融资租赁是项目贷款吗(融资租赁属于什么融资方式)

日期：2023年04月24日 00:30 浏览量：1

促进居住消费既需要以住房带动消费，促进经济系统中各配套产业的集体发展，又要坚持“房住不炒”的原则，需要拉动的是“真实居住需求”的消费，商业银行旗下的金融租赁公司将大有可为。2022年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确了对“促进居住消费”的“精准滴灌”支持。对于“促进居住消费”的理解，这是供给侧改革的考验，既需要以住房带动消费，促进经济系统中各配套产业的集体发展，又要坚持“房住不炒”的原则，需要拉动的是“真实居住需求”的消费，而不是把住房当作投机炒作的标的。鉴于此，商业银行旗下的金融租赁公司大有可为，发展居民住房的融资租赁业务将为本次金融供给侧改革提供一个有效的解决方案。

住房市场的需求细分

1.三类购房者

笔者观察目前的住房市场，认为在需求端购置房产的人群可分为以下三类购买者：

（1）居住需求者；

（2）居住+投资者；

（3）投机炒房客。其中“居住需求者”和“投机炒房客”是两个极端，而“居住+投资者”介于两者之间，属于目的摇摆人群。

2.财务会计说明三者差别

为说明三者的差别，可以将住房货币化，使其在财务会计上显示为一项金融资产。那么每个居民家庭融资购买住房时，在负债端均一致，但是由于各购房者持有住房的目的不同，我们可引用“《企业会计准则》第22号——金融工具确认和计量”的方法对他们进行分类比较，《企业会计准则》第十六条的分类标准如下：“第十六条：企业应当根据其管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：

（1）以摊余成本计量的金融资产；（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；

（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。”对于第（1）类资产来说，市场价值的变动不会影响到当期损益，就如真实的“居住需求者”不会太关注房价；第（3）类“投机炒房客”则把房价的升值变动作为一种会计上的收益；夹在中间的第（2）类则把房价升值变动看成综合收益，在会计理论上是一种“利得”。按照持有资产目的的不同，资产的管理方式也不一致，管理方式也可分为以下三类：

（1）持有到期类资产；

（2）可供出售类资产；

（3）交易类资产。“居住需求者”购入住房，把住房看成为“摊余成本计量”的资产，房子就是为了几十年居住使用的，采取的资产管理方式是“持有到期”；而“投机炒房客”购置房产是把房子看成了“以公允价值计量且其变动计入当期损益”的资产，他们并不在乎房子的居住价值，他们视房子为“交易类资产”，只考虑房子的价格涨了多少；“居住+投资者”处于一个中间状态，把住房或房子看成“以公允价值计量且其变动计入其他综合收益”的资产，他们看待房产是“可供出售类资产”，大多已持有两套以上房产，一方面考虑留着住房给孩子用或出租补贴家用，同时也考虑在房价大幅上涨时出售从而获得超额收益，是一种“能住就住，能炒就炒”的摇摆状态。

3.“精准滴灌”的目的

“带动居住消费”的“精准滴灌”目标在于：

（1）鼓励并帮助第一类“居住需求者”融资采购第一套住房，并防止其向第二类“居住+投资者”过快地演化；

（2）遏制第二类“居住+投资者”向第三类“投机炒房客”的演化；

（3）拒绝向第三类“投机炒房客”提供购房金融支持。目前的政策工具箱里有这些工具：设置限售期、设置首套房的首付比例、限购、限售、提供共有产权住房等方式；未来还将征收房产税，增加投机炒房客的持有成本。但是将家庭购入房产锁定在“持有到期类”资产目前是一个不太容易解决的问题。其中一个原因就是负债端的供给过于单一，只有“住房抵押贷款”一个品种在进行供给。

住房融资租赁呼之欲出

1.住房抵押贷款的历史早期的住房制度改革中，住房销售中的卖点也包括了住房的商品价值，还清购置贷款的住房也能再次设置抵押权向银行申请抵押贷款。这些金融特征，将住房作为商品的投资属性发挥到了极致。在早期住房市场的发展中，需求侧工具效果显著，住房抵押贷款带动了住房的销售。然而当住房的投资属性被过分放大后，房产市场也从消费市场转为了投资意味更重的交易市场，房价被一再炒高，房价积蓄了资产泡沫，在形成风险隐患的同时，高房价还绑架了真实居住消费的需求。

