本有望建造出深圳“第一高楼”的世茂深港国际中心，经历9个月的艰难求生，近日被曝遭债权人中信信托申请执行债权。

《凤凰WEEKLY地产》查阅法院文书发现，今年8月8日，中信信托申请执行公证债权文书，8月10日，北京市高级人民法院裁定“立即执行”，被执行的财产类型就包括世茂深港国际中心公寓的建设使用权、住宅用房等，9月21日进行到“选定评估机构摇号”阶段。评估之后，或将进入拍卖程序。

《凤凰WEEKLY地产》近日于现场走访发现，深港国际中心已停工许久，在建的二期公寓和商业部分，没有任何施工迹象，超高层“高塔”尚未露头。

这个总投资额约500亿元、曾被深圳龙岗区寄予厚望的地标项目，抱憾中止。

截至发稿前，世茂方面未有官方回应，有接近项目的内部人士透露：“目前还在多方协调解决此事。”

广东华商律师事务所律师周争锋向《凤凰WEEKLY地产》介绍：“世茂和中信信托可以协商争取法拍定价权。如果不成，只能以评估价来做起拍价，可能是世茂无法接受的低价。

”探访“第一高楼”

据世茂官方的资料，深港国际中心占地32万平方米，建筑面积约136万平方米，相当于2个东京六本木新城、3个纽约哈顿广场。项目涵盖5栋商务写字楼（包括一栋超高层）、约30万平方米的大型集中商业、13栋公寓（分两期建设），和诸如绿地公园、美术馆、国际学校等公共配套。

10月22日，《凤凰WEEKLY地产》实地探访位于深圳市龙岗区大运片区的世茂深港国际中心。

目前来看，一期已完工，二期仅部分封顶。

一期公寓于2019年11月10日开盘，当时的开盘均价是5.2万元/平方米，远高于周边的二手公寓价格。同时期附近的恒大城市之光，二手房挂牌价是3.4万元/平方米，京基御景时代大厦是3.6万元/平方米。

或许是项目的高端定位，以及高于市场平均水平的建造品质，给公寓带来了不少溢价。价格高到令人咋舌的一期公寓，累计销售超过90亿。据克尔瑞数据，一期从开盘到2021年年中，成交金额从深圳第一，一路跃升至全国第一。

一名深圳龙岗区的二手房中介对《凤凰WEEKLY地产》回忆：“2020年底的时候，我们整个龙岗的同事几乎都在推世茂这个盘。这个盘价格高，给我们的佣金也高，起初是5个点，后来涨到7个点，卖一套可以拿十几万。”

《凤凰WEEKLY地产》了解到，一期原计划2021年年底交房，但一直没有正式“入伙”（交房）。一名熟悉一期公寓的业内人士对《凤凰WEEKLY地产》说：“我了解到的没有入伙的原因，是世茂承诺的公共配套没做好，没办法完成验收，有些业主自己想办法住进去了，但是目前应该还没办法办证。”

《凤凰WEEKLY地产》在现场看到，一期公寓确实已有零星居住的迹象，有外卖员从楼宇里走出来，还有物业保安、保洁在工作。

属于公共配套的马路，或是因为没有完工，被水马拦住。

二期公寓大部分都没有封顶，《凤凰WEEKLY地产》在现场的十几分钟里，塔吊处于静止状态，没有听见工地现场传来施工的声音，也没有看见有施工人员进出，仅保安在大门值守。

《凤凰WEEKLY地产》从中建三局深圳公司的一名工作人员处得知，世茂深港国际中心已处于停工状态。

早在今年5月，一名博主在深港国际中心上方航拍时，发现项目已停工，并上传现场视频于某短视频平台。他告诉《凤凰WEEKLY地产》，5月停工时，除了公寓，只建造了商业裙楼的一部分。在这名博主视频的下方，有评论称项目早在2021年底就停工了。

深港国际中心的绿地上， 有不少年轻人正在露营。这片草地在2020年的夏天曾举办过户外音乐节，邀请了当时风头正热的旅行团乐队。

最让人关注的还是“高塔”。这座超高层大楼的计划高度从最初的800米，降到700米，又降到600米。

2021年5月，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局公示项目详细蓝图调整成果，最高塔的建设高度由原来的700米调成设定600米左右。

虽然没办法成为全国第一高楼，但600米的高度依然可以超过深圳平安金融中心，成为深圳第一高楼。

世茂深港国际中心项目的开工时间是2018年3月。按照相关要求，超高层必须在首期开工项目内，三年内完成进度的50%，整个项目也必须于五年内完工，也就是在2021年3月之前，高度需要过一半，2023年3月之前全部完成。

《凤凰WEEKLY地产》在现场没有寻得超高层的踪迹。上述熟悉项目的深圳业内人士称：“高塔挖了个坑就停了。”

