投资物业收租(物业收租方案)

日期：2023年04月25日 13:42 浏览量：1

上篇我们分析了中国建筑的主营业务逻辑，得出公司隶属于资本密集型行业。

这一结论同样体现在财报上。

先看合并资产负债表。

2021年底，公司有货币资金3275亿，其中库存现金7900万，银行存款3215亿，其他货币资金59亿。其中3个月以上的定期存款为87亿，除此之外其他的现金存款要么是短期需要使用的，要么是受到限制的，这一点与中远海控账上大量闲置资金浪费的情况迥然不同。

公司最新的分红方案：10派2.5元，合计派发104.9亿，与整体货币资金相比，比例很低。可以看出公司账面虽有大量资金，但大部分要用来持续投入以维持公司业务的正常运营，正如上篇所说，基本都是垫资建设年底回款的重资产模式。

应收账款1807亿，应收票据177亿，共计1984亿，据财报披露，超过一年以上的应收账款占总的应收账款的31%，马马虎虎，坏账计提标准看上去也正常，不再赘述。

存货7034亿，通过财报可以知道，存货主要来自房地产开发业务，包括房地产开发成本和房地产开发产品，所谓开发成本，主要是土地储备和在建商品房，而开发产品就是指已建好未售出的商品房。存货占据了公司流动资产的41%，公司总资产的29%，在地产行业承压的当下，以房地产业务为主要存货的流动性有待商榷。

非流动资产中，值得一提的是，长期应收款1033亿，包含了PPP项目应收款、应收BT项目款、土地开发垫资款和应收其他基建项目款等，其中PPP项目应收款从上年度的903亿锐减到本年度的261亿，释放了相当的风险。

长期股权投资1008亿，主要是与地方政府或企业的一些联合营项目。

投资性房地产1227亿，比2020年末增加了256亿，该科目都是采用成本模式进行计量，公司投资意图的可能性不大，更倾向于自持物业收租。

其他非流动资产2235亿，其中合同资产2224亿，主要是PPP项目1323亿和质保金724亿，内有大量未确权合同。

再看负债端。

公司的应付账款有5165亿，占据了下游大量资金。

合同负债3237亿，主要包含已结算未完工、预收工程款和预收房产款三大块。

公司有息负债5792亿，包含短期借款599亿，长期借款3347亿，应付债券995亿，租赁负债37亿，一年内到期的非流动负债814亿。有息负债规模大，公司铺的摊子太大，管理难度也是直线上升。

转向利润表。

2021年公司营收18913亿，同比增长17%；营业利润1006亿，同比增长6%；毛利润2142亿，毛利率11%，挣的是个辛苦钱。

2021年公司扣非净利润为495亿，扣非后的加权净资产收益率为15.93%，数字看上去很优秀，先别急着高兴，我们可以思考下是什么导致了中国建筑如此高的ROE，很明显：1、类似于房地产公司的高周转高负债的运营模式；2、上下游占款较多，拉高了负债率。这种通过周转率和高负债带来的高ROE，往往在退潮时候被发现是在裸泳。

最后看现金流量表。

可以看出，公司经营活动现金流流入，投资活动现金流流出，筹资活动现金流流入，很明显，公司把经营活动挣的钱和借债融资筹来的钱一起又投入了新项目，结合中国建筑的业务逻辑，这种投入是硬着头皮也要投的。如果投入项目能够为未来创造巨大利润，公司就还能继续维持增长，可一旦项目利润不及预期甚至产生亏损，公司就会遭到反噬。对于这种蛮牛式扩张的顾虑，中国建筑长期以来的低市值就是投资者做出的投票。

在中国建筑2021年度业绩说明会上，对于本年度经营性现金流下降，公司财务总监王云林做出解释：1、疫情和经济下行导致回款难；2、抢抓项目进度导致的超前付款；3、科研项目的投入；4、职工人数增加导致的人员成本。这其中，1和2是客观环境导致暂且不提，第3项的科研投入上对股东来说很不透明，而第4项人员成本，则是国字头企业在经济困难时对社会的兜底责任，这也是导致投资者对国字头企业敬而远之的原因之一。还有一点王总没有提及的是，中建当初为了抢项目，签了不少有违公司项目承接底线的合同，这部分项目最后产生的违约都归在了第1项原因之下，这一点尤其要值得警惕，回款慢和收不回完全是两回事，而这个风险要在一年又一年的坏账计提数字上才能显现出来。

到此为止，我们已经分析完了中国建筑的财务报表和隐藏风险，下一篇我们将对公司做出最后的估值，大家有什么见解可以在评论区留言，一起讨论进步。这么长的文章都看完了，给自己点个赞吧。

投资物业收租(物业收租方案)

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