凯德 房地产融资(凯德融资模式)

观点地产网 将接连出售各种非核心资产之后，这一回，凯德将持有了十几年的建业地产股份清仓了。

7月1日，建业地产发布公告称，大股东恩辉投资有限公司与CapitaLand LF (Cayman) HoldingsCo.,Ltd.（凯德）于2019年6月29日订立股份购买协议。

根据上述协议，凯德将出售其所持有的全部建业地产股份予恩辉，合计658,116,228股股份，总现金代价为28.31亿港元（相当于每股销售股份4.30港元）。

股份转让完成后，恩辉以及胡葆森透过恩辉所持有建业地产的权益将由1,386,315,639股股份增加至2,044,431,867股股份，股权将由50.75%增加至74.84%。

同日，凯德集团亦发布新闻稿公示上述事项，并表示该项交易预计于2019年第三季度完成。

若不计算凯德持股多年的分红及相关财务成本等，仅以股份买卖交易对价简单计算，该笔交易将为凯德获得逾20亿港元的收益。

对于该出售事项，负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓表示，建业地产主营业务在河南省，不在凯德的核心城市群范围内，剥离这项资产将使我们能够在核心业务上重新配置资本并投入到其他机会上。

凯德建业交集

事实上，最早于2006年，即建业地产未上市之前，凯德便已经与其产生交集，至今已经有13年的交情。

在当年年底，凯德集团宣布将在河南建业集团完成IPO香港上市增发新股之后，出资认购后者股份。彼时消息人士透露，凯德入股并非是对建业集团的收购行为，旨在建立双方紧密型战略合作关系，携手开发河南市场。

彼时凯德方面表示，与河南建业合作，将凯德顺利引入中国中部市场。而河南更有望成为凯德进入中国市场后的第五个核心战略据点。当时凯德在北京、上海、广州、成都都有营运中心。

据观点地产新媒体查阅建业地产以往公告，凯德是于2007年8月收购建业地产上市前的前控股股东升熹控股的1,329股新股份，从而进入建业地产，代价为5亿元。

2008年5月14日建业地产重组，其分别向恩辉投资、卓愉国际有限公司及凯德配发及发行944,246,819股、13,647,555股及542,105,625股，作为收购上述公司各自所持升熹控股的股权。

随后在2011年6月，建业地产发布公告，拟以每股1.71港元供股融资，按合资格股东每持有100股股份配发21.4股未缴股款供股股份。

该公告指出，恩辉投资、凯德及卓愉国际已作出不可撤回的承诺，彼等将分别接纳202,068,819股供股股份、116,010,603股供股股份及2,920,576股供股股份。其中，凯德所需支付的资金约为1.98亿港元。

两次交易构成凯德所持建业地产的全部股份，即658,116,228股股份。按现时汇率简单计算，凯德获取建业地产股份所使用的成本约为6.75亿元（约7.67亿港元）。

对于此次交易，罗臻毓表示：“作为积极的资产管理策略的一部分，我们定期评估各项投资和能够增强收益的机会。凯德持股河南建业这些年获得了丰厚的回报。”

仅从业绩上讲，建业地产确实在逐年增长。年报数据显示，建业地产2018年实现合同销售金额约723.66亿元，近5年复合增长率为38.9%。其中，重资产合同销售金额约536.75亿元，同比增长76.5%。

在财务数据上，建业地产也有亮眼的表现。其中，收益约为147.83亿元，较上年增加约6.5%；毛利为50.91亿元，较上年增加55.18%；毛利率为34.4%，较上年上升10.8%；溢利为14.15亿元，较上年增加57.36%；公司权益持有人应占溢利约为11.54亿元，较上年增加约42.3%；溢利率为9.6%，较上年上升3.1%。

但需要注意的是，在房地产行业不断走向全国化的背景下，建业地产依然专注于河南。其2018年全年新获取的土地中，全部来自河南各个县市。在逾4000万平方米的土地储备中，仅有1.9%位于海南三亚，其余均位于河南本省。

罗臻毓指出：“鉴于河南建业主营业务在河南省，不在凯德的核心城市群范围内，剥离这项资产将使我们能够在核心业务上重新配置资本并投入到其他机会上。”

上述高层的表态，与十三年前“河南更有望成为凯德进入中国市场后第五个核心战略据点”的说法相比，已发生很大变迁。

非核心资产剥离

对比此次股份出售价格28.31亿港元，不计算凯德持股多年的分红及相关财务成本等，仅以股份买卖交易对价简单计算，凯德所获得的收益便逾20亿港元。

值得一提的是，凯德集团本次出售股份的交易对价单价是每股4.30港元，较建业地产截至今日的最后一个交易日的收市价每股3.45港元溢价24.64%。

而建业地产2019年股票最高价仅为每股4港元。上市以来，建业地产也仅在2018年短时间达到最高价，每股4.36港元。

13年时间至少获利逾20亿港元，是否能够满足凯德的要求我们无从得知，接近凯德的人士在接受观点地产新媒体采访时仅表示，这是正常业务需要。

不过，正如罗臻毓所说，建业地产主营业务在河南省，不在凯德的核心城市群范围内，被剥离自然是顺理成章的事情。

而在凯德转型的过程中，最令人瞩目的事情应该是2018年初，凯德以83.65亿元出售位于中国的20个购物中心。印力联合万科与Triwater Asset Management Holdings Limited联合收购上述购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债。

该次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市。

对于该笔交易，凯德曾表示称，所获资金将用于在中国继续投资优质物业，进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。罗臻毓也在活动中对外表示，是公司战略调整的需要。

另外，今年6月，凯德再以29.6亿元出售哈尔滨的凯德广场·学府和凯德广场·埃德蒙顿，长沙的凯德广场·雨花亭予凯德商用中国信托（CRCT）。

虽然CRCT有凯德参股，但是截至6月11日，凯德持有CRCT的股权为38.04%，包括凯德商用新加坡信托持有凯德商用中国信托约12.28%的股权。一定程度上来讲，也可以等同于凯德将上述项目出售，释放资本。

按照罗臻毓今日的表态，凯德也将继续审慎地进行资本循环利用并用于再投资，年度目标是剥离至少30亿新元（约151.65亿元）的非核心资产。

“除了向无关联方出售资产以外，我们将继续利用凯德已有的基金管理平台（包括房地产投资信托基金和私募基金），以优化我们的资产负债表，获得更多的增长机会。”罗臻毓称。

本文源自观点地产网

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