库存投资回报率(库存投资回报率公式)

2023年04月27日 13:00

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关于三江口板块，一直为买房人所关注，随着楼市行情渐冷，有人认为它会成为福州新的鬼城，今天我们聊聊这个话题：

说到三江口板块，它分为樟岚片区、梁厝片区、下洋片区、清富片区。这是一个分化非常严重板块，在2021年呈现的是北热南冷的局面。究其原因就是北边的樟岚片区火热，清华附中福州学校存在，及刚需买房人教育优先的理念，导致绝大部分人愿意为教育投资。而南边的梁厝、下洋、清富三地楼盘由于配套还不完善，主要项目都在促销打价格战。

但是进入2022年，三江口的北区楼市也开始熄火，主打学区房卖点的项目，开始卖不动了，整个板块陷入寒冬状态，无论是是南北两个片区都卖不动了。

于是，逐渐有了鬼城的趋势：

首先是天量新房供应，以及天量的安置房

我们看看三江口楼盘在售情况：

北片区樟岚，总共是3个项目，分别是滨江正荣府、榕城江上图、大东海江山府和远洋天赋；

南区方面，主要分为两个主线：

梁厝、下洋片区龙湖景粼天著、中交中粱星海天宸、万科金域缇香，依托地铁卖房：

青富片区的三江花语城和中海锦江城，基本没配套，加上人迹罕至，房子根本卖不动；

所以，商品房上，三江口库存很多，去化率在18个月以上，而且呈现年递增状态。

而二手房方面，以这两年入市的安置房为主，包括下洋佳园、清富新城等安置房，以及前期交付商品房包括泰禾福州湾、万科金域滨江等，这些房源非常多，供大于求很明显，而且是卖不动。

其次，在片区，也没有什么能提供就业产业，导致当地人也开始外流，在这里我们会发现，房子建了很多，但是入住率很低，有些拆迁户人住在市区，但是安置房空置，所以租金回报率很低。

产业不兴旺无法聚集人口，导致人气很低。

最后房价太高，三江口作为离福州最近新区，但是房价像市区看齐，最高地段要3万，最低也要1.5万，远远超出当地购买力水平。随着楼市行情艰难，三江口也不能幸免，那些2021年不愁卖的项目，2022年也呈现滞销状态，进入2023年后续库存又来了。

总的来说，从地理位置和福州城市扩展方向，三江口定位为刚需置业之地，是最符合片区定位。

但是在前些年，我们看到三江口豪宅化倾向，以泰禾为首地产开发，将三江口开发高度居然拔到福州陆家嘴，甚至房价都喊出超3万的定位，这导致后续入场开发商兴起一轮“炒新区高潮”，导致配套最刚需的三江口南片区，被包装成火热的总部经济、江滨改善豪宅区，随着这一轮房价泡沫褪去，始作俑者的暴雷，最终三江口南片区一地鸡毛。

去年2月，传出福州百年老校之福州教育学院附属第一小学，或将在三江口开设新校区，看出已发现南片区配套问题，但是远水解不了近火。正如网友所评论，三江口以南的人气堪忧。

安置房数量更是不输给商品房，总量非常的巨大。加上配套缺乏，呈现严重的供大于求局面。

这几年三江口增加不少公共设施，看来是希望通过这些美术馆、博物馆和艺术中心等拉动人气。这也是这个片区最大问题：人口密度很低，作为一个新区确实挺罕见，一系列配套也是进行时，但是房价走在人口之前。人迹罕至，房价却高高在上，不易与刚需相互匹配，但是地理位置优越。

所以对于三江口楼市，降价可能是唯一的出路了，只有降价才能去库存，才能吸引刚需入场，才能避免入住率低下，才能避免成为鬼城。

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