说起家族信托，很多人会提到怎么把不动产装进去的问题。因为《信托法》》第十条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”《物权法》第九条又规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，设立不动产类家族信托，该不动产必须得转移登记到受托人名下。但客户（委托人）担心的是，怎么保证该不动产与受托人固有财产相互区隔，免于受托人不当行为（包括负债）的拖累。法律专家则会质疑，如果仅办理转移登记而不显示信托状态，该不动产信托是否发生法律效力（其中又存在“完全不发生效力”和“不发生对抗第三人的效力”之分野）。

《不动产登记暂行条例》及其实施细则没有对这个问题给个明确说法。银监会提出要建立信托产品统一登记制度，显然也不是冲着这问题来的。眼巴巴地看着市场有需要但又够不着，这感觉让人抓狂。不过，仔细琢磨，办法也不是完全没有。

第一个办法，可称之为“直装”，也就是把不动产直接转移登记至受托人并显示其信托状态。

这一办法受信托资金专用账户启发而来。任何一个家族信托，无论其是否系资金信托——非资金信托的收益一般都是资金，资金专用账户都应当配备。根据银监会的有关规定，信托专用资金账户名称由“信托公司全称加信托产品名称”组成，区别于信托公司自有资金账户名称。将这一规则参照适用于不动产登记，使其作为信托财产的属性直接在权利人名称中得以明确，因而可在相当程度上解决不动产的信托公示问题。

从现行法出发，将信托不动产的权利人登记为“信托公司全称加信托产品名称”也具有可行性。首先，将不动产的权利人登记为“信托公司全称加信托产品名称”，更符合《信托法》关于信托财产系委托人委托给受托人但又独立于受托人固有财产的法律定位。其次，现行制度虽未明确将设立信托作为不动产登记的原因，但也不反对按照买卖、赠与或受遗赠办理登记时，将权利人登记为“信托公司全称加信托产品名称”。

当然，由于缺乏明确的法律规定，具体操作还需由信托机构、财富律师与登记机关沟通、协调。相对而言，由信托公司使用信托资金账户上的资金，来购买委托人名下的不动产，并进而将该信托资金账户名称（信托公司全称加信托产品名称）登记为不动产权利人，比直接把不动产用赠与方式进行转移的情况可能更容易被接受——纳税方面也更有利。

第二个办法是，斗挂法，即把不动产转移给已纳入信托财产的某实体（一般为SPV公司，作为承载不动产的“斗”），由该实体的信托登记来间接宣示不动产的信托财产属性。

在境内现行法律框架内，信托公司可就特定信托产品设立证券专用账户，用以显示其独立性。但证券专用账户显然难以解决用来持有不动产的SPV公司的信托状态显示问题。SPV公司的信托状态显示问题，还得在公司登记环节解决。与不动产登记的情况类似，现行《公司登记管理条例》也未明确股权的信托登记。只是相比不动产登记的保守，公司登记更具开放性。以信托产品名称作为股东名称登记的情形，在实务中并不少见。所以，用SPV公司的信托登记，来间接实现所涉及不动产的信托登记，具有现实意义。

与境内相比，境外的许多区域的信托登记制度要完善得多。如此，经由在境外设立的SPV公司，将不动产装入其中（登记于该公司或其全资子、孙公司名下），也不失为间接解决不动产信托公示问题的可选项，当然成本会比较高。

总之，受现有法律环境的制约，不动产装入境内家族信托确实有一定难度，但也并非不可为。除了宏观层面呼吁立法完善外，个案处理中面对现实、努力协调，局部性促成不动产及股权登记的操作细节改进，都有空间。

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