2014年房地产融资风险(房地产行业融资风险)

日期：2023年04月24日 12:02 浏览量：1

房地产，不准备放水了！

萧条了近一年的房地产，大家都很好奇，接下来房地产的走向是什么样？国家会不会像2008年和2014年那般向房地产放水，当你认真看完这篇文章后，会深刻意识到：房地产，不准备放水了！

不卖关子，房地产目前正在干3件大事：

1、全面推进带押过户；

2、严守房地产不发生系统性金融风险底线；

3、全力推动“二次房改”。

接下来我们分别一条条细看。

全力推进带押过户

自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，《通知》中提出：以点带面，积极做好“带押过户”！意思很直接，从小范围实施，再到大范围普及，这项政策经过论证后，可行性高，值得全国实行，未来有望全国普及。

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“带押过户”究竟是一个什么政策，值得两部门将这项工作作为重点备注？

事实上，“带押过户”可以追溯到《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，所谓抵押财产，指具有经济价值且处于抵押状态的物品，比如房子、商铺、车子、手机等等，还处于抵押状态的物品，不需要解押即可过户，可以提高抵押财产的周转效率，这项政策对价值越大的抵押财产越有利，可以大大节省解押资金成本。

就目前来看，房子“带押过户”在市面上已经探索出三种模式。

第一种模式：新旧抵押权分段模式。

买卖双方约定好借新贷和还旧贷的时间和方式，经过借新贷、过户后还旧贷的流程后完成带押过户，举个例子，买方去银行贷一笔购房款约定4月10日放款，同时约定买卖双方在4月10日完成过户手续，抵押贷款转移到买方名下，买方的新贷款直接划扣偿还卖方的贷款。

第二种模式：抵押权变更模式。

买卖双方在贷款方式上达成一致协议，提前约定好抵押权变更内容，在买方贷款条件满足的前提下，同时办理转移登记和抵押权转移登记以及变更登记。

第三种模式：新旧抵押权组合模式。

买卖双方和涉及的贷款达成一致，通过借新贷、还旧贷无缝衔接，约定好放款时间和方式，当天去不动产合并办理转移登记、新抵押权首次登记、旧抵押权注销登记。

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根据新华社在自然资源部、中国银保监会召开的新闻通气会透露，截止到3月31日，全国已有15省涵盖100多个地市已经开展“带押过户”工作，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展，意味着“带押过户”已经得到实际论证，并且得到了市场认同。

之所以要推进“带押过户”，笔者认为跟二手房滞销有极大关系，目前市面上二手房挂牌量还没有明确统计，诸葛找房网重点监测的全国10城二手房挂牌量在2023年2月份总量达到193.61万套，平均下来19万套/城，同比上涨81.99%，二手房销售需求正急剧上升，除此之外，根据央行调查统计司此前做的城镇居民家庭资产负债调查数据显示，我国拥有2套以上的城镇家庭占41.5%，全国约2.43亿户城镇家庭，按照这个比例计算，全国二手房市场约有1亿套，相当于5年的商品房销售数量，每一套住房交易就会产生税收，比如契税（1%-4%）、营业税（未满5年需缴纳）、个人所得税（差价的20%）、交易税（约6%）等，这些税收可不是一笔小数目，可以分担不小财政压力。

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严守房地产不发生系统性金融风险底线

类似于2022年的楼市行情，我国房地产历史并非首次，2008年由美国引发的次贷危机对我国房地产造成了不小影响，但随后砸下4万亿通过基建挽救房地产于水深火热之中，效果显著，房价和销量双双上升，而在2014年时期，我国房地产出现商品房广义库存泰山压顶局势，房子明显供大于求，于是迅速提升货币化安置比例和加大棚改力度，在2015年-2018年期间，每年棚改套数超过600万套，货币化安置比例超过50%。

与2008年和2014年不同的是，2022年是国家主动刺破房地产泡沫的一年，通过实施三道红线切断房企融资渠道，试探房企抗风险能力强弱，与此同时，对银行也实施集中度管理，严格限制银行流入房地产资金比例，最终得到的答案也很明确，身为龙头房企的恒大第一个撑不住，接连出现暴露和大面积停工，时至今日，房企融资依旧受到“三道红线”限制，说明房企的经营风险目前仍然较大。

