今天福州发布了第四次集中供地的公告，在招商公告发布不久，就启动了土拍公告，从内容来看，地块不多，但是争议点不少，下面聊聊。

土拍总览

土拍时间：2022年12月10日，周六上午。

出让情况：12幅地块，其中居住用地7幅、5幅非宅地，配建安商房2幅，公租房1幅，出让面积约466.34亩，起拍总价106.27亿。

第三场土拍：13幅地块，其中住宅10幅，面积531亩，起拍总价102亿

第二场土拍：17幅地块，其中住宅13幅，面积624亩，起拍总价132亿

第一场土拍：17幅地块，其中住宅15幅，面积787亩，起拍总价164亿

分析：对于第四场，地块供应下滑明显，其中居住用地最明显，只有7幅，纯商4幅，虽然面积下滑，不过起拍总价比第三场来得高，最要原因是因为上海西两幅纯商，起拍价高达2.68W，拉高起拍价。

从之前的招商公告来看，虽然下架上海西百亩安置房的招商，不过土拍依然供应，从整体的差异来看，东区前屿的小型地块，鼓山边的地块，五四北的地块，都没有供应。

作为对比，五里亭供应100%公租房，金山工业区供应一幅商服用地。

从土拍公告来看，变化比较多：

1、这一次的土拍时间在周六，不同于以往在工作日。

2、这次发布的只有四区土拍，没有长乐和马尾的土拍公告。

3、这次没有一幅强制精装要求，纯商的四幅都是鼓励精装。

当然对于土拍的变化，远不止这些，其中每个地块的变化，更是说明一点，为了土地吸金，可能有时候脸也可以不要了。

容积率的巅峰？

先来聊聊上海西新村，预计也是这一场土拍最受关注的地块，二环的旧改，一次性推出，分割了三个地块，两幅纯商、一幅100%安商。

宗地2022-51号：土地面积约45.05亩，容积率3.2，其中商业建筑面积不少于1500平方米，不超过2500平方米，限高100米，起始楼面价约26854元/平。商品住宅销售指导均价为45000元/平方米。

宗地2022-52号：土地面积约35.6亩，容积率3.05，其中商业建筑面积不少于1000平方米，不超过2000平方米，限高100米，起始楼面价约26829元/平。商品住宅销售指导均价为45000元/平方米。

宗地2022-55号：用地面积约108.8亩，容积率4.35，限高100米，起始楼面价约8307元/平，住宅全部建设安置型商品房，对接销售均价为19000元/平方米。

须建设建筑面积1200平方米的社区服务站（含长者食堂），由台江区人民政府指定单位按照8684元/平方米单价回购；须建设建筑面积2600平方米（含交警中队600 平方米）的派出所，由台江区人民政府指定单位按照8684元/平方米单价回购；须建设建筑面积350平方米社区卫生服务站、建筑面积850平方米的居家养老服务站，由台江区人民政府指定单位按照7275元/平方米单价回购。

分析：两幅纯商，合计80亩左右，容积率都突破3.0，指导价给到4.5W，起拍楼面价都达到了2.68W，溢价率上限15%，指导价跟东二环持平，楼面价同样不低，不过差价也达到1.8W，利润空间也不少。

如果触发限价，楼面价达到30882，比去年底国贸天琴湾的楼面价30805，还高，算是刷新这几年居住用地楼面价新高。

当然面对高容积率地块，为了更好出让，土拍给出立体生态住宅的政策，不过不同于之前的第四代住宅，这次没有强制精装要求，当然对于第四代，也是可选项，条件就是面积大于144平米。

可以说对于房企而言，给出的动态空间是非常大，当然二环内的纯商，看上去确实很有吸引力，只不过如今的福州土拍，还有几家房企，目前群友的消息，只剩下保利。

对于保利，上一场拿下鼓楼区小型纯商，在东二环联合开发第四代住宅，是否继续拿地，也不好说，毕竟房企之前也经常不举。

对于第四代住宅，从供应来看，稀缺性也开始逐渐消失，目前更多出现在高容积率地块，至于未来是否会被市场接受，预计也有很大不确定性。

除了两幅纯商外，剩余108亩规划为100%安商房地块，容积率高达4.35，这个容积率指标，对于居住用地而言，应该算是这几年的新高。

以前的这种容积率，要在居住用地，基本限高都是120-150米，以超高层住宅为主，而如今限高100米，容积率4.35，这样的配建比例，只能说为了拆迁有钱，也是没底线了。

对于拆迁户而言，拿钱不够赚，拿房变成贫民窟。

对比前几年安商房，以及更早的货币安置，目前的拆迁应该很难再有太多红利。

届时这样的安置房出现，对于想入住二环的低首付购房者，应该会是一个机会。

当然如果不是非常急切的居住需求，这种房子说实话没有太多购买的意义。

上海西的旧改案例，会成为未来部分大型旧改的典型代表，安商房已经是过去的产物，安置房的地块，改成100%安商房，所有不利因素，高密度，通通安排上。

为何如此，因为上海西不是棚户区。拆迁的目的，不是优化居住，而是财政收入。

东区地价下跌？

这次东区供应2幅地块，其中一幅纯商，一幅100%公租房。

宗地2022-53号：土地面积约21.19亩，容积率2.8，限高100米，起始楼面价约18102元/平，商品住宅销售指导均价为35000元/平方米。

宗地2022-57号：土地面积约25.93亩，容积率2.7，起始楼面价约3791元/平，由竞得人全部自持，住宅部分全部建设社会租赁住房。

分析：对于库存严重的东区，招商公告是两幅地铁口的居住用地，最终前屿站未供应，取而代之是肿瘤医院隔壁的地块，不过对于东区的新盘而言，好消息是地块是100%公租房，不是竞品。

