希望细则快点出台，带着闯入者怎么过深圳的购房者

日期：2023年04月16日 08:11 浏览量：1

有推手的出现，给传统二手房交易带来了新的模式，也给交易双方带来了实实在在的好处。但记者在深圳市场实际调查发现，不少二手房业主和购房者还不熟悉，也希望尽快出台相关实施细则而且，各地推拉门的普及进度也不一样。

深圳：系统还只是试运行阶段

“我刚卖了房子，代理中介经理可能对推门业务也不熟悉。他告诉我银行还不能办理相关业务。黄浩(化名)在深圳龙岗大芬有二手房，在传统过户方式下，如果房子有贷款和抵押，卖家必须结清之前的贷款才能完成过户，想起过户这种模式，“没办法。自己筹集了赎金购买者方面也急急忙忙地过了家门。 “

什么是更名？其实，质押通常是指“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，申请已抵押房地产转移登记，无需提前归还旧贷款或注销抵押登记”可以完成过户、再抵押、发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接”。早在1月，深圳六部门联合发行的《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》就通过二手房交易采用以买方购房资金偿还卖方银行贷款的押汇模式，可以提高二手房交易效率和便利性，降低二手房交易成本。

中，就像黄浩遇到的中介说，现在深圳不能处理押过带吗？记者致电深圳房地产登记中心，工作人员表示，登记中心目前可以受理过户业务，但需要买卖双方和银行负责人三方到场，同时银行需要准备同意书、授权书等多种材料。

之后，记者也咨询了包括招商银行、建设银行在内的多家银行的信贷经理，得到的答复是，银行目前可以办理按揭贷款业务，但只有“同行贷款”购房模式，卖家原有的房贷和购房者申请的房贷在同一家银行卖方的住房贷款只能是纯粹的商业贷款。 “需要注意的是，目前这套推门系统还只是试运行阶段，没有一项业务成功，细则还没有落地。如果选择更改名义，时间和过程可能会有一些风险而且，现在购买者咨询相关推门业务的情况也很少。 “银行信贷经理说。

冲击报销楼贷

记者在走访中发现，多位房地产中介经理和银行信贷经理从目前的情况看，如果你急于交易过户，用原来的赎价方式过户会更快。

一位房地产中介经理告诉记者，卖家贷款没有还清，如果手头没有足够的流动资金及时偿还贷款，有两种处理方式：由中介提供担保、购买方首付解除卖方质押后办理过户手续的，双方应当签订担保合同，中介方收取一定的手续费。另一种方法是卖方向金融机构寻求“过桥资金”，在贷款偿还后卖房交易。记者发现的，目前市面上担保机构的合作中介可以为这类服务牵线搭桥，利率一般在每天万分之八左右，二手房交易成本也在恶化。

多位业内人士表示，过户细则可以尽快落地实施、或大幅缩减止赎房贷业务的市场规模。总之，二手房过户使得买方无需承担提前房贷风险，卖方无需承担过桥费逾期风险，对银行来说，二手房交易量的提高也会带动贷款金额的上升，所以可能是“多赢”的决定。

如何规避风险

据不完全统计，目前共有15个省100多个地市开展了推手。中指研究院市场研究总监陈文静向记者介绍，目前在很多实践探索中主要形成三种模式。第一种是新旧抵押权组合模式，通过借新贷款、还旧贷款无缝衔接，实现过户。买卖双方及相关贷款方约定发放新贷款、偿还旧贷款的时机和方式等内容、不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权的初次登记和旧抵押权的注销登记。二是新旧抵押权分割模式，通过借新贷款、过户后还旧贷款，实现过户。买卖双方及相关贷款方约定新贷款发放、旧贷款偿还时机和方式等内容，房地产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方在贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。三是抵押权变更模式，通过抵押权变更实现超越。买卖双方及相关贷款方约定抵押权变更等内容，房地产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记及变更登记。

其实，带着押者需要四方的主体即卖方、买方、不动产登记部门与银行的紧密合作和无缝联系。所以，买卖双方最关心的是风险问题。对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，推门在推进过程中要特别注意防范风险。一是需要银行的同意和密切合作，如果旧抵押和新抵押不是同一家银行，那就麻烦了。新贷款如何使旧抵押对应的债权不落空，可以立即偿还或存款，这些都要银行进行精细控制。

第二，房地产登记中心要设立专门的一体化办公窗口，规范具体交易流程和细节，进行流程精细化控制。银行、不动产登记中心、公证供销机构、公积金中心等相关通道，需要两条链条紧密相连、无缝对接。如果愿意过户，购房人一定要注意流程控制，精细化所有相关流程，切实与银行、抵押权人沟通，避免出现不必要的时间差。另外，作为买家，我建议你对卖家进行一些基本的调查和了解例如，通过中国执行信息公开网，可以了解卖方是否有执行记录或处于失信状态，尽量避免交易中房屋被扣押带来的不必要的纠纷。作为卖方，也需要事先确认购买者的个人登记情况，明确购买者的贷款能力

希望细则快点出台，带着闯入者怎么过深圳的购房者

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