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央行在3月15日召开的扩大会议中中明确提出，要坚持底线思维，织密金融安全网，牢牢守住不发生系统性风险的底线，与其说是泛指，不如说是针对于房地产更真切，在笔者看来，守住不发生系统性金融风险底线其实是在为房地产而守，我国老百姓70%的资产是房子，而房贷占家庭总负债的75.9%，可见房子在普通家庭的地位之高，房价一旦暴跌，除了家庭资产缩水，断供潮才是金融风险最大的变数，避免断供潮通过稳房价即可完成。

但还有一大变数依然存在，开发商负债所牵连的金融风险更为直接，2014年全国房地产开发贷款还只是5.63万亿元，而到2021年全国房地产开发贷款增长到12.01万亿元，在城镇化率不断提高，住房需求不断减少的大环境下，显然开发商贷款越多，金融风险也就越大，要知道2021年之前的开发商撬动金融的杠杆实在太大了，恒大仅用39亿注册资金就撬动了2万亿资金，碧桂园153.2亿元注册资金撬动了1.59万亿资金，高杠杆的地产行业，让国家不得不警惕其潜在的金融风险。

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全力推动二次房改

房改的本质是结构发生改变，包括供应结构和金融对房地产支持的结构。

供应结构方面。1998年之前以单位分房为主，不需要花钱购买商品房，经过1998年实行住房货币化以后，单位分房逐渐淡出人们视野中，随之而来的是商品房国内自由贸易，人们获取房子的主要渠道为购买，然而时间进入2023年后，公租房、共有产权房、保障性租赁住房得到国家大力支持，根据住建部保障司副司长潘伟发言表示，十四五期间（也就是到2025年）全国计划建设筹集保障性租赁住房900万套，将解决2600万新市民住房困难问题，标志着以保障性租赁住房为主的二次房改有了明确目标，即以租购并举为新结构发展房地产。

金融对房地产支持结构方面。证监会最新发文通知，根据《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》工作部署，明确指出鼓励更多保障性租赁住房REITs发行，通过REITs模式，可以实现不动产租赁资产证券化，可以极大程度盘活市面上的存量房。

在二次房改的大背景下，买房不再是唯一解决居住问题途径，租房或者单位提供的住房，或将得到更多人认同，这样一来，商品房的价值也就不复从前了，房价大涨的可能性几乎为0，甚至不排除部分房企为了脱手存量房而亏本甩卖。

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房地产，不准备放水了！

从以上房地产正在干的“3件大事”可以看出，接下来的房子，不准备放水了。

一方面我国房地产基本进入饱和状态。官方披露的数据显示，全国城乡共计约6亿栋房子，按照我国14亿人口，平均3人/家庭计算，相当于每个家庭有1.3栋房子，可能你会觉得比较夸张，但农村家庭户均一栋房是不争事实，6亿栋房子中，约4700万套属于城镇房屋，我们知道，一栋高层住宅（31层）一般在120套-240套，考虑到城镇也有步梯房，我们按照20套/栋计算，城镇住房套数也达到9.4亿套，足够满足城镇居民的住房居住，城镇小区空置率恰好也印证了这一现实。

另一方面我国房价过高。房价涨幅远超过合理涨幅，导致房子存在泡沫风险，之所以房价如此之高，根本原因还是在于土地成本上涨过快，以及投资炒房屡见不鲜，导致房价居高不下，最终作用到购房者手中形成绑定，正常情况下，房子的金融价值在于出租，比如一套房子100万，平均每年租金应该收益在5万元-10万元，而实际上，租金收益往往在3万元左右，可见人们投资房子的目标压根没在住房出租上，而是在于房价上涨的溢价，当一套房子的租金收益过低，则说明这套房子实际价值远低于价格，房价存在泡沫，具有金融风险，一旦房价下跌，容易形成房地产市场混乱，误伤高价买房的刚需。

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无论是房子供应关系还是我国房价实际现状，都表明我国房地产正面临泡沫破灭风险，这时若还继续对房地产放水，那么后果将难以估量，正如人民大学学术委员会副主席吴晓求所言，当下老百姓70%的资产在房地产中是不正确的，一个国家不停的买卖房子，恰恰说明这个国家经济体系还相对落后，换言之，国家的经济体系不能一味的的依赖房地产，老百姓的富有不应该全在房子上面。