自有资金投资回报率(自有资金投资回报率怎么计算)

经济观察网 记者 符小茵 没有售楼处，也没有样板间，但这都不影响深圳网红盘海德园的吸客能力。

随着海德园A区5月20日入市，推出239套、单套住宅建筑面积约143-251平方米的房源，项目工地外就时常徘徊着两波人，一波是前来实勘的打新客，他们短则停留十分钟，长则半小时；另一波则是朝十晚七驻守候客的中介，他们一面充当海德园的导购，一面顺势将前来踩盘的打新客揽为客户。

深圳单个楼盘久违地迎来热闹的景象。

经济观察网根据深圳住建局数据梳理，深圳今年前四月共有13个住宅项目取得预售证，其中过半去化不及四成，无一新盘售罄。而均价12.6万元、单套总价区间1755万-3240万元的海德园A区是深圳今年第一个认筹比超过1:3的新盘。

5月26日，“海德园A区”微信公众号公布意向登记人名册，显示共有686批客户入围并完成300万意向保证金冻结，入围积分则是53.5。参照B区181套开盘即售罄的业绩，此次A区推出的239套房源抑或实现日光。5月25日傍晚，收到海德园A区积分入围通知的陈女士匆匆赶到项目工地，临近选房日期，她想先到现场实勘一下环境，尤其令她担忧的是项目临近北环高速，可能会带来大分贝噪音，为此，她特意绕到最靠近高速路的那栋楼下，希望能真实感受噪音影响。

其实，噪音问题不足以让她放弃打新海德园。一路过来，她对豪宅区的环境非常满意，尤其是距离海德园不足100米的红岭实验小学——这也是她此次换房的主要动力之一，希望女儿可以借此念一个好学校，红岭集团的教育质量在深圳颇有口碑。陈女士心仪的房型是一栋和二栋194平方米的4房。

此次打新中不乏这类追求学位的家长。附近中介门店的一位地产经纪人告诉经济观察网，他发现，这次从红树湾片区过来打新的购房者不少，原因就在于，红树湾片区的学校资源不能满足家长们的需求，因此学位成为此番打新的着重关注点。

一位在附近租房陪读的家长，这次就凭70分以上的高积分成功拿下海德园A区的入场券。

海德园位于深圳新晋豪宅区安托山片区，该片区介乎深圳两大成熟豪宅区华侨城与香蜜湖之间，自2018年起陆续有安峦公馆、万科臻山府、天健公馆等豪宅小区建成于此，规划中还将建设博物馆群，目前配套学位有红岭实验小学和深圳高级中学。

另一类参与海德园A区打新的，是有父母辈支持的年轻群体。从事豪宅买卖十数年的地产人士李文斌，此番手头有11位客户参与海德园A区打新，其中大部分客户是给即将回国，或大学毕业，或准备结婚的孩子购买自住房，“10个里面8个是给孩子买的。”对这些客户，资金不是问题，更重要的是购房名额。

与周边二手房超千万的倒挂价格也吸引了不少投资客入场。

项目周边的中介早已算好了收益账本：海德园均价12.6万元/平方米，而相邻小区万科臻山府市场单价约19万元/平方米，天健公馆单价约18万元/平方米。如果简单以周边小区市场价作为参照，那么海德园与周边二手房存在5.4万-6.4万元/平方米的价差，此时打中一套194平方米的主力户型，意味着“打中一套赚1000万”。

更有人进一步计算得出，如果打中一套144平方米的4房，在无房无贷首付三成的情况下，交房五年后以单价17万元/平方米出售，账面浮盈634万元，自有资金收益率54.7%，年化投资回报率7.4%。

一位海德园B区的业主告诉经济观察网，他所在的业主群中有不少业主也参与了A区的打新，购房名额则来自亲属。经济观察网看到，一名业主在社交平台晒出自己积分入围的截图。

打新客意在海德园，而购房实力雄厚的打新客则是中介们的目标。

距离海德园不到500米的范围内，有美联物业、安家天下、乐有家、糯家、中原地产、Q房网、德佑等不同机构的近十家中介门店。自海德园传出入市的消息，每天都有附近门店的中介朝十晚七驻守在海德园项目周边。

如果过路的人中有表现出对项目感兴趣的，他们便会迎上去，做一番讲解。其中一位中介指着某栋楼某层向经济观察网记者介绍，“那是这批推售的房源中总价最低的，1755万”。

打新人数越多，意味着落选的人数越多，而这些落选的实力买家，都有明确的置业需求，又可以成为新的优质的购买力，尤其是名下二套房的家庭，积分往往不足以入围，但是又希望小孩在该片区入学，便会转战二手房市场。

一位中介说，今年以来都没有开单，但今天在现场收获了十几位实力客户，其中一位就因为错过海德园的资料递交时间，无奈只能转向周边的二手豪宅。

海德园的热闹说明，深圳楼市打新客并没有消失，而是在等候心仪的楼盘入市。

上述海德园B区业主告诉经济观察网，四年时间他先后打新过2018年的润府三期，2021年的深铁懿府一期和深业中城，前前后后落选4次，第5次才得以顺利中签，“期间资金一直待在活期账户，没办法理财，亏了很多。”

而前述到现场实勘的陈女士表示，在2020年也曾打新过润玺一期，不过当时万人摇号，最终她折戟而归。

可以佐证的是，另一个受到打新人追捧，与海德园同步入市、均价约11.5万元/平方米的热门新盘招商仕林臻邸，此次虽然认筹比只有1:1.34，但是开盘当日去化率依旧达到95%，也是今年以来深圳开盘首日去化率最高的新盘。

此外，在海德园公布意向登记人名册的5月26日，开盘逾5个月的华润城润玺二期宣告尾盘售罄。

不过，与往年相比，深圳新盘打新的热度确实有所降温。

位于蛇口、与周边二手房最高有约6万价差的招商仕林臻邸此番无需积分便可入围，而海德园A区的入围积分相比去年B区的62.2分少了差不多10分，53.5的积分意味着只要夫妻双方为深户，家庭名下无房，且有未成年子女，便可入围。

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