在历来安土重迁的国人眼里，以房子为代表的不动产不仅是安居乐业不可或缺的重要元素，更象征着心灵的归宿和港湾。无论在世间征伐多远、离开多久，心灵总有所寄托。这种情感反映在金融市场上，就体现为人们对不动产投资始终如一的偏爱。在新的投资形式层出不穷的当下，不动产投资依然在不同的资产配置组合中占据极为重要的地位。

不动产在资产配置中的重要性

一、国内居民的不动产投资

1. 房产投资

根据招商银行和贝恩公司出具的《2019中国私人财富报告》显示：2018年，我国个人可投资资产总规模达到190万亿。从高净值人群的财富分布来看，除现金及存款外，投资性不动产占比最大，不动产在高净值人群的财富管理中占据重要地位。

房产对中国人来说意味着家庭，又兼具保值属性，因此我国居民参与不动产投资的方式主要是购置房产。财富报告中显示，在千万资产家庭中，10%是房产投资者，房产占其总财富的85%；在亿元资产家庭中，80%是企业主，房产占其总财富的15%，15%是房产投资者，房产投资占其总财富的80%以上，从这些数据足见我国居民对房产的青睐程度。当然，除了因为房产对中国人的特殊意义，还跟地产行业的发展脉络和发展阶段相关。

我国地产行业发展已有40多年，自1978年到2008年，地产行业经历了萌芽、发展、混乱三个阶段；而从2008年到2018年，受美国金融危机影响，我国为刺激市场，实施货币宽松政策，地产行业迎来了“黄金十年”。这十年，房价翻番，很多投资房产的家庭财富因此迅速积累。

从2008年到2018年，中国GDP从30万亿增长到了90万亿，年化增速达10.9%；货币发行量从45.6万亿增长到180多万亿，增速达年化14.4%。除了满足经济增长之外，发行的货币有相当一部分主要支撑了通货膨胀和资产价格的上涨。因此，过去十年，真实的通胀水平应该在3.5%左右。

这意味着，过去十年如果你的投资回报率能够超过年化3.5%，就跑赢了通胀。而从各类资产过去十年的表现来看，地产的回报率长期稳定且优于其他大类资产，且除了房地产之外，几乎其他所有资产都没能跑赢通胀。赶上了地产行业的快车道，不论是居民、投资公司，还是地产公司都获利颇丰。

2. 房屋出租

当然，除了房产增值给居民带来的收益外，通过将闲置房屋出租，也能获取一定的租金收益。黄金十年，随房价上涨的还有房租，尤其是一线城市，人口不断流入、聚集，市场租房需求不断增加，房租水涨船高。此外，商办类物业的租金也同样增长迅速。

一线城市租赁价格指数

​数据来源：房天下

而随着房屋出租行业的发展，参与主体逐渐由居民出租闲置房屋，发展为二房东、中介等中间商赚差价，随后又衍生出现了很多规模化、特色化的运营商，如爱彼迎、小猪短租、优客工场等等。

3. 地产金融相关产品

财富管理是讲资产配置的，除了实物房产外，居民在金融产品方面也有很大的投资需求，而地产基金和地产信托以其清晰的结构和较高的收益深受投资者青睐。

地产基金按底层项目可分为基础设施、住宅、商业等。过去十年，住宅类地产基金占比较大，近两年商业类地产基金份额已经逐渐超越了住宅，这一定程度上代表了地产行业和地产基金的未来走向。

数据来源：诺承投资

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数据来源：诺承投资

受益于地产黄金十年的发展、大部分信托背靠国资股东的实力，以及信托刚兑的隐性规则，信托行业近十年发展迅猛。信托资金的主要投资领域也大多是跟地产相关的基础设施和地产领域，地产类信托在所有类别中长期占据较大比重。

4. 海外置业

随着我国经济不断发展，居民的投资意识增强，分散和对冲投资风险也成了人们的关注点。居民投资不再局限于国内市场，超过一半的高净值人群已通过全球多元化配置资产来分散风险。对热衷房产投资的中国人来说，海外房产必然是配置之一。

海外房地产市场发展相对成熟，具有一定的投资价值，还附加子女教育、康养度假等属性。近两年，一些欧美国家、日本，以及东南亚等新兴国家都很受我国居民青睐。

海外置业、移民往往具有非常强的地域性，投资人需要充分地了解这个国家的文化、政策、产业发展等情况。普通居民常会面临信息不对称、了解不透彻的情况，需要借助于专注海外投资、移民置业的服务机构的帮助，从而顺利迈出作为“世界公民”的第一步。

二、国内机构的资产配置

了解了我国居民在财富管理、资产配置方面对不动产的偏爱，我们再来看看国内机构对不动产的态度。

首先，保险基金是社会的后备基金，其投资好坏关系到社会的稳定。保险资金不能从事高风险投资，但不动产配置比例上限仍可达到30%，且保险资金投资不动产的方式也多种多样：可以自持办公、养老、医疗等物业；购买地产基金、地产信托等金融产品；购买地产相关公司债券、股票；入股地产公司；投资境外商业或办公物业和REITs等。

近些年，由于地产调控的大背景，保险机构对不动产的投资比例整体相对并不高，但不动产却给险资贡献了较高的收益。随着房地产市场逐渐平稳，相关政策有所缓和，不动产的比例逐渐增加。

