关注唐镇的买房人很多；但是唐镇，在上海的房价版图中，一直有争议。

从城市面貌上看，唐镇的界面，可谓是相当普通；不同于陆家嘴的摩天楼栉比鳞次，也不同于张江的办公楼琳琅满目，在唐镇转一圈，极少能看到公建化立面的现代建筑；唐镇地铁口总高仅为27层的写字楼，或许就是整个唐镇已建成建筑的最高高度。

唐镇所拥有的城市资源也并不密集。目前已经建成的两座社区型商业阳光天地和恒生万郦广场，商场的总体量仅约为15万方，甚至比不上一座大型购物中心的规模。

地铁站点的密度更是少得可怜。近20平方公里的的唐镇地界，仅有2号线这一条地铁穿过，仅设置两个站点，和主要次新房小区的距离基本在1公里以上。地铁站附近堆满大大小小的电动车和自行车，排放的距离从一个路口延伸到下一个路口。

可是，就是这样的唐镇，二手次新成交价达到10万/㎡以上，赶上部分内环区域房价！新房和二手房之间，更是存在近3万/㎡的倒挂！在一房一万制作的浦东板块置业天梯图中，唐镇，位居前列。

从环线的角度看，唐镇远在上海外环外；外环区域次新房能到10万/㎡的屈指可数，它的定价体系，恰恰是争议最大的地方——有人觉得10万/㎡实至名归，但也有人认为7万/㎡都不值。

唐镇凭什么能领跑全市？这里的价格体系是否被高估，是否可持续？

接下来，我想以自身踩盘经历为基础，谈谈对该板块地段价值和价格体系的理解。

谈房价的一个大前提：价格体系的形成，一定经过了事先长时间的铺垫，是先天因素和后天努力综合作用下的结果。

第一、唐镇的商品房虽然开发较晚，但高端居住氛围营造的较为成功。

唐镇的第一家房地产公司，可以追溯到1992年7月。上世纪90年代，该公司与其他房产公司联合，在唐镇建造了3.5万方的别墅；这样的底子，是唐镇的人居形象迈向高端化的基础。

随后，便有更多别墅项目纷至沓来；近些年来，随着棕榈泉花园别墅、金爵别墅，白金瀚宫、圣玛丽诺别墅等一大批别墅区陆续建成，在板块内营造了高尚的居住氛围。

我们都知道，别墅项目对选址的要求极高，身处繁华中，但要和繁华保持一定距离，需要占据极其稀缺的自然资源，或者拥有较好的城市界面，才能营造舒适宜居的墅居氛围。

而唐镇之所以能吸引别墅项目落户于此，自然也与此有关。作为上海市级层面规划并着力打造的新市镇，和浦东外高桥、曹路、川沙不同的是，唐城完全是在全新规划基础上建设的一座新城，后发优势较为明显。

而且，唐镇虽无名山大川，但水系环绕，和周边产业片区的钢筋水泥丛林相比，多了一分雅致与清幽；建设在水系旁边的别墅，便是对这类相对稀缺的自然资源的青睐。

绿城玉兰花园

巅峰时期，唐镇一年卖出的新房，有90%左右都是别墅。

而有别墅项目的铺垫，唐镇接下来上市的公寓类住宅，也基本上以改善户型为主。

第二，毗邻强势产业区的地段优势，形成了唐镇商品房的客群基数

起步就站上高端形象的唐镇，客群基础从哪里来？剖析地段，或许可以见到端倪。

从下图中可以看到，唐镇与张江高科技园区等几大产业片区相邻，联系十分紧密。

唐镇的西侧就是张江高科技园区，北侧是唐镇自身的工业区和银行卡产业园；南侧是川沙，那里有风靡全国的迪士尼乐园；同时唐镇与金桥经济技术开发区也相距不远。

这几大产业区，包括了蜚声全国的国家级的经济技术开发区和高科技园区，以高科技研发与制造业为核心，产业层次相当高，因此对应的产业人群也较为特殊，是高级技术人才、管理人才、高级商务人士荟萃之地。