2.贷款中潜在的“美式期权”

在使用抵押贷款进行融资购入住房时，一旦房产已经进入投资模式，购房者的收益函数可写为如下：当期收益=房价上涨-房贷利息由于归还本金与卖出的保本点一致，收益可以简单地以上式表达。在不考虑住房本身的居住消费成本以及微不足道的房价下降预期损失之后，这个表达式已经构成一个“看涨期权”的收益函数，支付抵押贷款的利息就是期权的对价。由于仅支付了房价的首付（如30%），却能拥有全部房产的增值收益，抵押贷款提供了一个70%房价上涨收益的看涨期权。并且，这是一个“美式期权”，购房者可在任一时点卖出房产，兑现收益。这个美式期权的弊端在于：住房抵押贷款在负债端无法制约资产端的出售。即使贷款合同约定了不准提前还款，但是贷款合同不能阻止借款人卖出抵押房屋，法律只会保护抵押权人的“涤除权”——在房产出售款上的优先受偿权，但法律不会阻止抵押人卖出抵押物。

3.需求侧工具的弊端

无论怎么打击投机炒房行为，仅从需求侧工具进行市场的疏导效果不大。因为抵押贷款的供给是无差别的。

（1）不能在贷款业务的办理上甄别真实的居住需求；

（2）贷款合同中的美式期权还会使早期的居住需求者慢慢向后两种购房者群体转移。金融供给侧的改革，需要“一种甄别居住需求和投机炒房的金融工具，向居住需求者提供融资，并防止这种居住消费向投资骤变”。如能达到这一目标，便可让抵押贷款与其并驾齐驱，让三类购房者各取所需，推动细分后的房产市场健康发展。这就是新时期对金融行业提出的有关高水平发展的问题。寻找金融供给侧的结构性调整的合适工具，住房融资租赁业务呼之欲出。

融资租赁方式的天然优势

尝试遏制购房行为中投机成分的工具一直都有设计，如共有产权房、廉租房等，都是对症下药尝试去除住房的金融属性。但至今抵押贷款购房仍是被最广泛使用的方式。在考虑群众消费接受度层面，需要一种与抵押贷款相似度高，经济性能评估简单的金融产品，住房融资租赁业务最合适。

1.融资租赁与抵押贷款的相似分析

从融资担保的功能上看，两者使用物权对债权的保障作用是一致的。在飞利浦·伍德（Philip Wood）所著的《国际金融的法律与实践》（《Law and Practice in International Finance》）一书中，称融资租赁为“产权融资”（title finance），被认为是一种广义的担保（general security），同类的形式还有保留所有权的分期付款、买入返售等交易。这其中最为金融界熟悉的是买入返售交易。著名的FR007七天回购利率，就是以高信用债券为标的回购交易利率；回购交易就是买入返售交易。交易中没有法定意义上的担保，但是达到了与法定担保相似的担保效果。以住房为例，总结融资租赁与抵押贷款的相似点如下：

（1）均以住房作为融资交易中债务人违约时补偿债权人损失的优先受偿来源；

（2）两者的融资商业条款要素也完全一致，均是“融资比例、内含利率、尾款”等，并且在利息增值税方面承担完全一致的税率；

（3）承租人付清全部租金后可“留购”住房，和抵押人还清贷款后“涂销”抵押权的方式一致；

（4）在住房的其他税务、维护、保险等方面的安排，可以和抵押贷款的要求完全一致。总结以上相似点，融资租赁是一种可替代抵押贷款的“高仿”工具，既可充分利用抵押贷款的良好群众基础，对比其他各种政策工具而言，也更具亲民性优势。

2.融资租赁与抵押贷款的差异分析

除以上相似点之外，融资租赁也有其与抵押贷款不一样的交易设置，满足对市场实施“精准滴灌”的要求。两处重要差异的分析如下：（1）所有权在出租人处。以住房为例，融资租赁期间住房所有权在出租人处，而抵押贷款期间住房所有权在借款人处，融资银行只有抵押权，手持一本“他项权证”。融资租赁模式下，借款人变为承租人，原来持有的所有权证变成了融资租赁他项权证。在这种设置下，承租人不能如借款人那样随时卖出住房。这项交易机制的改变，负债性质影响到了资产端的性质——采用融资租赁获得的住房是一种“以摊余成本计量”的资产。租赁期满获得的“留购”权利是一种内嵌的欧式期权，不会在租赁期间给承租人带来资产升值的“收益”或“利得”，所以也就遏制了抵押贷款内含美式期权带来的交易诱惑。进一步推定，接受融资租赁交易的购房者可被甄别为“居住需求者”。

