股权型房地产信托(房地产信托股权融资模式)

今年以来，信托公司接盘房地产公司项目股权的案例时有发生。3月3日，北京商报记者梳理发现，截至目前，已有中融信托、五矿信托、光大信托在内的多家信托公司入局接手房地产公司项目股权。在分析人士看来，在当前复杂的经济金融环境下，信托公司入股接盘房地产公司项目股权对于信托公司处置房地产信托存量业务，化解业务风险具有一定的参考意义，但需要关注的是，当前房地产行业风险还未完全出清，销售市场尚未恢复，贸然接手也有存在不确定性的市场风险。

频频接手房地产公司项目股权

信托公司接手房地产公司项目股权的步伐不断加快。近日，中国恒大发布公告，将其名下4个房地产公司项目股权分别出售予光大信托和五矿信托，由上述两家信托公司投入资金以保障项目后续开发建设。

从具体项目来看，光大信托接手重庆黛宸房地产开发有限公司10%股权及2.79亿元债务和东莞市鸿钏房地产开发有限公司（以下简称“东莞鸿钏”）9.8712%股权及5亿元债务，总对价为10.3亿元。五矿信托接手佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司9.23%股权及2.4亿元债务以及南沙恒睿与南沙恒昌各自10.97%股权及6.4亿元债务，总对价为11亿元。通过出售4个房地产项目的相关股权给光大信托和五矿信托，中国恒大共收回19.5亿元的前期投资款，并化解项目涉及的债务约70.1亿元。

无独有偶，今年来信托公司接盘房地产公司项目股权的案例也时有发生。除光大信托与五矿信托外，不久前，中融信托还接盘了南宁市龙光房地产开发有限公司转让的柳州市龙光骏德房地产开发有限公司70%股权。

在金乐函数分析师廖鹤凯看来，信托公司通过接手房地产公司项目股权可以较为温和的化解现有的业务问题，同时最大限度的减少委托人损失。处理的得当，可以达到委托人、信托公司、开发商三赢的局面。

值得一提的是，大多数接盘房地产公司项目股权的信托公司本身初期就持有该项目的股权。以光大信托接盘的东莞鸿钏项目股权为例，天眼查App显示，股权变更前，光大信托子公司广州恒益祥贸易有限公司就持有东莞鸿钏90.13%的股权。如今，股权转让后，中国恒大退出，东莞鸿钏由光大信托间接全资控股。

推进项目运营、化解存量风险

房地产业务一直以来都是信托业的主流业务之一，存量规模巨大，但随着初期业务的过度增长，不仅给楼市调控带来一定的对冲影响，也给自身业务的安全性埋下了风险和隐患，自2019年起，房地产信托刮起了一场“撤退风”，彼时，信托公司“断舍离”手中持有的房地产公司股权成为常态。

在行业整体收紧的情况下，为何还有信托公司入场，接手房地产公司项目股权？在廖鹤凯看来，正是因为监管在数年前就已经收紧了监管口径，现存的地产信托业务大部分质地优良，解决流动性完成项目正常退出就能够维护委托人利益和信托公司声誉。接盘房地产公司项目股权后信托公司一般只会在财务上把控，继续推进项目的正常进行直至项目正常退出，其次就是找有资质的合作方共同接手项目运营并推进项目正常退出。

从公开信息也可看出这一情况，中国恒大此次出售给光大信托和五矿信托的4个房地产公司项目股权，虽由信托机构接管运营，并向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼。但信托机构不以股东身份实际参与项目利润分配。同时，中国恒大将保留在项目的财务监督权及销售共同定价权。当相关项目实现收益，偿还信托机构的投入后，中国恒大还可行使回购权，要求信托机构以零对价向其转让相关项目的100%权益，若中国恒大不回购则由信托机构将继续管理，享有每年5%的分配利润。

此种情况下，信托公司接盘房地产公司项目股权后实际控制权是否发生转移？廖鹤凯告诉北京商报记者，从中国恒大的这几个项目来说，实际控制权是没有转移的，信托公司只是需要平稳退出，可以理解为加强版的财务投资者。

不过，信托公司接盘房地产公司项目股权并非百利而无一害。用益信托研究员帅国让表示，在当前复杂的经济金融环境下，信托公司入股接盘房地产公司项目股权是最理想的处置方式，能够在项目处置中占据主动权，这种方式对于信托公司处置房地产信托存量业务，化解业务风险具有一定的参考意义。但也存在不确定性的市场风险，毕竟当前房地产行业风险还未完全出清，销售市场尚未恢复。

“信托公司接盘房地产公司项目股权收购过程中的定价问题、退出问题都是比较敏感的。特别在房地产市场尚不明朗的情况下。”廖鹤凯则进一步分析指出，行业头部企业还在过冬的情况下，在充分考虑融资金额和潜在成本后，接手项目公司股权在未来如何做到全身而退是个很大的挑战。

房地产股权投资大有可为

有分析认为，信托公司全盘接手地产项目的股权是最快回流资金的办法，这也源于监管政策的支持。2021年12月底，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。在政策号召下，信托公司在房地产领域还有哪些方式可以探索？

廖鹤凯认为，信托公司在后续可以在房地产标准化债券、房地产并购基金、房地产房地产投资信托（REITs）等领域着手发展房地产信托业务，这也是符合发展阶段和发展趋势的，目前都还处在较为初期的阶段，在房地产业走向成熟的当下或许就是开始的契机。

“后续房地产股权投资会走向更加专业化、系统化的方向，在这个过程中会演化出专业的房地产投资信托公司。” 廖鹤凯进一步分析表示，随着房地产业资源的再次整合，行业也进入一个相对平缓的发展期，房地产标准化债券业务逐步兴起是必然的选择。而在这期间，大量的并购需求必然涌现，并购债券的规模也就会达到空前的水平，相关业务不可小觑。此外，国内受到房地产融资政策回报率税收等多方面影响，房地产REITs短期无法大规模展开，不过随着政策配套跟进和市场的成熟化加深，因为有庞大的市场基数，国内REITs市场潜在规模巨大。

北京商报记者 孟凡霞 李海颜

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