融资租赁抵押登记(融资租赁抵押登记的法律意义)

• No.1 带押过户由来

以往的房贷合同上都有明确标注“不动产在抵押期间禁止、限制转让”，所以之前的房屋交易的过程中，必须原房东结清贷款，把抵押取消才能与买房人一起去办理房屋转让。

政策其实已经铺垫了一段时间，2021年《民法典》第四百零六条解释道： “抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。”

3月30日，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，通知对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。

3月31日，北京多部门联合发布通知，正式在北京市启动存量住房“带押过户”模式。

据不完全统计，目前全国共有15个省市100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省市已经全面开展。

从这个趋势来看，带押过户大概率会在近期全国范围内推行，也就是以后大家买房的时候，可以大大节省不动产的交易时间，降低交易难度和交易成本。

• No.2 “带押过户”要求和操作步骤

目前，各地方主要形成了三种“带押过户”的办理模式。

一是新旧抵押权组合模式。

通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。如，成都、武汉、珠海、清远等。

二是新旧抵押权分段模式。

通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。如，江苏、重庆、济南、深圳、中山、福州等。

三是抵押权变更模式。

通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。如，广州、青岛等。

说实话，上面的总结太专业，看起来比较费劲，我们还是主要看北京的要求和方式吧。

北京市“带押过户”必须满足四个条件:

1、房子是个人产权，公司产权不行；

2、只能有一次抵押，二抵的不行；

3、房子是商业按揭贷款，经营贷不行，组合贷必须还清公积金部分；

4、买方必须是全款或者纯商贷。

其实北京的要求看起来就四条，其中贷款要求只能是商业贷款，其实很多没有还清贷款的主要是普通人，普通人贷款一般都是选择组合贷，对于组合贷的房主来说只是开始的还清压力变小了，由原来的全部贷款变成了公积金贷款部分。

另外北京银监局、央行营管部、市规划自然资源委、市住房城乡建设委3月31日联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》。其中明确指出是：由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金。

请大家注意这个点，新贷款银行直接支付会避免很多问题，也是现在我感觉最为保险的方式。

办理步骤主要可以分为五步：

1、买卖双方自行或是在中介机构居间服务下达成房屋买卖意向，签订房屋转让合同，合同中需约定同意“带押过户”；

2、买卖双方需在北京市存量房交易服务平台办理房屋网签；

3、需向银行申请“带押过户”；

4、买卖双方及相关方应在不动产登记中心办理“带押过户”登记手续；

5、买方房贷发放，分别结清卖方原贷款及卖方实收款。

此外本次北京的通知还有一项规定比较人性化：　买卖双方贷款可在不同银行。

在交易过户的时候我们会遇到几种情况：

一是买房为全款且全款可以覆盖房贷。

卖方贷款银行直接用购房款结清贷款，解除抵押，将剩余资金转入卖方本人收款账户。

二是买房为全款且全款但不足以覆盖房贷。

那就需要卖房补足剩余房贷，补足欠款与购房款一起结清贷款，解除抵押，最后给买方过户，这种情况一般只会出现在房价大跌的时候，现实中很少遇到。

三是买方为贷款，但是买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款。

首付款将打入监管账户，卖方需向贷款银行补齐差额部分；在确认“带押过户”完成后，银行会将首付款和补齐差额一起划至买方的贷款银行账户，解解除原卖方贷款的抵押权。

四是买方为贷款，且买方首付款足以结清卖方贷款。

首付款将打入监管账户；在确认“带押过户”完成后，银行会将首付款额一部分划至买方的贷款银行账户，解解除原卖方贷款的抵押权，交易完成后，将剩余资金转入卖方本人收款账户。

至于其他地方的要求如何，我们可以参照北京的要求，大体要求应该是一致的，但是不排除个别细节要求可能出现变动。

• No.3 “带押过户”可能存在的风险

带押过户就是是指，已经抵押的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

由此可见，整个操作买方是存在潜在的风险的。

理论上讲，只要没有完成过户，房屋的产权都是在原房主手里，在带押的状态下，买房人用自己的贷款用以偿还卖方的贷款在过户之前。也就是说，在买房人贷款还款到过户完成之前，房屋的产权都处于原房东手里，这个时间，一旦出现问题，如房屋如被司法查封，就没有办法顺利过户了。

其次，带押过户可能涉及买方、卖方、原贷款银行、新贷款银行四方主体，以及公证或担保机构等多方环节，还是挺复杂的。

因此，购房者在买房前该有的准备工作还是不能省。

比如在购房前必须详细了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款；原房主是否存在继承纠纷、租赁合同以及是否法律纠纷。

全文完，如果觉得写得不错，就点个关注吧，多谢阅读。

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