（2）承租人违约，可不采取“拍卖”“以物抵债”等程序。住房抵押贷款的贷款人对抵押物的态度是“优先受偿”，标准救济是拍卖该住房，如多轮流拍则考虑以物抵债的方式获得抵入的住房，日后再处置。而融资租赁的出租人已经是所有权人，可不急于拍卖住房，也没有以物抵债的必要。出租人可选择要求赔偿住房的贬值部分，并再次出租住房。这个处置方式的差异，在微观上对贷款人和出租人的损益没有差别；但在宏观层面上，由于出租人的策略不会集中造成二手房市场上的数量猛增，可以防止“集中多次地同向顺周期交易操作”所放大或增加的系统性风险。

融资租赁保民生

下面用一个方案举例，说明住房融资租赁交易的详细设计。设计的背景目的：针对第一套住房或保障型住房的购房者，提供住房融资租赁交易的方案。

1.与抵押贷款的共存

（1）市场定位。在抵押贷款产品之外，单独提供住房融资租赁产品，针对民生保障的住房消费融资。（2）产品提供方。由商业银行的金融租赁子公司提供住房融资租赁业务。由于《商业银行法》不允许商业银行持有非自用不动产，可考虑由其子公司经营。《商业银行法》相关法条如下：“第四十三条：商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。”采取这种做法，是考虑业务合规的最小制度成本，不再申请行政特批，也不再修改《商业银行法》。

2.保障民生的优惠

（1）“零首付”的门槛。考虑政策性房源的低价有一定价值保障能力，融资租赁交易可提供全额融资，也就是抵押贷款的“零首付”形式。这种一步到位的融资安排，避免了很多家庭几个钱包凑首付的尴尬情况，进一步达到保障民生的目的。（2）租金“前高后低”分布。整个租期的租金采取“前高后低”的分期模式，如：每5年下调租金10%（如前5年月租金是1000元，第6年开始月租金为900元，以此类推第11年和第16年等），该方式模拟折旧贬值后的价值曲线，使各期间的居住成本合理分布。

（3）融资期限与留购权利。提供与抵押贷款类似的20至30年的融资期限，期满后承租人有权留购住房。融资租赁不能提前终止，如承租人违约，则承租人离开住房，不再拥有留购该住房的权利。

（4）利率优惠。考虑到承租人放弃了提前终止合同的权利，相对应获得更低的融资利率，如比抵押贷款利率低1%（100个基点）。

（5）其他条款与抵押贷款一致，如保险、维修、税费等。以融资租赁方式购房如大规模实施落地，将形成一个与住房抵押贷款齐头并进的资产集合，并且该集合是由稳定且长期的住房消费组成，将有效分化投机炒房对市场的干扰，落实“房住不炒”的政策。

合理防控风险

1.资本的管理

从原则监管的角度判断，住房融资租赁业务并非一项非自用不动产的投资，在核算资本要求时，可会商监管机构比照个人抵押贷款来计算风险加权资产。因并非商业银行直接办理业务，而仅需考虑出租人的资本管理问题，监管机构应有充分的管辖权。

2.管理上的优势

微观管理方面，从2007年金融租赁公司亮相至今，已历经15年的市场洗礼，形成了成熟的现代金融企业制度。如母行与租赁子公司形成良性互动的运营配合，既能利用子公司产品对资源进行统一合理配置，又能相互配合在客户管理上充分本地化精准把关，是一个相得益彰的业务模式。宏观审慎管理方面，住房的价值波动存在一定的市场风险，如能通过子公司进行隔离，防止风险蔓延至商业银行，则有助于维护金融稳定。中观层面，金融租赁公司可加强住房融资租赁业务数据的统计，将有助于宏观审慎管理方面的统一监管，避免了其他金融监管之外产品的缺点。综上，我国经济的三驾马车仍要继续高质量地前进。在“促进居住消费”的问题上，融资租赁产品可以承担起市场细分、精准定位的功能。

融资租赁是项目贷款吗(融资租赁属于什么融资方式)

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