地产投资驱动(地产产业投资)

2023年04月27日 12:31

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今年的楼市，跟春天的天气一样，乍暖还寒。

三月份的市场，整体在二月份的加速回暖态势上，踩了一脚刹车。行情先热后冷，以周为单位，大幅度波动。造成史上最短“小阳春”的同时，也给今年市场的走势，增添了一丝悬念。

今年的市场到底会如何发展？对于房企来说，今年是机会年，还是风险年？各家房企如何预测后市，如何理解房地产新模式，接下来会如何应对市场变化？这是当前地产人最关心的话题。

最近，一些去年成绩单比较漂亮的房企，都陆续召开了2022年业绩发布会。针对这些问题，都给出了自己的判断。

我们盘点了一下各家房企的观点，大概得出了几个共识。

今年政策环境以“呵护”为主

全年市场审慎乐观

首先，二月份市场回暖是毋庸置疑的。

根据龙湖对一些重点城市的观察，比如北京、成都、苏州、南京、西安、重庆等，整体2月份的到访量、成交量都在逐步提升。龙湖2月份单月的全口径销售甚至达到了174亿元，同比增长了86%，环比增长61%。1—2月份累计销售额282亿元，同比增长41%。绿城重点续销的项目2月份来访，也环比提升了1.5到2倍，日均新增协议环比提升1.5倍左右。这些数字还是比较提振士气的。

3月份的情况，市场的确出现了一些回调，但是相较二月份，整体落差并没有大家想象的那么显著。

绿城中国重点续销监测的项目，从新签情况来看，日均销售额环比仍然维持了2月份水平。日均来访量出现调整的，主要是2月份涨幅比较高的城市，像济南、石家庄、杭州等，在2月份的需求集中释放之后逐渐趋稳，但整体来访量仍然明显好于去年四季度和今年1月份。在3月份加大了推盘量后，相较2月份，整体销售数据甚至依然可能保持环比增长。

也就是说，仅从一季度的市场表现来看，市场回暖的迹象是比较明确的。但是热度的可持续性如何，目前大多数房企还是采取相对审慎的态度。

一是政策和市场的博弈还在继续。

从政策环境看，今年的政策依然会以呵护为主。刚刚结束的两会对整个行业的定调是稳增长、控风险、促需求，可以看到中央对于支持行业健康发展的态度是非常明确和坚决的，也会更大力度支持优质的头部企业，支持合理的刚性和改善型住房需求，加强住房保障体系。房地产作为支柱行业，今年要承担起保增长的任务。

但从市场方面看，虽然购房需求依然非常旺盛，但居民和消费信心还需要一段时间的恢复。两者之间的博弈和拉扯，将是影响今年全年市场走势的决定性力量，目前来看，情况并不是非常明朗。

在这种环境下，龙湖表示会持续做动态的回顾，以便更加精准地把控市场。大部分房企也都做了自己的Plan B，按照市场牛熊走势，做两手准备，更加动态、合理地处理好整个供、销、存的关系。

二是宏观经济不确定性依然存在。

港资房企代表瑞安房地产，在业绩会上就明确表示，虽然市场长期看会逐步回暖，但短期内依然会有波动。因为大范围内，欧美衰退、通胀、利息的问题，都会影响整个市场走势。行业内出险房企的债务问题，能否妥善解决，也还是未知数。房企投资开发依然需要保持审慎，在项目投资上，优先考虑周转速度和现金回流快的发展项目。保证现金流安全，依然是房企今年的第一要务。戳我，项目盈利精准预测，收益看得清，风险控得住

城市、企业分化加剧

土地市场可能竞争激化

虽然市场整体呈现出回暖趋势，但复苏回暖不是同步、一致和平均的，绿城将其总结成四个分化。

城市分化，一二线市场好，三四五线市场不好。

企业分化，国企、混合所有制企业和优质的房企比较好，相当一部分其它的企业不好。

资源分化，资源导向了一些优质的房企和国企、混合所有制企业，一些比较困难的企业得不到资源。

产品分化，好的产品还是有市场的，去化还是非常快的。

越秀地产则表示，当前的市场存在结构性的问题，好的地方还是一房难求，价格也在上涨，当然不好的地方依然在承压，未来结构分化会越来越严重。行业内城市之间在分化，城市内部板块在分化，项目在分化。体现出来就是公司在分化。

例如，招商蛇口去年拿的很多地在上海、合肥、苏州这些热点城市，今年开盘基本上可以秒光，因为存在着价格倒挂。瑞安也表示，上海住宅市场、尤其是豪宅市场需求持续保持相当稳健的状态。甚至由于供应不足，整体的存销比仅为7.5个月，处于供应天井的状态。

