投资型信托(投资型信托与融资型信托)

一、什么是REITs （Real Estate Investment Trust）

1、REITs的定义：

REITs全称不动产投资信托基金，是由专业管理机构向投资者募集资金，投资于不动产领域，并将投资收益按份额分配给投资者的金融产品。REITs将不动产的直接物权转化为流动性较强的上市权益凭证，作为资产证券化产品，可以让资产“活”起来。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

2、底层资产：

REITs 投资于广泛的房地产物业类型，包括办公室、公寓楼、仓库、零售中心、医疗设施、数据中心、手机信号塔、基础设施和酒店等。大多数REITs专注于特定的一个项目，但有些REITs在其投资组合中拥有多个类型的房地产。

3、起源与发展：

REITs 起源于20 世纪 60 年代的美国，是发达金融市场的重要金融产品，90 年代后，REITs 进入高速发展期。

二、REITs在中国的发展及现状

中国证监会和国家发改委在2020年4月30日联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），宣布将允许发行以盈利的基础设施项目为支撑的不动产投资信托基金（REITs），可在二级市场公开交易。随着2021年6月21日首批9个试点REITs项目上市挂牌交易，中国也正式成为全球第41个拥有公募REITs的国家。截止2023年3月26日我国公募REITS基金共27个标的，募集资金达908.92亿元。

已发行的REITs基金中，以产业园区、高速公路资产类型数量最多，分别有8只、7只。产业园区类别在试点开始时即为REITs上市的主力类型，在首批上市的9只REITs基金中占比达到三分之一，目前仍位居上市REITs数量首位。（数据宝统计图如下）

三、REITs的分类

1、按组织结构分类：

REITs的组织结构一般采用公司型或契约型。公司型REITs指具有法人资格的REITs公司直接对不动产进行投资，实行内部管理模式，购买并自行运营不动产；契约型REITs指基金公司发行基金或信托份额募集资金，进而投资到不动产中，实施外部管理模式，委托其他机构代为运营项目。我国REITs产品采用“公募基金+ABS”的模式，通过多层代理参与到实体不动产业务中。

2、按收益属性分类：

按照收益属性进行划分，美国通常将REITs产品分为权益型、质押型和混合型。

3、按底层资产法律属性分类：

按照底层资产的法律属性进行划分，国内可将REITs分为产权型和特许经营权型

四、REITs的特点
1、流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。

2、资产组合优势：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。长期收益由其所投资的房地产价值决定，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。
3、税收中性：不会因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠；无最低投资资金要求。

4、积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构；上市交易的REITs经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。

5、收益分配：REITs一般将绝大部分收益（通常为90%以上）分配给投资者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低。
6、低杠杆：同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但杠杆较为适中，美国的权益型REITs资产负债率长期低于55%。

7、对政府而言，可以帮助盘活社会存量房产，从而扩大税基；有利于增加资本市场投资品种，促进资本市场平稳健康运行与房地产市场价格稳定；促进住房租赁市场发展与房地产企业转型，实现房地产行业持续健康发展，有效防范金融风险。
8、盘活存量资产的必要工具：我国经历了高速发展期，沉淀了大量优质资产，受相关政策以及行业发展规律等诸多因素限制，没有完全形成资本-资产-资金的良性循环；REITs恰好为形成良性循环构建了关键节点以及实施路径，从而释放我国高速发展红利，为带动经济发展，提高资金使用效率提供了稳定的通路。

五、我国REITs的上市表现和最近年度分红统计

1、行情上，产业园区、仓储物流、生态环保类型REITs上市后均有不错的表现，数据宝统计，从上市以来的累计涨幅来看，产业园区类型的华安张江光大园REIT累计上涨43.93%居首。

2、统计显示，2022年REITs基金合计分红总额达到18.39亿元，其中高速公路REITs合计分红近10亿元。

3、投资思路总结：

REITs全称不动产投资信托基金，投资于广泛的房地产物业，通过底层资产的利润分红和资本处置获得收益。其中产权型REITs具备资产增值空间，但也面临到期资产贬值的风险；特许经营权型REITs到期被无偿收回资产，每年相对更高的分红收益率弥补了基金到期净值归零的损失。目前国内基础设施REITs采用“ABS+公募基金”模式的契约型组织结构。参考海外REITs，作为一类特殊的、兼备股性和债性的基金产品，REITs的价值评估通常综合了股票、债券和基金的分析框架，可从项目质量、业务运营分析和管理人能力对REITs产品进行投资评价。

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