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聊聊天河东的两大热门板块

牛奶厂&金融城（含现阶段的购买建议）

目前600-1000W左右三、四房天河次新房对比的热门板块

本文涉及的小区主要指：

奶厂：

龙湖首开天宸原著、金地天河公馆、招商雍华府、华润天合

金融城：

盈彩美居、美林湖畔、美林海岸、兰亭盛荟、都市兰亭、骏景等。

主要从：交通、产品、楼龄、配套、可替代性、规划等和大家分析对比。

最后是现阶段的购买建议。

交通出行

奶厂被诟病最多的短板就是交通了，距离最近的地铁站黄村站（L4&21)直接距离也要2公里，步行显然不现实。考虑接驳公车、打车或自驾到奥体停车再坐地铁，也要行驶4公里，不塞车的情况也要10分钟，算上等车/出车库等等摩擦时间，顺畅也要15分钟进地铁。

到珠城开车要15公里、甚至还不如广钢新城，到金融城12公里，到琶洲西区20公里，金融城隧道开通后应该可以缩短5-10公里路程。

除此之外，不少人忽略了 上学距离，诶？灵秀和奥体东小学不就在“四大金刚”旁边吗？

幼儿园小学还是方便的，但是升初中后，到执信可就有点距离了。

基本都可以在视野范围看到执信，从最近的招商为起点，直线距离300米左右，但是科珠路在拓宽中，得走个800米再过马路走一段路才能到执信。加上一路上环境真不咋地，大车多不太安全，不放心的家长还得接送。以后路修好了，看下会不会修一条人行天桥吧，会方便安心很多。

网传的19号线还在规划中

相交之下，金融城的交通就好多了，两个美林、两个兰亭，骏景，盈彩之类的，不是已经靠近地铁站，就是新站在建中。

驾车的话，中山大道和黄埔大道和中轴线无缝衔接，过琶洲也有隧道/大桥/快速路加持。

各小区到金融城起步区、东区驾车在5-10分钟；到珠城20-30分钟；到琶洲西区总部30-40分钟。

因为小区分布广，学校也匹配充足，基本上学都方便。

交通奶厂败。如果19号线通了，就可以弥补一些劣势。

产品&楼龄

奶厂一众的定位是偏改善的，只有三房，按目前市场价起步600W

首先刚需起步就是四大金刚，再加上纯改善级别的臻颐府 、帝景山庄还有缦云，上车门槛也要1300W。

既然是和金融城对比了，那就聚焦“四大金刚“（龙湖、金地、招商、华润）

大部分人喜欢奶厂就是因为产品好，楼龄新。

起步三房均有不超90平，三房两卫起步有龙湖的95/97平，也有华润的88平，且都有南向。同为同期产品，金地和招商也有小三房，不过户型则差一些。

四房，四大金刚都有超豪或者不超豪的四房，（不超豪的四房在整个天河来讲都是稀缺的，但不意味有恃无恐，后面单开一篇聊聊），横屏直厅都有，看菜吃饭。

四大金刚小区楼龄新，都是16年之后建成的小区，目前都未满五年。整体都比较安静，小区保养好，密度低，视野开阔等都符合颜控口味。

金融城的刚改小区分布就比较广了，大部分楼龄都在00-09年之间，个别如旭日雅苑二期，兰亭盛荟、佳兆业是15后。

开发年代和地段跨度大，不像奶厂产品那么趋同且五花八门，各种一房，刚需两房，80平小三房到超豪大三房都有；四房大部分超豪，楼龄新一些的如兰亭，假日，盈彩有紧凑不超豪四房选。

加上小区有人车不分流、单体楼、半开放、全封闭人车分流等，种类多。

主流三四房价格从三四百到一千多都有，按需选择。

奶厂盘少统一，金融城盘多分化大；奶厂比大部分金融城的产品更合理、更符合现在需求、

两个板块年代相近的次新房就各有优劣，需要结合具体买家情况个案分析了。

配套

教育方面两个板块现在都不是教育强者，那就要从确定性和成长性做对比了。··

奶厂确定性和成长性更高，因为生源更纯粹，而且教育资源较均衡，体育东旗下灵秀小学、华阳旗下奥体东小学，对口初中是奥中和天河执信。

尽管初中会和村小混读，好在小学有充足的时间打基础，到初中“执信”这个名头想必也不会差到哪儿去。随着“天河国际社区”的逐步完善成熟，入住的高素质人群越来越多，随之也会更“鸡娃”，促进板块教育发展。

生活方面，没啥消费场所、少量底商还有华润的小商场撑着。去优托邦也得开车。

教育看似好像要准备踩金融城了，且慢。有四小龙撑着~骏景or康城？城假or盈彩？天河东四小龙大pk来了！

正如上文提到，金融城的范围更大，情况更复杂；学位过得去的，楼龄又旧，如：骏景、旭景、康城等；楼龄新的学位又差，如兰亭、美林。

板块又太多城中村和老旧房子，生源不够纯粹。未来想整体教育水平提升一个档次还是挺大难度的，毕竟体量和分化都很大。但可以考虑单点突破，比如骏景小学、中海康城小学也能从当年的环境随着骏景、康城小区住户的努力突破重围，独树一帜。

兰亭能否带带前进小学？拭目以待。嘿嘿

金融城未来不愁商业配套，周边发展得早，商超，食肆应有尽有。

可替代性：

这个详细分析会放在后续组合楼评里细说，中观对比不够具体。

可以先留个观点在这，绝对新房&次新房中，金融城的可替代性比奶厂弱。

这里讲一个知识点：可替代性强弱与弹性需求成反比

故事：

金融城限高问题得到解决后，工程进展顺利。起步区的地标汇金也进入收尾阶段，君超也封顶了；城际交通枢纽也成型了；各大银行和保险公司也初具规模。东区方面也在紧锣密鼓建设中。金融城附近的小区无疑是会最先辐射到居住需求。

奶厂这边更多是以高级宜居社区方向发展，目前更倾向于成为金融城和智慧城的后花园。

现阶段购买建议：

两个板块其实有很大一部买家会重叠的，预算需求相似。

奶厂的优势在于产品好、楼龄新。

金融城的优势在于地段好、交通便捷。

600-1000W左右的刚改-改善买家要搞清楚自己核心需求是啥。

自住追求性价比、投资追求效率的，可适当回避一些过热的“网红盘”，如兰亭、美林。单价动则8-9.5w+，好的三房去到900W+，如果还要+增值税。付出这样的成本，买个三房要么可以升级到更好的地方比如天河公园、琶洲，又或者天河北淘淘，滨江东买买。

如果买奶厂，差不多的产品 ，可以少一两百万。如果能垫垫 又能撸个大四房。

从去年到现在，奶厂有很明显的回调、总体单价7-8万左右，前阵子龙湖还有单价6字头的中层四房成交。

这个时候其实可以适当关注奶厂，以及金融城其他小区。

但不是鼓动大家买奶厂，或者不买金融城，购房方案因人而异，也要根据市场变化调整方向和节奏。实在喜欢热度高的盘，可以适当淘淘急卖房源。

关于小区等测评后续更新，奶厂：四大金刚；金融城东区：兰亭VS美林等

敬请关注~

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