虚拟货币纳入银行资产评估

本报记者 秦枭 北京报道

就在现实中的房地产行业陷入低迷之时，元宇宙世界的房地产也是举步维艰。

随着元宇宙与加密货币在2021年迅速走红，各行各业纷纷进军元宇宙，元宇宙房地产交易也愈发火爆，其价格一度比北京的房价还要高，但即使如此依然有无数买家争先恐后、趋之若鹜。

不少业内人士表示，所谓的元宇宙房地产，本质上还是NFT（Non-Fungible Token，指非同质化通证，实质是区块链网络里具有唯一性特点的可信数字权益凭证）。NFT是基于区块链技术发行的数字资产，由于其产权归属、交易流转都被记录并且不可以被篡改，因此每块地产都具有独一无二的特性。但元宇宙房地产并不能像真实房地产一样创造价值，在元宇宙中“炒房”需更加谨慎。

“寸土寸金”

元宇宙房地产是构建在元宇宙世界,也就是虚拟世界里的房产和地产,元宇宙房地产与现实世界的房地产其实是非常相似的,除了不能居住以外，可供用户创建、投资、拥有、租赁、出售或购买,地理位置和配套设施等都成为了影响元宇宙房地产价格的重要因素。

目前元宇宙主要房地产开发商包括Decentraland、The Sandbox、Cryptovoxels、Somnium Space等。其中，The Sandbox目前在市场上占据主导地位。

以Decentraland为例，该公司在它的平台上共推出了90601块土地（面积相当于梵蒂冈的48倍），最小的交易单位是一个地块（232平方米）。这些土地被划分为不同的区域，比如，加密货币谷（对应现实中的硅谷），时尚街（对应比弗利山庄），博彩区 （对应拉斯维加斯）等。买家可以投标相应的土地，然后将其建成住宅区或商业区，也可以从二级市场上直接购买。在此之后，玩家可以使用游戏开发商开发的数字货币“Mana”进行交易或者经营该物业（1Mana约换算成不到5美元）。

据CNBC报道，2017 年元宇宙中一个地块的均价为20美元（约183元人民币），而到了2021年便猛升至约4万多元人民币。而2021年，北京房价均价为58740元/平方米。

即便如此，也让众多投资者趋之若鹜。2021年11月，加拿大投资公司Tokens子公司MetaverseGroup以约合243万美元的等价加密货币，购买了Decentraland平台上的一块虚拟土地。这次交易，也创下了该平台虚拟房产价格交易纪录。但很快这一纪录就被打破，另一家投资和开发虚拟房地产的公司以430万美元的价格在沙盒游戏平台The Sandbox上收购了一块虚拟土地。

不仅仅是房地产巨头，普华永道、阿迪达斯、华纳音乐集团等也在元宇宙中购买了土地，用于构建咨询中心、虚拟音乐场地等。

区块链公司Tokens.com的创始人兼首席执行官Andrew Kiguel曾对外表示，元宇宙中品牌和广告所聚集的地方就是高价值的地方。对许多品牌来说，元宇宙更重要的是广告牌而不是建筑物——在元宇宙中购买土地就像是今天在互联网上购买广告栏位。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林对记者表示，元宇宙房地产暴涨的核心逻辑有两个方面：其一是大多数元宇宙房地产以虚拟货币作为对价，所以虚拟货币的泡沫自然延伸到元宇宙房地产，且当前以太坊的gas（网络上执行特定操作所需的计算工作量）等也是和虚拟货币挂钩，所以元宇宙房价是虚拟货币炒作的延伸；其二是大多数元宇宙房地产关联流量经济，其本质是上市游戏，用户多了，自然元宇宙房地产的商业价值就高了，随着几个游戏热度的下降，自然而然地，元宇宙房地产的价值就大不如前了。

价格大跌

进入到2022年，几大元宇宙平台内的虚拟土地价格大幅下降，平均价格从今年1月份的每个地块约1.7万美元下降到8月份的约2500美元。

元宇宙分析平台WeMeta的数据显示，2022年上半年内元宇宙房地产跌幅达85%，而整体的销售数量也从去年的1.6万笔跌到今年8月份的2000笔，下降了87.5%。

