推文（《2022年最后的三句话》）中环二讲过，房地产时代并没有结束，从上到下都不希望房地产时代结束。

然而必须承认的是，房地产发生了很大变化，或者说我们已经进入2.0时代。

之前对房地产的判断都会失效，选对节点、选对标的前所未有的复杂，我们需要更精密的模型才能理解。

简单来说，过去所有的分析基础都是稀缺性，把握住了稀缺性方案都不会太差；进入2.0时代只有稀缺性已经不够，2023年开始我们要把握另一点：确定性。

没有确定性的标的，以后会大打折扣；具备确定性的标的，将会受到追捧。

01

首先你必须承认房地产市场跟过去不同，比如你会发现调控已经没那么有用了。

有人讲调控从来都没用，过去20年一直调控房价一直涨。

其实是你理解错了调控，调控从来都不是为了压低房价。调控的着眼点永远是交易量，贵一点便宜一点都是副作用。

在交易量维度去看，过去每次调控都无比精准。

比如2016、2017年上海加强了限购，交易量立马膝斩。

然而2022年调控就没那么明显，5、6月份密集出台的政策一点用没有。

年底又传出几个二线城市解除限购，也没有引发轰动效果。

原因是房地产市场变了，同样的操作逻辑肯定不达预期。

当时调控有用，是因为房地产向上走，拿根绳子往下拽肯定有用；现在房地产向下走，你拿绳子向上推肯定用不上力。

所以现在分析楼市，肯定不能单维度的看政府态度，也要看楼市基本面、买方信心等诸多因素。

整个楼市都变了，我们普通购房者选房方向也要有变化。

02

当然稀缺性依旧是方向之一，没有稀缺性的房产，现在依旧没有价值，只是只有稀缺性就不够了。

贝壳上房龄10年以内的次新小区只占6.71%，足够稀缺，然而却不是所有次新房都有升值空间。

2023年开始，我们要注重确定性。

什么是确定性？确定性就是你不要告诉我未来会怎么样，我只相信看得到的稀缺。

2020年以来，新天地、黄浦滨江都没有很大变化，然而房价却领跑上海，即使看涨幅比例也是上海最高。

背后原因就是，那段时间没有比豪宅更确定的了。

浦西城市格局早已奠定，资源分布不会有太大变化，新天地在豪宅市场的定位举世公认，瑞安的产品市场认可度很高。多重确定性叠加，这里自然一房难求。

相反，如果只看租售比酒店式公寓性价比极高，然而却卖不出价格。

2016年，大部分近郊地段酒店式公寓单价是住宅的60%-70%，现在大部分区域公寓单价只有住宅的40%-50%。

大家都知道公寓便宜，为什么都不去买？

因为公寓经历过2017年限网签，政策上到目前都暧昧不清，大家心底里始终充满不确定；

酒店式公寓又是出了名的不好转手，即使我们没有涨价预期，也会担心将来要变现时卖不掉。

龙湖北城天街挂牌房源曾经超过百套，现在大部分下架转租，贝壳平台尚有62套在售。

按照90天4套的去化速度，都卖完要6年。

现在的情况是，谁都知道这个小区房价不会再降了，现在房价已经持平2016年。

而且小区也不是没有成交，陆续还是有去化，然而你还是不敢入手。

核心问题就是，你不能确定将来你要出手时，你能在90天去化的4套内。

资产损失流动性是极其恐怖的事情，有这样的不确定性，酒店式公寓价格只能大打折扣。

其实股市里何尝不是，茅台股票为什么卖那么贵？还不是因为茅台充满确定性：

茅台在国内的地位已经形成，短期没有任何竞对可以取代；人民群众消费能力越来越高，茅台一直是供不应求，反映到市场上就是业绩稳定且可预期增长。

有这样的确定性，溢价就越推越高。

03

楼市的不确定性自古就有，2016年时大家就知道酒店式公寓有这些问题。

现在发生的变化是，确定性的溢价越来越高。

环线之前整理过上海近16年房价变动，涨幅排在前面的小区大多数有学区。

这是因为过去20年经济快速发展，大家有能力为学区支付更多溢价，重视教育的家庭也越来越多。

当然2021年后学区溢价有所回落。

现在确定性扮演着类似学区的角色，单因素重要性增强，溢价自然提高。

发生这样的转变，在大的维度讲是因为城市化进程基本完成，已经很难出现新的区域崛起，再赌一片空地基本都会落空。

城市发展并不是线性的，纽约的大部分高楼上世纪30年代就已建成，此后基建速度开始放缓。

香港大部分高楼大厦建设于60、70年代，此前香港人并不喜欢高楼——8层高的香槟大厦1957年建成时是九龙区最高建筑。

大陆一二线城市最近30年的快速发展也并不是常态，而是历史上的一个特殊时期，过去了就没有了。

过去三十年的确有大量新的区域崛起，那是城市化的黄金时代。这段时间我们消耗了全球60%以上的水泥，一看就不可持续。

各个城市该修建的高铁站基本修好，该迁到新区的图书馆、博物馆、艺术馆基本迁完。

当然销售卖房说辞还是没变，还是通过这些规划给购房者造梦。

然而交房后规划迟迟不能落地，这样的希望纷纷开始落空，大家的心态只能发生转变。

矫枉必须过正，一时间大家都变得保守起来。

其实经过这几年的不断打击，纯粹的投资客已经不多，大部分购房者还是自住为主。

没有投资客，高风险高收益的产品就不会受欢迎。我只是想买套房子抵御通胀，跟你趟这趟浑水干嘛。

换句话说，我们过去一直是动态的看待城市，脚下的地一直在动。

现在大家越来越趋向于静态的看待城市。

04

环二之前提过房价包含两部分：当下的使用价值、未来的美好预期。

楼市发生了质的变化，意味着房价的预期部分会持续缩水。

当然这个变化是渐进的，不会瞬间完成，而且中间难免会出现倒车。

如果你不是职业短炒，其实把握住长期趋势就赢了一半。

2023年开始，选房时建议大家关注两个数据。

其一是大家都知道的，租售比。之前买房时没人关心租金，租金收益都被认为忽略不计。

进入新的时代，租金收益依旧不高，但是租金是地段确定性最好的指标之一。

租金高的地方，房屋使用价值高，确定性自然更强。

另一个指标我们买房时非常容易忽视：当地商办产品单价。

住宅面向的是普通购房者，容易受到宣传、营销的影响。

商办产品面向的通常是机构，机构在选择标的时会有充分的数据测算，估价会理性的多。说白了那些营销套路机构都懂。

所以多个地段拿不定主意时，不妨观察一下办公楼的售价或者租金，通常办公产品价格高的地段价值更高。

以上两个指标是我们普通选手最容易获取的，更深入的价值分析可以联系环线的咨询师。

记得有次沙龙提问环节，有个朋友半抱怨的讲：之前说楼市永远涨，后来有人讲只有一二线有机会，再后来开始说只能买一线，现在开始有人说只能买一线的部分地段。

虽然这样简单概括不完全准确，楼市的机会越来越少、选对房越来越难是客观事实。

2023年，买房要更加谨慎。

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以上为正文

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