上述短视频博主说，今年5月航拍的时候，超高层还没开始建。

2021年10月，中国住建部发布“限高令”，禁止建设500米以上的超高层建筑。等到高塔复工时，600米的高度可能也保不住了。

目前高塔至少已完成了基坑的工作，如果复工，高度再次调整和前期完成的工程是否有冲突？

“一般来说，建筑高度越高，对地基和基础的要求越高，底部结构承载力越大，所以说，一开始按高建筑设计及施工，后期建筑高度降低没问题，只是有些浪费而已。工程开始施工以后，建筑高度降低的项目也有一些，如武汉绿地中心，施工近三分之二后还减少了100多米。”一名参与过深圳某超高层建造的工程师对《凤凰WEEKLY地产》说。

陷入僵局

公开资料显示，中信信托深圳世茂龙岗融资集合信托计划总规模87亿，分为多期发行，首期成立于2020年7月，项目期限为36个月，主要用于支持深圳世茂深港国际中心二期公寓和一期商办的开发建设。截至2022年2月15日，该信托计划本金余额合计约59.94亿元，分别为于2月17日到期的12.94亿元，4月-8月陆续到期的合计47亿元。

深圳世茂龙岗融资集合信托计划为中信信托有史以来最大募集规模的集合资金信托项目，涉及投资人上千人。

2022年2月16日，中信信托召开了世茂深圳龙岗融资集合资金信托计划的全体投资人线上会议，商谈信托计划展期一事。

根据流传出的会议内容，当时的世茂集团执行董事吕翼表示：“2.16提出的展期方案是世茂向中信信托及投资人提出的一个保底方案，若后续情况变好，会加大兑现力度。”

这个保底方案是：在2022年2月底，世茂将归还本息合计1.82亿元；在2022年年底，归还本金的25%外加利息，共计20.08亿，2023年底归还贷款本金的35%外加利息，共计24.32亿；在2024年归还本金的40%外加利息，共计25.14亿，预计世茂每天要还中信信托及投资人1000多万。

但沟通会半个月后，中信信托以一纸信披的形式告知世茂龙岗信托计划投资人：世茂方未能按约定足额支付到期款项。

一名信托计划的投资人向《凤凰WEEKLY地产》证实，直到今年8月，他们没有收到任何消息。

在沟通会的前一个月，即2022年的1月下旬，世茂将近800亿、36个项目资产摆上货架，其中就包括深港国际中心，当时的对外报价是151.43亿元。

沟通会上，世茂管理层称计划在深圳市政府帮助下，为项目引入有实力的国企成为战略投资者，已与深业集团icon、深圳市投资控股，以及中建投、数间资产管理公司洽商。

今年5月，《凤凰WEEKLY地产》得知，深港国际中心正在寻求深圳某央企开发商的帮助。

但是，这些求助均无下文。

如果世茂深圳龙岗深港中心项目最后被法拍，将是今年继西丽宝能城后，深圳第二个被法拍的重要项目。

但不同的是，宝能城被法拍的是现房。

“如果在这之前，世茂和中信信托沟通好债务展期，中信信托可以去申请暂缓执行。”周争锋律师对《凤凰WEEKLY地产》说。

但拍卖的价格可能不会有这么多。周争锋律师介绍：“法院定的起拍价，是以深圳市计税评估价来定的，可能低到世茂受不了，可能成本都收不回来。如果世茂和中信信托能够双方议价，价格会高一些。”

周争锋律师提到，今年早先时候被拍卖的宝能城的起拍价，就是通过执行人和被执行人双方议价来定的。最终宝能城的起拍价9.85万元/平方米，不至于低得太离谱。

这个当年意在“打造湾区新地标”的项目，如今出师未捷。有业内感叹世茂不应该押注本不是热点的深圳东部，“就不该进龙岗”。有的认为世茂不应该轻易拿“地王”，“公寓去化本来就难，何况是这么贵的”；有的则称，没有可售住宅是项目的硬伤。

但是，遥想世茂拿地的2017年，当时的深圳楼市火爆程度，让不止一家开发商蒙头冲进深圳，就连比深港国际中心地段更偏的坪山区都出现过“地王”。

“世茂进龙岗的时候，是深圳很狂热的时候，当时西边激烈非常激烈，世茂想打一个差异化，东边当时正好有‘东进战略’扶持，可以理解。”国家高端智库研究员宋丁对《凤凰WEEKLY地产》说，“问题是世茂的产品定位不准，这么个超高层的项目，没有考虑市场的承受力。”

“世茂龙岗项目，不管是建筑设计还是园林设计，都可圈可点，问题就是不应该做什么地标。”一名深圳业内人士对《凤凰WEEKLY地产》感叹。

“这种地标式的超大型综合体，前期需要巨大规模的资金投入，肯定要通过其他项目来反哺，但目前市场销售疲软，所以很难。”业内人士称。

过去很多年里，世茂打造过很多个“超级”地标，上海世茂广场、厦门世茂海峡大厦、深坑酒店……按照此前世茂的“定位”，地标式建筑背后的商业逻辑是，不仅是开发商，还是城市发展的赋能者。

但“湾区新地标”这个角色，没能走到最后。

当年那个疯狂的投资时代已经结束，冷静下来的世茂深港国际中心，还在等待最后的裁决。

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