片区综合开发融资(片区综合开发融资工作总结)

为什么大部分的片区开发项目都融不到资？

如果片区开发项目只停留在纸面上，那么可以设计出各式各样的运作模式，主要包括EPC、PPP、F+EPC、ABO及以此衍生、创新的模式，也可以设计出种类繁多的收入来源，比如停车场、门票、广告、税收分成等等。但现实情况是，市场上大部分的片区开发项目都融不到资、落不了地。我们应该正视这样的事实：1.片区开发项目必须完全合规，才能通过金融机构的审批；2.片区开发项目绝大部分的收入来源只能依靠土地出让收入，因而要让土地出让收入合规地赋予项目。本文提出的合规的片区开发模式并未受到市面上各种观点的影响，是从笔者自身思考出发做的一些探讨。

合规的片区开发项目剔除了F+EPC和ABO模式，不再幻想通过政府平台公司规避政府隐债风险。理由如下：

根据对政府平台公司转型的两条路径的要求，一是作为政府下属的资本经营公司，实施项目不参与市场竞争，不具有融资职能；二是作为独立的市场化经营主体，实施项目必须参与市场竞争，具备多渠道融资职能，融资没有政府背书。

F+EPC或投资人+EPC模式中，平台公司的角色倾向于政府下属的资本经营公司，由社会资本对项目进行投资后，在项目运营期分年回收投资，回收的资金由平台公司支付。平台公司支付的资金来源于未经PPP综合信息平台审批的地方财政收入，涉及隐债。

ABO模式中，平台公司的角色若倾向于独立的市场化经营主体，但是项目由政府直接授权给平台公司，未经市场竞争；若倾向于政府下属的资本经营公司，那么其不能进行市场化融资，所有资金必须来源于政府，此种模式也是不合规的。

合规的片区开发模式只包括EPC和PPP模式。

一、EPC模式

EPC模式是比较容易理解的，片区开发项目由政府全部投资，并获得土地出让收入。投资资金来源于政府自有资金和发行地方债或专项债。政府可以授权作为政府资本运营公司的平台公司作为项目实施主体，全面负责项目的投资、建设和运营。

二、PPP模式

这是让独立市场化经营的平台公司和其他企业（同属社会资本）竞争性参与的片区开发模式。由社会资本进行项目投资、建设和运营。但是此种模式不含或只含少量的政府付费，理由如下：

片区开发项目的投资回报绝大部分来源于土地出让收入，土地出让收入属于政府基金收入，财政部明文规定一是PPP项目收入不得与土地出让收入挂钩；二是不得从政府性基金预算和国有资本经营预算安排PPP项目支出，因此土地出让收入是不能作为政府付费支付给社会资本的。项目含有少量的政府付费部分可以由政府一般公共预算安排。

因此片区开发项目的PPP模式为经营性的PPP模式，那么土地出让收入如何合规地赋予项目呢？

1.经过竞争性招标程序后，政府与社会资本或社会资本单独成立的SPV公司通过划拨、出资购买等方式获得项目用地。

2.土地一级开发完成后，经过合规程序（探讨招拍挂、出售、租赁等的可行性）将土地出让，获得土地出让收入。同时需要注意的是，若前期项目公司未实际出资购置土地，或变更用地性质，应补缴土地出让金给政府，市场出让土地获得的收入与缴纳的土地出让金之间的差额，即为PPP项目的收入。

社会资本关注的重点在于如何在国家严控房地产市场的背景下，使得片区开发项目市场出让土地获得的收入与缴纳的土地出让金之间的差额，能覆盖PPP项目的投资。这就回到对片区开发的设计定位上，不是一个炒房卖房的基地，而是集产业导入、商业服务、住宅办公于一体的多功能开发片区。

土地不仅仅是卖给房地产商，更重要的是着手片区产业布局，加大招商引资力度，卖或者租赁给制造业企业和商业企业，打造上下游产业链的聚集型经济生态圈，同时刺激消费者的居住需求，社会资本须测算的是综合性土地收益能否实现项目收入自平衡。

片区开发项目以土地出让收入作为收益来源并不是目的扭曲的，因为开发的片区本就是一片荒地，经社会资本之手设计打造、引入实业经济，实现了地区繁荣，社会资本理应分享土地价值利用最大化的成果。而打着五花八门模式和收入的幌子，规避地方政府债务监管，或者只为赚取施工利润、不考虑有效运营却坐等土地升值，盲目扩大项目风险才是歪门邪道。

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