以Decentraland为例，2022年2月份出售的土地每个地块平均价格达到了37238美元的峰值。但到了8月1日，它们的平均价格已降至5163美元。The Sandbox的平均售价也从2022年1月份的每个地块35500美元左右下降到如今的2800美元左右。

盘和林分析认为，元宇宙房地产本质是元宇宙世界里的数字资产，大部分和虚拟货币绑定，是区块链金融化炒作的延伸，随着美联储加息，全球央行紧缩，当前虚拟货币等风险资产估值总体趋于下行，所以与之关联的元宇宙房地产也呈现价格下滑态势。

香颂资本董事沈萌则对记者表示，元宇宙炒房炒地，是在市场相关概念不断加热炒作背景下，部分对经济走势存在判断分歧的群体产生的癫狂或焦虑所致，作为一个狭义单一的虚拟平台，仅仅结合元宇宙、去中心化等流行概念，就引导不明所以、对未来心存疑虑的投资者参与，要么是一种偏执，要么是一种欺骗，就像此前几千万美元买下一幅数字作品的NFT一样，通过营造稀缺性并鼓吹未来价值，制造非理性的行为。

中国房地产数据研究院院长陈晟则从房地产的角度向记者做出了分析，他认为，虚拟房产平台、虚拟房产这些所谓的元宇宙房地产概念，实际为伪概念，不是真正的房地产的元宇宙模式。它只是一种概念的重构，所以从趋之若鹜到暴跌，本身就是虚幻的。

他强调：“房地产行业的元宇宙的应用方式，首先要建立底层数据架构，实体与虚拟一一对照，我们叫做城市的底板，基于底板模拟现实，再反向地去影响销售、金融、物业等实际行为，最后达到虚实互动的效果，这才是真正的元宇宙房地产。”

强化监管

不仅仅是元宇宙房地产，随着近两年元宇宙概念的火热，元宇宙也衍生出诸如数字藏品、社交、游戏等诸多的经济行为，但在经历了短暂的高光后，接连出现爆雷的现象。

对此，沈萌认为，元宇宙和NFT都是处于演进改善阶段中的技术概念，是建立在诸多技术人员执念中的人类终极解决方案，但实际上其中一些人缺乏现实性和经济性的认知能力，认为一切问题都来自于人的行为缺陷，所以只要由技术出面进行无人为干扰的判断，这个世界就会变得更美好、公平、正义。这种偏执的观念，也很容易在当前经济等各方面形势给人们生存带来严峻压力的阶段形成巨大的“欺骗性”，或许不能否认这些技术概念的确存在自身的优势，但是也不能盲目乐观甚至超前地认为这些是一切问题的标准答案。没有人能预知未来、甚至都无法预知明天，所以也完全没必要对这些概念保持非理性的立场。

盘和林认为，当前对元宇宙中数字资产的产权问题尚未有明确定论，虚拟货币在国内是无法流通的。所以，未来国内元宇宙不会衍生出虚拟货币的概念，即使有，也应该是数字人民币。消费者主要是识别数字资产的价值，如今主要形式是数字藏品。数字藏品具有艺术价值、商业价值和金融化价值，投资人如果聚焦于艺术价值和商业价值，是可以参与的。消费者购买元宇宙房地产，国内当前也很少有供给，但对于国外的元宇宙房地产，消费者就需要了解其流量的本质。

而对于以“元宇宙”为噱头滋生的“乱象”，业内也在呼吁加强监管。

沈萌表示，元宇宙或NFT都是需要长期技术研发以及产品或服务创新的，短期之内都无法对人类社会形成非常明显的整体收益，所以任何以所谓短期内能给自己带来巨大成长空间的企业行为基本都属于夸张甚至是误导。而元宇宙或NFT现阶段的预期也并没有任何超出已有技术理论或手段的范畴，只不过是将这些已知的知识进行整合优化。那么以这样整合优化为手段的企业，或许会更早概念发展的红利。

盘和林则表示，现阶段监管策略重点是促使金融机构和虚拟货币等脱钩，强调区块链技术的功能性，强调元宇宙和实体经济结合，规避其金融属性。

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