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近期问答集锦

【粉丝提问】深圳二套7改3，建行云贷捅了“马蜂窝”？

回答：

首先要明白一点，无论有没有流传的建行云贷政策，7改3一直都存在于金融信贷市场中，静静的站在角落，帮助者千千万万的二套改善购房群体，而建行只是刚好路过，随手点个赞而已。我们通常说的7改3，只有两种存在形式：

A.垫资全款抵押流

（首付3成+垫资7成，全款购房，做抵押贷款7成回垫资款)

B.按揭加按流

（首付3成+垫资4成，3成按揭购房，再做加按，用4成加按空间回垫资款）

区别：

1.全款流征信上不体现房贷信息，只体现抵押贷款，属于信用类贷款。首贷的名额一直都在，下一次卖房置换依然还是3成。而按揭加按流会有住房贷款记录，下次按政策就需要5成首付。

2.成本上全款流垫资的费用会多一点。假如多垫资100万的话，每天多出800块左右，大概需要使用15天左右，预计多出1.2万。

3.A类的抵押，通常需要企业来“过账”。B类的加按，个人就可以。

流传的建行云贷政策，真假不重要，告诉一个信号，疫情的影响，信贷短暂的放松了，贷款花样多了，容易批了，利率也低了，不能苦了孩子，也不能饿了狼。不鼓励杠杆，也不与杠精发生正面冲突

【会员提问 】现在手上有100，民治这套房房贷200，布吉现在住的老破小，值250万左右，有145的经营贷。家庭年入70-100。民治这套开工后准备装修，然后九月开学前搬到那边去上学。 说的有点杂乱，因为心里很乱很懊悔，民治这套房买的不顺利，学位对接的民顺，也很一般，本来打算买世纪春城上今年会招生的教科院附属学校，但是我老公觉得春城123太旧，4期虚高。上民顺不是满分肯定上不了，不知道能不能分流到教科院附属。我的意思是九月份搬走就把现在布吉这个卖了，加上手上的，今年再挣的，去市区买个二档的初中学位房，但是孩子还有六年才上初中，中间也有很大不确定性！

想咨询下您：

1. 要不要九月份卖掉布吉这套老破小，还是放着不管等棚改拆迁（两年前征集过意愿，后来不了了之）放着会占名额，就买不了其他的了。

2.您认为我们买的阳光新境园后续还有利好吗？满三年能不亏钱卖了吗？还是留着，卖了布吉的，在市区买一套？ 大表哥一直关注您，非常敬佩，不止是房产金融融资方面，觉得你在其他方面也很有见地、希望得到您的回复，非常感谢您！家庭收入这块昨天说的有点保守了，应该一年有150左右吧……

回复：

1.目前红山片区的1979，文化四馆，未来还会逐步兑现，阳光新境园在位置上有很大的优势，会随着红山的成熟轮动跟进，满3年跑赢成本没有多大问题，可能还会有一些收益。

2.布吉的老破小，棚改拆迁至少8年以后的事情了，等待这段时间的换手收益，已经能远远超过固守棚改的收益，并且还不是核心区内的棚改，并不会有太大的暴击价值。所以，能出掉就早出掉，等待几年，也不会有太大涨幅。

3.布吉出手后，腾出名额，还清经营贷，加上手头的资金共200左右在手，用7改3的方式，做到3成首付，依然可以在福田找一个600左右学位房，2房，贷款400，加上民治的欠款200，总负债600，总月供3.1w，民治这套就出租掉抵掉一部分月供，福田主住，民治主投，目前你的收入条件是完全够支撑。

4.如果目前的收入能够稳定持续2-3年，就可以3年后再优化福田和民治的房子，换到更好的南山。这样在这6年的时间里，就完成了两次跳跃。

5.房子是慢慢换好的，而不能盲目的等规划博拆迁，一方面要埋头储备资金，一方面也要抬头看路，在收入条件还充足的情况下，提前未雨绸缪，合理的运用方法，在能够支撑的范围内，合理的扩大负债，用低利息成本换时间，用时间换取房产空间和家庭的成长空间。

【会员咨询】请问一下入手深圳龙岗区鸿荣源尚峰这个房子两室一厅如何？未来升值空间如何？

回复：

鸿荣源尚峰主打14号线，高赠送，大品牌，龙岗第一梯队楼盘。

有的房子是片区好，前景好，但产品一般，比如碧海。有的房子是产品好，但片区一般，就后期增值潜力来说，前者会好于后者。尚峰属于后者，片区一般，但自身产品非常好，价值也已经反映在价格上。尚峰未来一直会是区域标杆，自住没有问题，但是投资潜力弱于其他板块。

【咨询】表哥好，我已婚有一套小户型，目前想要投资房产，不知道应该先攒钱再购房还是利用当前产品进行贷款投资，请问哪种更值得考虑呢？

回复：

第一融资购房包括加按和转贷两种，潜在指已做抵押的房子再次抵押，房价上涨可以把增值部分，重新抵押一部分钱出来，能贷款出评估价的6-7成，后者指按揭贷款抵押，及先还清贷款再抵押房产，房价上涨后能贷款出评估价的7-8成，区别在于转贷会有借钱利息和提前还款罚息，加按不需要但不同银行要求不同；

第二是无房或者只能置换，建议上涨阶段考虑先买后卖，下降阶段考虑先卖后买，越是不好的房子越要先卖；

第三建议考虑负债买房逆袭，通货膨胀的环境下负债是在贬值的，普通人可从中获益。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。

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