同时，以地铁二号线、龙东大道为主要的交通大动脉，唐镇成为了浦东国际机场通往中心城区的重要节点，更凸显出这里为高端商旅人士提供国际型生活配套服务功能的独特优势。

唐镇与这些产业区的联系有多紧密？看我拍的下面这张图：

在唐镇地铁口向西望去，张江园区已封顶的地标建筑“张江之门”，仿佛近在咫尺。

从规划层面看，与唐镇相邻的几个产业区，在注重发展产业和招商引资的同时，住宅供应却显得滞后和缺乏。

比如张江，代表性优质次新房：张江汤臣豪园和万科翡翠公园，虽然均为多期开发的大体量住宅，但在整个张江还是十分稀缺的存在；二手房价已站到12万/㎡以上。

实际上，高科技产业的发展需要与一流的生活配套服务设施相对应，也需要配备多元化的住宅风格满足高端人才的居住需求。

而且，生活配套服务设施的配置模式，比较理想的是与产业区空间相邻且设施完善的“小型城市”，这样才能使产业区对高端人才产生足够的吸引力，从而促进产业更快更好的发展。

唐镇，就承载了这样的功能。

这里的住宅更加多样：既有顶级别墅、舒适度较高的洋房，也有高层和小高层；

住宅的风格也更加多元化：既有优雅华丽的欧式风格，也有简约典雅的现代风。

唐镇还做了一件现在看来颇具前瞻性的事：

从居民手里收租多余的动迁房，统一装修后成为人才公寓，以低于市场的价格出租给有住房需求的人才，解决了产业片区内不少人的租房痛点。

这些高薪租房人群，很多都转化成了住宅的实际购买力。

住宅是唐镇的一面，但绝不止于此。

唐镇想要营造的，是一个既积聚商务、文化、商业、办公为一体，又充分展示科技、文化、生态和巧妙融入浦东地域社会历史发展的新城区。

实现这些目标，就需要强力的资源导入。

第三，优质的教育资源，是实现从“住在唐镇”到“留在唐镇”转化的核心。

高质量教育是新开发区域沉淀人口、获得认可的不二法门。

这一点和商业、医疗等配套的逻辑不同。

对于新兴区域来说，房地产发展会如火如荼，但人们是否对区域认同、是否能留下，并非看的是某个商业体或某个大型医院，而是好的产业和好的学校。

优质教育资源导入如何、学校名气如何，和买房人对区域的忠诚度，息息相关。

因此，优质板块的崛起，往往都能看到非常典型的“教育+地产”双轮驱动的痕迹。

在推进城市化建设的同时，唐镇对教育配套的建设也走在了前列。

较早时，唐镇促成了上海福山唐城外国语小学、东方幼儿园（齐爱部）、王港中学（恒生校区）等教育资源的进驻，并于2013年开始投入使用。

随后，在2014年，王港中学恒生校区、东方幼儿园诚礼部、金爵幼儿园齐爱部，也相继开工建设，并于2016年第二季度先后完工。

2021年，唐镇又引进了建平系优质公办——培德实验中学。

第一梯队的公办幼儿园、小学、中学，全有了！让买唐镇的人，没有了后顾之忧。

更别提，还有民办学校在此落地，满足住别墅的高端改善客群的国际化教育需求。

生源，也是唐镇的核心优势之一。

教育氛围的浓厚，对于提升家庭对教育的重视程度也大有裨益。

唐镇吸引的大部分是高净值客群，舍得在教育上投入更多资源。

这就是我今天要说的核心：

强势的产业发展，为唐镇提供了优质客群；而唐镇又通过自身的努力，比如优质教育资源的引入，强化了自身禀赋，将这些人真正的留了下来，从而形成了唐镇如今的价值体系。

第四，唐镇还有没有空间？

判断区域的增长空间，我们需要看两个方面：

首先是区域开发是否还有新的故事，可以刺激起买房人的神经。

其次是核心资源的导入是否已经完成。

从规划图上看，唐镇仍有大片区域待开发，目前的开发重心，是围绕着2号线唐镇站和创新中路站展开。

规划全部完成时，唐镇将在现有基础上，增加不少科教卫文资源，包括2处镇级文化设施、5处社区级文化设施、1处区域级体育设施、2处社区级体育设施、1处专科医院、19处社区卫生设施、1所十二年一贯制学校、3所高中、2所九年一贯制学校、6所初中、9所小学、24所幼儿园、9处菜场、12处3000方以上社区公园。

当利好全部兑现时，唐镇会补齐目前在文体、医疗等方面的短板，整体更加宜居。

而且，最靠近唐镇地铁口的两幅地块，至今尚未出让，我很期待这两幅地块，能给整个唐镇带来惊喜。

尽管我看好唐镇的未来，但最后仍要说一说唐镇的新房，和我对唐镇的期待：

唐镇近期已经开盘过的商品房项目，有浦发虹湾、浦发唐城、融创未来城。

已经拍卖等待上市的两幅地块，分别为华发和安徽高速分别在唐镇打造的项目。

新房7万/㎡左右的价格，和10万/㎡左右的二手房比起来，有30%左右的价格倒挂。

这种价格差，也是唐镇吸引买房人眼球的原因之一。

唐镇二手房成交均价分布

但是，10万/㎡以上成交以上的二手房毕竟是少数。在唐镇，你也能找到10万/㎡以下的大把二手房。

当我看到一些项目的时候，会和认知当中的唐镇的整体形象有一些违和。

早期唐镇的成功，是靠改善客群提升板块形象。在浦东的联洋、源深等地逐渐高不可攀、北蔡房价向联洋看齐、世博等板块又缺少房源供应的情况下，板块形象不错、居住环境和社区品质还能加分的唐镇，自然成为买房人的选择。

唐镇可以适时开发一些“小而美”的精致社区；这样的社区更容易打造高端，同时也能减少一家企业操盘一个区域带来的开发风险。

其次，如今的房地产开发已经过了过去大开大合式的开发阶段，精细化操盘也是板块发展的应有之义。

比如，我在唐镇，看到这里水系丰富。围绕着水系建设的景观走廊、休闲步道、小型公园，是提高居住幸福感的必备要素，能体现一个板块“精细化”。

欣喜的是，在唐镇土地利用规划图中，板块内有三分之一的土地，是生态类用地。

通过森林、城市绿地、沃野田园、湿地等生态，带给买房人更加丰富的居住体验。

最后，在房地产开发的同时，唐镇新的资源引进，以及自身的产业发展，也要齐头并进，避免作为产业片区的睡城。

总之，唐镇有高端的居住氛围，有能保证产品溢价的优质资源，还有环绕在四周的强势产业。正因如此，唐镇在新房市场中，才能走出一条自己的路。

不过，不要被零星10万/㎡以上的二手房吓到。10万+也好，10万/㎡以内也好，高积分也好，低积分也好，在唐镇的新房和二手房市场，总归能找到你想要的。

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