房地产投资理财(房地产投资理财方案)

日期：2023年04月22日 09:17 浏览量：1

经济观察网记者蔡越坤“银行理财竟然也亏呀！”家住北京的一位投资者发现自己购买的银行理财亏损后吐槽称，“股市大跌后亏损还没涨回来，原本以为安全的银行理财，净值也出现了连续下跌。”

2022年11月16日，其打开账户发现，投资9万元的银行理财一天亏了99元，上一个交易日（11月15日）竟亏了181.52元。11月2日以来，其持有的“交银理财固收精选”大多数交易日都在下跌，已经累计下跌约445元。

一位广东的投资者持有5万元的招银理财发行的一款R2级别的低风险产品，11月15、16日也分别亏损了110元、60元。11月份以来，他在该产品上累计亏损超过300元。该投资者直言，如果再下跌就要赎回了。

11月份以来，购买交银理财、招银理财、中银理财等银行理财的个人投资者发生亏损的信息开始在网络平台上刷屏。不少投资者表示，其购买的银行风险级别多为R2，投资方向以固收产品为主，以往安全系数很高的产品，近日产品净值却接连下跌。

根据记者多方采访了解，近日上述银行理财产品的亏损主要与近日债市连续下跌有关。11月16日，一位北方城商行利率债交易员吴平向记者表示，因为债券市场大跌，以债券为主要持仓的银行理财、公募基金等产品总资产下跌，引起持有者的关注，部分个人投资者产生了恐慌情绪。

近期，疫情防控措施的调整，以及金融支持房地产政策的出台等利好，让权益市场迎来“信心时刻”。而跷跷板的另一端，债券市场则“沉了下去”。

11月14日债券市场大跌，10年国债收益率上行10bp，是2016年12月以来单日最大跌幅。

据广发固收统计，从11月11日至16日，1年期AAA银行同业存单收益率与1年期国开收益率上行幅度均超过40bp，7-10Y利率债品种变动幅度同样显著，普遍上行10-15bp。各评级期限的城投债收益率也上行了20bp以上，其中低评级城投债，由于流动性更差，收益率上行幅度更大。

以吴平亲身经历为例，他11月16日一天购买的招银理财一款产品一天亏损了超过60元。作为一名金融从业者，吴平深刻地体会到2021年资管新规正式实施以后，银行理财也开启净值化管理时代。他认为，银行理财净值化管理时代，个人投资者也应该慢慢接受理财产品不是绝对安全收益、也会发生亏损的这个现实。

净值回撤引赎回

11月16日，中银理财发布了致投资者的一封信。中银理财表示，近期，债券市场出现一定幅度调整，导致部分理财产品净值出现不同程度的回撤。面对突如其来的净值波动，部分投资者难免担忧，希望了解市场近期调整的原因以及未来的走向。

分析此次债券市场的回调原因，中银理财称，既有近期宽松幅度暂不及市场预期带来的资金面收敛和资金中枢边际抬升，也有稳楼市政策持续出台推动经济恢复斜率预期抬升等方面影响。

中银理财称，面对此次回调，中银理财投研团队坚持稳健策略，尽最大努力追求回撤控制，努力打造产品韧性，力争为投资者带来更好的持有体验；同时，也在密切跟踪研究市场变化，积极争取比较确定的投资机会，在调整中挖掘优质资产的长期投资价值。

此外，11月16日，多位投资者在网络平台上反馈，他们在招行购买的理财产品“招银理财招睿活钱管家添金2号（100903）”（下称“添金2号”）、以及“月月宝”、“季季宝”等产品净值接连下跌，招致巨额赎回的情况。

其中一位“月月宝”投资者表示，仅11月16日当天亏损超200元。另外，11月16日，一位添金2号投资者表示，当天看到净值下跌后准备将持有的理财全部赎回时，出现了无法赎回的情况。招商银行APP提示无法赎回的主要原因为“由于赎回客户太多，已触碰巨额赎回上限。”

巨额赎回，一般是指理财产品在同一时间遭遇大量客户赎回，导致累计净赎回额触及赎回上限。资料显示，“添金2号”成立于今年7月，是一款每日可赎的开放式固收产品，风险类型为R2（中低风险），总规模20亿元。按照产品协议，当理财计划单个开放日净赎回申请份额超过上一交易日日终份额10%时即为发生巨额赎回，管理人有权视情况选择全额赎回、部分赎回或延缓支付赎回款项。

