房地产股权信托(房地产股权信托风险更大吗)

日期：2023年04月23日 21:07 浏览量：1

本报记者余俊毅

此前，在房企出现流动性风险后，有不少信托机构主动入场纾困，努力化解相关风险，为多地项目保交楼贡献重要力量。本月以来，又现多家信托公司出手入股房企项目。

信托正通过认购股权支持房企融资需求

《证券日报》记者根据国家企业信用信息公示系统平台发现，11月17日，滕州海德公园地产有限公司转让山东保信房地产发展有限公司40%的股权予山东信托。11月15日，郑州康桥房地产开发有限责任公司转让河南宏智利通实业有限公司70%股份给百瑞信托。股份转让前，宏智利通由郑州康桥房地产、百瑞信托分别持股70%、30%，股份转让后，由百瑞信托持股100%。11月7日，成都寰瑞置业有限公司向五矿信托转让成都裕龙贰号房地产开发有限公司100%股份。

“目前，不少投资机构对于房地产行业兴趣较低，而信托机构表现得较为积极是一种度人度已的企业行为。”中国豪宅研究院院长朱晓红对《证券日报》记者表示，早在之前，中融信托、五矿信托、光大信托等机构均向房企伸出援手，进入房地产并购市场，接手了多家房企出售的项目公司股权、债权，这对于行业保交付、维护购房者权益都大有好处。

记者了解到，股权投资是信托公司支持房地产行业合理融资需求的重要方式。清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成告诉《证券日报》记者，通过股权投资实质性的在房地产企业当中持有一定股份，风险共担、收益共享，然后在一定时期合理退出，这也是对房地产企业融资需求特有的资金支持方式，也是信托公司特有的功能。

在业内人士看来，近期信托机构积极接手房企股权，与近期发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“通知”）政策导向也不无关系。用益金融信托研究院研究员喻智对《证券日报》记者表示，《通知》的出台也为房地产信托业务未来的开展做出了范围限定，主要是包括“保交楼”的配套金融支持、受困房地产企业风险处置和住房租赁金融三个方面。在做好受困房地产企业风险处置方面，新规明确鼓励信托公司可以通过股权收购或认购新增股权的形式开展相关业务，推动加快资产处置。

REITs业务是房地产信托重要转型方向

不过，即使在政策的引导下，市场对房地产信托的回暖仍持观望态度。多位信托从业人员认为，虽然房地产信托规模可能会有所回升，但在合规要求和投资者情绪等多重因素的影响，房地产信托业务短期内难以出现大幅增加的情况，标品信托依然是未来行业发展的方向。

对于未来房地产信托的发展方向，喻智认为，房地产信托业务转型现在有较好的窗口期，其中积极参与房地产投资信托基金（REITs）的试点，尝试盘活存量不动产资产是前景较好的方向之一。“房地产市场大概率不会出现持续高增长的情形，住房租赁是符合政策和市场发展需求的宠儿。”在喻智看来，信托公司应探索对权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的租赁住房发行REITs，既增加了开发商的变现渠道，又丰富了投资者的投资选择。

中诚信托近期发布的研报中指出，公募REITs业务对推动信托公司转型有两大战略价值。一方面，通过公募REITs业务推动信托公司传统非标业务转型。另一方面，通过公募REITs业务拓展信托标品投资业务范围。信托公司可以深入开展Pre-REITs，获取底层资产运营收益。从具体的资金支持方式来看，信托公司可通过债权、股权、股债混合等多种方式参与支持基础设施项目。其次，信托公司可以策略性参与公募REITs的配售、积极参与二级市场投资。

需注意的是，相比机构投资者而言，信托公司在参与相关业务时仍需不断提高自身的专业能力。中诚信托研报认为，首先，信托公司要提高专业的投研能力，特别是对底层资产的投资价值研判，例如公募REITs根据底层资产的产权属性可分为产权类和经营类，两者的估值差异较大，进而影响其二级市场表现。其次，长期的运营管理能力也是信托公司需要关注的内容。最后，信托公司还要提升专业的风险管理能力。

（编辑袁元）

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