智库焦点｜房产中介被取消？杭州上线自主挂牌“取消中介”呼声起，谁为交易风险买单？

日期：2023年07月17日 23:20 浏览量：5

8月18日杭州二手房交易监管服务平台升级"个人自主挂牌房源"功能，房产中介行业再次成为热点。事实上，该平台早在2016年就已上线，这一次是升级相关功能，却引发了大家对房产中介行业的思考，相关话题甚至登上微博热搜第二的位置。截至发稿，#房产中介有望被取消#这一话题的阅读量达3.7亿，讨论量为2.3万。

那么，杭州此次更新"个人自主挂牌房源"功能有何意义及影响，为何会广泛激起"取缔中介""买房不用交中介费了"等言论，未来房产中介行业的发展又将如何？超千套自主挂牌房源上线《商学院》记者查看杭州二手房交易监管服务平台发现，如果想在平台上查询个人自主挂牌房源的情况，需先进行实名注册并登录。记者随后查询了自上线后至8月26日上午9时的自主挂牌房源（如下图）情况，显示的房源数量共1010套。在该页面中，每套房源所显示的信息包括房源核验统一编码、所属城区、所属小区、建筑面积、所在楼层、委托价格及挂牌时间，此外还显示了挂牌人员的姓名及联系方式。杭州市住房保障和房产管理局指出，平台发布的所有房源均经过房管部门核验，具备唯一的房源核验统一编码及二维码，凭码交易，确保产权真实合法有效。