2018年6月，《中国银行保险监督管理委员会关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(银保监发[2018]26号)文的出台为保险资金进入房地产长租市场提供了政策支持。2019年6月，银保监会向信托公司发出《关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》，保险资产投资信托迎来“松绑”，这对险资投资地产类信托也是利好。

其次，除保险机构外，我国许多投资机构也把不动产作为资产配置的一部分。中信产业基金、信保等一批有代表性的投资机构都非常关注不动产领域，不动产领域也给他们带来了稳定丰厚的回报。

最后，受益于地产行业的飞速发展，近年来，很多企业和上市公司也通过投资房产获得了巨大利润。在经济下行阶段，甚至有上市公司通过出售房产扭亏为盈。除了投资房产外，很多企业也会通过配置地产基金、地产信托等金融产品来分享地产行业发展的红利。

如今，随着地产行业从增量进入到存量时代，仅仅依靠投资房产这种简单的模式已经很难从不动产领域获利，必须依靠专业的投资管理机构的帮助。同时，不动产投资的参与形式已经从短期的债权发展到长期的股权模式，包括地产基金、地产信托等，未来都将面临模式的改变，投资门槛的提高也增加了个人投资者参与不动产投资的难度。

三、海外高净值人群及机构的资产配置

我国居民和机构对不动产的偏爱受益于我国地产行业的高速发展，实际上，放眼全球，海外高净值人群和机构也同样将不动产作为重要的配置方向。海外高净值人群除购买自用住宅外，也会配置投资性不动产来获得高收益，且资产体量越大的配置，投资性不动产的比例越重。

美国高净值人群的资产组合

数据来源：美国财务管理公司调查报告

由于不动产投资兼具稳定性和收益性，海外机构投资者也长期配置一定比例的不动产资产。欧美等一些国家的养老基金会配置20%左右比例的不动产，耶鲁、哈佛等大学基金不动产配置比例也长期在10-20%左右。

​数据来源：彭博信息、Cambridge Associates

从过去10年、20年，甚至更久的历史业绩来看，不动产作为全球各大主流机构大类资产配置的一部分，为他们贡献了相当的利润，因此备受机构青睐，更有不断加大配置比例的趋势。根据资产调研机构Preqin在最新的房地产报告中披露，全球167个私募房地产基金2018年总募资额高达730亿美元。

我国的房地产市场也一直被这些海外机构看好，无论是过去的黄金十年，还是进入存量时代，他们都认为我国的地产行业存在巨大的潜力，且现在的利润空间更多地体现在商业类地产上，认为现在是抄底的时机。从2018年到今年上半年，外资PE一直在大举收购我国一二线城市的商业物业，斥资高达780亿，黑石、凯德等房地产投资巨头都包括其中。

综上，我们可以看到，不论是在居民财富管理的历史演变中，还是在境内外机构投资者的资产配置中，不动产都是不可或缺的资产类型。当前，随着经济周期变化以及宏观政策调整，不动产投资的发展方向产生了一些变化，也催生出了一些新机会。

当前宏观背景下不动产配置新机会

我国房地产行业处于持续“严”调控之下，监管层出台了一系列针对开发商、金融机构、投资者的限制政策，如针对开发商的限售、限价，针对投资者的限购、限贷；还有一些针对金融机构的管理办法，为了防范地产不当发展和过度融资，限制前融、拿地等可能过快推升地价、房价的因素。

但为了房地产市场的平稳发展，政策并不是一刀切，因城施策、建立健全长效机制这样的政策也在稳定房地产市场的发展，监管层对租售并举、证券化、产业发展、城市更新等方面采取了鼓励的态度。

​数据来源：wind

再从房地产行业的发展周期来看，本轮周期已持续了4年多，波动幅度已经明显放缓。当政策逐渐保持稳定，外部要素干预趋于平稳，房地产市场的内在周期轮动对市场会有一个回升的趋势，但这个幅度会相对平稳。

近十年房地产市场周期划分

此外，我国部分核心区域仍存在较大机会，比如在上轮地产大行情中启动较晚的中西部及二三线核心城市。另一方面，从城市发展进程来看，北上广深等核心城市进入外溢辐射阶段，从近几年通州、环京、杭州等区域的发展来看，核心城市外溢发展效果显著。且从国家战略层面来看，京津冀、长三角、粤港澳大湾区等城市群、经济圈协同发展的空间巨大。

由于国家对房地产行业大的调控政策不变，想要通过房产快速升值来获利的模式已经不可行了。不同城市的发展阶段意味着不同的投资机会，资产在各个城市的配置越来越需要机构帮助完成，对城市的研判愈加重要，这些都不是个人投资者能够完成的。

整体来看，当前房地产市场的现状是：主要城市空间结构基本确定，土地供应减少，整个行业逐渐由“住宅+增量市场”过渡到“存量资产+长效机制”的阶段。城镇化步入“后半程”，城市间的人口流动加速了都市圈发展和城市功能布局重塑；科技发展、消费升级带动城市周边新兴产业的发展，由此带来了不同于增量时代的一系列市场趋势变革。

房地产市场进入存量时代催生出了如产业地产、城市更新、物流地产、长租公寓等新型资产，投资机构可以寻求处于价值洼地的投资机会，通过专业的运营和资产管理能力获取资产溢价。

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