一二线城市货值占比达到92%的绿城中国就表示，去年绿城1000多亿的总货值，绝大多数都聚焦在北京、上海、杭州。因为这样的布局策略，使得去年新增货值的去化率达到了50%多，投资1000多亿的货，去年就卖掉了500多亿，截至现在，去化可能已经达到85%，在行业下行期，提供了很充裕的现金流来源。戳这里，管好利润现金流

但是，今年这种情况会发生很大的变化。

因为目前大部分房企都在调整土储结构，在投资布局上“做减法”。大家纷纷缩小投资范围，围绕长三角、大湾区、重点省会城市和区域中心城市深耕布局，往更高能级城市集中。

因此，今年土地市场冷热不均的情况会进一步加剧，核心城市里面核心地块的竞争将变得非常激烈，三四线城市里面相对边缘的地块可以底价获取，甚至流拍。

上个月的杭州土拍，就已经出现这种情况，最多一块地有60家发展商参与摇号。

绿城表示，在这样的背景下，他们可能会变异出新的差异化投资策略。首先是在选定的核心城市、反复研究的核心城市里面做底仓式的投资，这是比重比较大的，但是可能吃不饱。所以有可能进一步演化成，在相对比较安全区域里面的精准投资，采取投一成一的打法。

大分化时代来临，各家房企之间是零和博弈，为了生存，相互之间的竞争会进一步激化。

风高浪急之下，市场的容错空间也会大大缩小。房企投资一定要留出安全边际，量入为出，按照总体的市场形势以及销售回款做决定，边做边调整，有计划的分步走。

行业拐点已经出现

新模式是未来的财富密码

相较于市场的不确定性，当前房地产行业确定性最强的，就是新模式的转型。

“新模式”和“高质量发展”，也是各家房企业绩会上出现的高频词。针对新模式，不少房企都提出了全新的发展思路。

一是住宅开发全面向“品质住宅”转型。

龙湖CEO陈序平就表示，当前的地产行业经历过深度调整后，拐点已经出现。当下正在出现三个趋势：

一是区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛。

二是改善型住房成需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。

三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。

也就是说，未来的增量市场空间，将主要集中在改善住房、豪宅需求上。房企必须从标准化、大规模的刚需开发思路中，尽快解放出来。向品质住宅开发转型。

美的地产认为，这种新模式之下的住宅开发，将呈现出新的驱动模式。

一是产品驱动价格。房地产市场的需求结构发生了深刻的变化，消费升级之下，消费者对品质、材料、工艺、功能是高度敏感的，甚至有些情况下比对价格还要敏感。房企的成本配置思路和交付思路都要做调整。

二是服务驱动价值。通过服务满足消费者长期的需求，要求服务板块认认真真地做到完美的、用心的服务，实现自身价值以及业主资产价值的提升。

三是运营效率驱动投资回报。这个运营效率是涵盖多个方面，不是简单的快开发、快预售的问题，而是要在房地产开发这个业务链上保持合理的高效，包括资金、产品、运营、销售、交付等等，每一个环节保持高效的运营，只有这样才会进一步提升开发的投资回报和IRR水平。

二是经营性业务将成为新的财务密码。

根据龙湖公布的数据，2022年，龙湖集团的运营及服务收入已经达到235.5亿元，同比增长25%，经营性利润占比为27%。其中，仅商业和长租公寓的租金收入就超过百亿，达到118.8亿元（不包括北京长安天街），平均每月10亿进账，较上年增长14.1%，运营毛利率达到75.6%。

而未来5年，龙湖依然将大力发展非地产开发业务，在经营性业务板块的利润占比再扩大一倍，达到整体利润的50%以上。也就是说，地产开发销售对龙湖利润的贡献，将不足一半。龙湖也将彻底从地产开发公司转型成一家资产管理公司。

招商蛇口董事长许永军在业绩会上也表示：未来的发展趋势，一是要沿着综合发展、高质量发展，对招商蛇口来说，分成三类，销售类、持有经营类以及服务类，这是从业务上划分；二是从发展手段上来看，要通过精细化管理，实现高品质；三是要注重科技化、数字化。

新模式下，房企必须要有综合发展的理念，而非单一的某一项能力。以当天业绩发布会所在地——空港建设——为例，光地价就310亿，有五六个酒店、有公寓、有办公、有会展，有物业服务，有餐饮服务、有商业等一系列业态。这种综合开发，在增量见顶之后，将成为填补业绩空缺的财富密码。

小结

看完各家的业绩会，不得不感叹，地产的大开发时代，真的已经过去了。现在的地产行业，正在增量向存量换轨的拐点上。

增量踩刹车后，一批转型不及时的房企，将被时代淘汰。不管市场是否阶段性回暖，这个换轨进程不会停止，过程依然会是痛苦的。

但是新的财富大门也已经打开，存量资管时代，将成为一些房企新的星辰大海。

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