杭州二手房交易监管服务平台个人自主挂牌房源查询页面此外，记者致电该平台的官方咨询电话，询问相关情况得知，对于目前已上线的个人自主挂牌房源，购房者可自行通过平台所显示的联系方式与房主取得联系并沟通看房、购房等事宜，而到了实际交易阶段，则可以根据需求选择个人直接交易或通过中介交易。该工作人员指出，"目前平台暂不涉及交易环节，只是给大家提供了一个展示房源和寻找房源的渠道。" 此前，杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉在接受《钱江晚报》采访时也曾指出，"如果涉及按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。如果是买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求的，通过房东直卖模式确实可以省下一笔中介费。买卖双方可直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，非常方便，但如果交易流程复杂，建议还是通过专业的中介公司。" 随后，记者又通过该平台联系到多位已通过自主挂牌功能上线房源的房主。其中，位于杭州市下城区的张先生于8月19日挂牌了一套建筑面积70平方米左右的住宅，他对记者表示，此前自己这套房源一直是通过中介挂牌，但价格始终没有谈拢，而近期市场反应比较平淡，看房的客户越来越少，所以想增加一个展示渠道。而且如果通过这种方式达成交易，买卖双方也可以节省下一笔费用。但张先生也表示，目前通过这个平台联系他的购房人还不太多。此外，张先生还提及了目前他对于通过"自主挂牌"方式促成交易的一个顾虑。他指出，"如果通过中介交易，资金会进入一个监管账户，保证整个过程的安全。但自主交易目前还没有成交的案例，买卖双方可能都会比较担心资金进出上的风险，如果官方今后能在这方面做出优化，就可以放心地在平台上进行交易了，也就完全绕开了中介。" 针对这一问题，胡萍莉也在采访中指出，"目前平台尚未设立资金监管账户，也就是说主要基于买卖双方的信任，比如双方原本就是亲属、朋友关系。下一步我们将会考虑设立资金监管账户，解决买卖双方的后顾之忧。" 张先生也对记者表示，"目前大部分人还是会选择依靠中介成交"，但他通过身边一些人的情况了解到，"自主挂牌"这一渠道目前的确为亲戚、朋友间的成交提供了不小的便利，交易过程能节省下不少费用。 "取消中介"可行吗据杭州市住房保障和房产管理局官方指出，"个人自主挂牌房源"功能，打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端，为群众"手拉手"自主交易提供了出售房源信息发布、购买房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，构建了更为公平合理的二手房交易市场运行体系。中指研究院浙江分院常务副总高院生指出，此次功能的更新为杭州二手房交易提供了全新的售卖渠道，打破了传统依赖中介的销售模式，提供了更多的选择机会。平台发布的所有房源具备唯一的房源核验统一编码及二维码在真实性上更有保障，一定程度上解决了二手房买卖过程中信息不对称的难题，杜绝了中介一些违规操作的可能性。易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，从此类模式来看，有去中介化的意味，或者说弥补了原有的中介服务的一些弊端。当前全国二手房交易中，约85%的交易是由中介机构完成的，而房东和购房者自主交易的比例相对不高。即便是对于此类15%的交易，也因为没有平台支持，交易风险很大。此次杭州在全国率先搭建直售平台，具有创新意义，也能够提高直接交易的比例，其对于房东和购房者在交易模式方面也有了更多选择。另外，此类模式对于中介机构是有一定的挑战的，相关中介需要研究此类平台带来的影响或冲击。而就在杭州"自主挂牌"功能更新后，很快就出现了有关"取消中介""以后不用交中介费了"等话题，相关微博下有网友发表评论："最好做成一个全国性的大平台，中介就无从插手了。"还有评论呼吁"先解决租房问题，杜绝二房东"。但也有网友评论称，"其实中介还是有必要的，否则房东哪有时间天天守在房子里等着租客来看房，只是费率方面确实可以考虑降一下。" 那么，在"自主挂牌"功能的刺激下，为何对房产中介的争议之声四起？其实，这或与行业当下仍存在的一些乱象有关，例如"虚假房源""哄抬房价"等问题，以及近些年一些中介公司倒闭、跑路等现象也引发了租房人、购房人对资金安全的担忧。然而，国家层面对于房产中介行业的监管力度也从未放松。8月24日，杭州住房保障和房产管理局通报了针对房地产中介机构从业人员在第三方平台对外发布房源情况展开专项调查的结果，根据检查结果，12名从业人员、2家房地产中介机构被通报批评。其中，该12名中介从业人员在某中介平台发布房源的核验编码或价格与杭州市二手房交易监管服务平台不一致，经核实，存在发布虚假房源的违规行为；上述被通报的两家房地产公司则通过门店对外展示宣传过桥垫资等金融违规业务。此外，还有22家房产中介机构被给予风险提示，因其未在杭州市二手房交易监管服务平台办理开户及信息备案。房产中介何去何从当下，中介行业的确因为一些不规范之处存在"被吐槽"的现象，但是否真的应该被取消？其实，房产中介作为居间方，所做的并不仅仅是撮合买卖双方，还涉及整个房产交易过程中非常复杂的诸多环节。58安居客房产研究院分院院长张波指出，房产交易本身的复杂性导致了其中存在较大风险，而这些信息往往掌握在线下中介手中，此外整个过程还涉及购房资格、税费计算、物业欠费、户口问题等事项。就在"取消中介"等讨论甚嚣尘上之际，空·白研究院创始人杨现领发布了一篇题为"房东直售的悖论"的文章，表达了自己的相关看法。其指出，房东直售在国内没有市场空间，原因很简单，业主的期望永远是卖高。挂牌价一般都明显超出市场实际成交价，溢价率正常市场条件下达到5%左右，下行市场中，会达到5%~10%。正是基于此，客户一定是在经纪人的帮助下，经过大量的带看和比对，通过双方谈判把价格降低。因此，即使在成熟的发达国家，哪怕是亲戚朋友之间的房屋交易，也大多会委托经纪人，因为个人之间直接谈判的效率不高。此外，高院生也表示，"杭州此次功能的更新主要功能仍是信息发布和信息获取的功能，短期并不会取代中介行业，但一定程度上促使中介行业提升服务，有利于净化二手房市场环境，进而推动‘房住不炒’。此次更新也有许多不足之处，例如平台目前并没有VR看房，仅有照片展示，大金额支付暂时也没有监管，诸多功能仍有待未来进一步完善。" 张波进一步指出，"房地产交易低频、非标、重资的特点决定了完全通过手拉手进行是不现实的，二手房交易双方绝大多数并没有相关的经验，过往房地产中介的确是存在通过信息不对称来获利，但随着各地政府二手房信息平台上线，房源信息的透明化将极大得到解决。值得关注的是，由于房产交易本身的复杂性，对于专业人员的依赖是必不可少的，房产中介行业应该越来越规范化，而非取消。" 而前文所述杭州房主张先生也对记者表示，"取消中介目前可能只是网络上一种喧嚣的声音，但并不代表真实的情况，目前大部分人在买房、卖房时还是会选择中介。就杭州这个平台而言，目前也尚未进一步细化资金保障功能，更多地只是一个展示的渠道。" 而杭州另一位选择"自主挂牌"的房主陈小姐则表示，目前自己的房子还没有完全下定决心出售，只是抱着试试看的态度在平台上挂牌，如果之后确定交易，还是会联系中介。"从购房者的角度来说，中介掌握的信息比较全面，所推荐的房源也相对更精准，一方面更符合需求，另一方面效率也更高，会更快地促成交易。从目前来看，杭州上线的这个功能可能更适合一些有明确目标的购房人。"她还表示，自8月24日在该平台挂牌房源后，已经有不少人联系她沟通购房事宜，但其中也有一部分为房产中介人员。值得关注的是，在杭州更新"自主挂牌"功能时指出，"平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。"陈小姐所述现象或许表明存在一些中介人士通过其他方式查看了平台上的个人挂牌信息。当下，有关房产中介的各种声音或许在某些方面反映了行业仍待提升之处，对于未来如何规避乱象，实现更完善的发展，张波指出，"可以肯定的是，房产中介行业未来会实现更规范的发展，但这离不开专业、诚信及服务水平的整体提升。虽然目前中介行业执证上岗比例有所提升，但总体人员的流动性大，专业性提升的难度大，有丰富经验的中介人员相对缺乏，这一点会随着从业人员学历提升及执证比例提升不断改善。诚信是中介行业的基石，通过行业自律以及学会信用档案制度加快行业的优胜劣汰，会让中介行业更加受尊敬。"

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