对此，招商客服表示，最近两天已有客户多次反馈类似问题，且除“添金2号”外还涉及其他多款开放式产品。其中针对“添金2号”，招银理财在今天收到客户巨额赎回反馈后，曾在14：30之后释放过额度，但之后再次遇到大额赎回。

方正证券11月16日研报数据显示，固收类理财净值11月以来跌幅扩大，11月以来理财净值下跌的理财产品占比为34%，明显高于10月下跌占比12.5%。理财净值回撤使得理财规模减小。截至11月15日，理财合计规模为27.9万亿，这要较10月底的28万亿减少了1000亿，其中主要是固收类理财产品由18.68万亿减少至了18.5万亿，减少1800亿元。

方正证券认为，理财客户主要是居民，在理财净值下跌过程中，居民赎回增加，从而使得理财规模收缩。而理财公司在面对赎回时，也会赎回委外并卖出高流动性债券，从而对债市造成冲击。居民赎回理财行为可能还未结束，仍需继续观察。

债券遭机构抛售

在银行理财、公募基金等净值大幅回撤的背后，与银行理财、公募债基等机构因为赎回压力加大从而被动抛售债券相关。

面对次轮债市暴跌行情，吴平所在的团队幸运地躲过一劫。从2022年10月底开始，作为债券交易员的他注意到，国债逆回购、同业存单等收益率太低，利率债票面价格已经很高，估值太贵了。因此他建议不再追高国债、国开债等利率债，并且开始逐渐将持仓的利率债减仓。截至11月初，持仓利率债减仓比例已经超过40%。

11月中旬开始，债市开启下跌模式。Wind数据显示，11月16日，10年期国债收益率上行至2.86%，3年期国债收益率上行至2.49%。截至当日，债券市场已经连续5个交易日下跌。

作为一家城商行的交易员，面临此轮行情，他觉得更多的是幸运。如果在10月底还继续大额配置债券冲入市场，那么11月份以后肯定要被套牢。

此外，因为目前还持仓部分利率债，吴平也向领导建议，对于目前持仓的债券进行衍生品对冲，例如通过做10年期国债期货、5年期国债期货进行产品的对冲，将价差锁定，降低此轮行情回撤的规模。

此外，在此轮债市大跌行情中，公募基金也是抛售债券主要参与者之一。根据国盛证券11月15日研报数据统计，从11月14日大跌当天各类机构现券减持规模看，公募基金是最主要的卖出者，利率债和信用债都是如此。11月14日公募基金减持国债现券58亿元，减持政金债264亿元，合计减持利率债330亿元，减持信用债60亿元，合计减持各类债券575亿元，是最主要的减持机构。公募基金不仅在大跌当天大幅卖出，上周也是主要的卖出者，上周公募基金累计净减持现券552亿元。

研报数据指出，理财卖出规模相对有限，11月14日理财合计减持各类债券20亿元，相对于公募卖出规模非常有限，并非卖出主力。从减持券种来看，小幅减持信用债和利率债，而小幅增持存单27亿元。而上周银行理财净买入债券758亿元，显示理财并未大幅减持债券。同时，对存单来说，货基和公募基金同样是主要的减持者，两者分别在11月14日净卖出存单77亿元和66亿元，在上周货基更是大幅减持798亿元存单。

三重利空冲击

对于此轮债市大跌，吴平认为主要与银行市场资金流动性开始收紧等三重因素相关。

首先，进入11月份，资金面开始收紧，资金利率中枢开始逐渐抬升。例如，根据中国货币网数据，上海银行间同业拆放利率 (Shibor）隔夜利率从11月3日的1.3240%开始逐渐走高，11月9日突破1.8%，此后连续走高，截至11月16日已经上升至1.9360%。

除了Shibor走高以外，同业存单发行利率也在不停抬升。11月初以来同业存单利率快速上行，1年期存单利率从2.0%左右上行至接近2.5%。

2022年11月16日晚间，央行公布了3季度货币政策执行报告。方正证券分析认为，本次货币政策减弱了央行年内降准、降息的可能，这对债市中性偏不友好。11月以来资金面已经有小幅收紧。R007和DR007已经上行至了2%左右，而央行加码宽松预期减弱，这将使得资金价格中枢维持在偏高水平，难以回到9月和10月的水平。资金面对债市支持边际减弱。