这次供应的五里亭地铁口纯商，是去年底流拍的宗地2021-58号，分割而来，从地块的指标来看，没有变化，依然是容积率2.8+限高100米，指导价还是3.5W。

唯一的变化在于，起拍楼面价从20553降低到18102，下降了近2K。

当时隔壁地块，被保利底价拿下，不过楼面价依然需要20550，如今隔壁时隔一年供应，不管东区在售新盘是否肯降价。

对于官方而言，不好卖就是降价，这一次面粉价降低，不知道后续的库存竞品是否还要底气。

土拍炒作学区房？

除了上海西、五里亭外，最后一幅纯商来自三江口，宗地2022-54号，土地面积约74.79亩，容积率1.8，起始楼面价约11442元/平。商品住宅销售指导均价为27000元/平方米。该项目适龄学生就近划片入学（清华大学附属中学福州学校）。

分析：清华附中，当初福州大力引进，让周边的新盘受益，特别是划片一部的项目，都做到高去化，像滨江正荣府作为安商房，巅峰期还捆绑2个车位。

可以说一个学校带来的红利，在还没入读，就已经被开发商榨干。

在土拍遇冷之后，除了开发商，大力引进的官方，直接给出土拍划片的公告，这应该也是这几年的首个案例。

只能说有时候为了成交，确实是啥都不要了。

虽然地块给出划片公告，但是指导价和楼面价并不算非常高。

楼面价1.1W，指导价2.7W，三江口，看到这几个词语，可能觉得还是很高。

看看过往记录：

1、大东海江山府：巨型TOD，划片二部，楼面价1.23W。

2、滨江正荣府：30%安商房，划片一部，楼面价1.45W。

3年后，不需要任何划片的赞助费，没有安商房配建，面积适中，楼面价只需要1.1W，此时在售的大东海，不知道心里面，是否万马奔腾。

安商房成为历史？

对于这次土拍的编号，前面四幅纯商，随后安商、公租房，最后商服用地。

这次安商房、公租房有三幅，除了上海西100%安商房，东区100%公租房外，城南供应了一幅安商房地块。

宗地2022-56号：出让面积约71.78亩，容积率2.07，其中商业建筑面积不少于6700平方米，不超过7300平方米，起始楼面价约5401元/平，商品住宅销售指导均价为26500元/平方米。

须配建安置型商品房88845平方米，销售均价为14400元/平方米，须建设商贸楼6700平方米，由福州市人民政府指定单位按5219元/平方米单价回购。

分析：对于地块而言，计容面积是99055平米，其中安商房88845平米，比例89%，在扣除6700平商贸楼，实际可售面积3510平米，可售商品房大概不到40套，虽然还能算比例安商房，其实已经是100%安商房。

此时回顾配建房地块，三幅用地，基本都看不到以前商品房和配建混合的情况，可以说安商房已经逐渐走向历史。

加油站最值钱？

这次非居住用地5幅，从关注度来说，应该只有位于南公园的200米限高用地值得关注.

对于地块而言，都是采取价高者得，对于楼面价，由于加油站容积率只有0.5，一直以来楼面价都很高，这次楼面价达到5.5W。

具体如下：

宗地2022-58号：土地面积约12.54亩，容积率8.5，其中酒店计容建筑面积不少于28000平方米，建筑高度200米及以下，起始楼面价约5531元/平

宗地2022-59号：土地面积约39.98亩，容积率0.88，起始楼面价约12917元/平

宗地2022-60号：土地面积约4.05亩，容积率0.5，起始楼面价约55576元/平

宗地2022-61号：土地面积约9.25亩，容积率2.0，其中商业建筑面积不超过4000平方米，起始楼面价约9810元/平

宗地2022-62号：土地面积约17.38亩，容积率3.2，其中商业建筑面积不少于2000平方米，不超过3000平方米，起始楼面价约3666元/平。

盘点总结

对于这次土拍，大体分类也比较简单，4幅纯商、3幅100%配建房，5幅商服、加油站用地。

从这样的规划来看，预计还是希望吸引更多房企参与，国企兜底持续下去的压力太大。

从规划来看，为了土地吸金，福州做出的变化也不少。

旧改为了吸金最大化，让安置房容积率突破巅峰，开发商宣传的划片，已经变成土拍需求。

对于滞销区域，不管肯不肯降价，官方已经对面粉下手了。

可以说土拍的变化，就是市场营销化。

以后在楼市营销里面能看到的，可能会越来越多出现在土拍。

下一步是否打算要“土托”，再下一步开启土拍分销？

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