吴平也认为，此次债市大跌的原因之一是：进入11月份以后，银行间市场资金面开始收紧，同时隔夜利率、国债逆回购等资金利率中枢水平逐渐抬升。而资金利率的抬升导致银行的负债成本增加，整个银行间债券市场对资金超级敏感，资金面收紧是对债市比较大的利空。

其次，9月以来，稳地产政策再度加码，包括9月底一些地方阶段性放松按揭利率下行，公积金贷款下调，这是从需求端维稳地产。尤其是11月以来，稳房企融资环境的政策也加码，比如11月8日，中国银行间交易商协会官网发布消息。交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资等等。

而且，日前，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”），提出保持房地产融资平稳有序、积极配合做好受困房地产企业风险处置等六个方面16条措施。

吴平表示，地产融资政策的放松会继续推动融资的需求等，导致利率继续面临上行的压力。

此外，方正证券也分析，地产政策的放松对于债市来说却是利空。地产行业如果持续改善，这将带动实体经济和融资需求回升，从而会给利率带来上行压力。资金面收敛也给债市带来利空。

吴平表示，近日疫情政策出现调整放松，伴随着消费场景、企业融资等逐渐恢复，也可能带来利率的上行，进而对债市造成冲击。

“而相比之前，11月份之前，尽管地产政策有所刺激，但并未像此次央行下发金融16条措施全方位加大了对于地产融资的刺激。而且，此前疫情管控一直很严格，叠加银行面资金面宽裕，所以债券估值都很高。而当下的行情恰好相反，三者同时由利好转利空，尤其是疫情放松政策和地产政策的刺激，成为‘压死骆驼的最后一根稻草’，造成此轮债市大跌的主要原因。”吴平称。

11月17日，申万宏源研报也认为，进入11月以来，短端调整大于长端，信用债调整幅度大于利率债，主因是防疫政策边际变化+地产政策持续放松+资金利率边际上行，带动经济预期改善+资金担忧升温，带动投资者主动调仓，而引发“踩踏式调整”、拖累产品净值，产品净值的下跌进而引发了普通投资者及金融机构的赎回行为，呈现出来产品净值下跌—赎回—抛售—产品净值下跌的负反馈。理财等产品的净值化加大了市场的波动。

后市何去何从？

当期债市收益率经历了快速上行之后，后期债券市场走势也成为投资者关注的焦点。

广发固收刘郁团队统计，债市调整，使得理财产品净值回撤。由于理财产品的净值公布并不及时，截至2022年11月15日公布了净值的固收类理财产品收益率分布情况，其中85%的产品收益率出现了回撤。

刘郁团队认为，与之对应，理财产品的破净率近期也呈现上升趋势。由此可能出现了，理财机构赎回委外基金产品，基金进一步抛售债券的行为。

而回顾从近两年来看，经历过两轮机构行为时刻。第一轮是2020年11月永煤违约之后，机构出于对信用风险的担忧，赎回部分基金，从而引发基金折价卖券的行为。这样的调整，最终以央行公开市场加大投放，呵护流动性而平息。第二轮是今年3月初，作为银行理财净值化的第一年，股票市场调整，带动一些固收+类理财净值回撤，导致其被迫赎回固收+基金，也引发了利率债的上行。这样的过程，最终以股市止跌结束。

因为对于未来行情的变化调整，刘郁团队认为，综合过去两轮经验，如果依靠市场自身，类似于今年3月初，则可能至少要花费两周的时间，在超调加深之后，配置盘逐步进场，带动市场进入偏震荡的弱势恢复阶段。而如果央行开始呵护流动性，类似在永煤事件中（信用债连续调整三周之后），央行加大公开市场投放，提振市场信心，收益率会快速下行。

关于后市展望，申万宏源表示，从历史上来看，流动性冲击后央行一般会加大资金投放稳定预期，进而市场情绪逐渐平稳，尤其是当前基本面仍然偏弱，央行呵护流动性的意愿预计整体较为积极，近期关注央行操作。

吴平也表示，建议后续关注央行的投放流动性的动作，市场的进一步企稳可能需要央行的呵护。

而对于如何看待债市调整的时间跨度和幅度？中信证券明明团队则认为，从基本面、国内外政策变化以及市场预期的分歧来看，债市很难一次调整到位，调整的时间跨度或在半年左右，明年年中央行进行货币宽松的阻力或相对较小，届时债市的调整也可能告一段落。幅度上看，这一轮的调整可能弱于2020年，3%左右可能是10年国债收益率的重要支撑关口。

（应采访对象要求，文中吴平为化名）

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