泰禾集团资金告急 6天三卖股权能否缓解危机？

近日，闽系房企泰禾集团(000732.SZ)风波不断。资金链紧张、出售股权缓解资金压力、裁员的消息不断爆出。

2019年3月27日，泰禾集团股份有限公司全资子公司厦门泰禾房地产开发有限公司与世茂房地产控股有限公司持股公司厦门悦霖企业管理有限公司签署《漳州泰禾红树湾项目股权转让协议书》，厦门泰禾向厦门悦霖转让厦门泰禾持有的漳州泰禾房地产开发有限公司40%股权，本次交易前，厦门泰禾持有漳州泰禾100%股权，交易完成后，厦门泰禾持有漳州泰禾60%股权，漳州泰禾仍纳入公司合并报表范围。据悉，交易总对价为6.34亿元。双方将合作开发漳州红树湾项目。此次转让是泰禾在一个月内第三次转让股份。

泰禾集团出售股权的原因是什么?是由于资金短缺吗?泰禾是否存在资金链断裂的风险?引入战略投资者由于这个原因吗?出售股权是否能暂解资金之渴?对此，《商学院》记者向泰禾集团方面发出采访提纲，截至发稿日期，未收到回复。

易居研究院智库中心总监严跃进认为，泰禾集团股权转让说明其资金方面是有压力的，往往是负债数据太高，或者说有债务兑付的压力，这个时候企业肯定会抛售项目。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，泰禾的产品相对来说偏改善和高端，但是现阶段各个城市存在限价，泰禾集团的产品在市场的情况不容乐观。

限价、回款慢、高周转、高杠杆的偿债压力早已压得泰禾喘不过气。在这种情况下，泰禾集团对资金的需求日益凸显。张宏伟认为，为了缓解资金压力，泰禾集团只能通过出售股权的方式加快回款。然而，虽然出售股权的方式在一定程度上可以解决燃眉之急，但是最本质的解决方式是通过加快销售或是通过资本市场融资，借助资本的力量来解决资金之渴才是长久之计。

频繁出售股权

厦门泰禾向厦门悦霖转让厦门泰禾持有的漳州泰禾房地产开发有限公司40%股权，已经是泰禾6天之内第三次出售股权，在此之前，3月25日，泰禾集团股份有限公司发布公告，宣布转让南昌茵梦湖项目四家标的公司各51%股权及相应债务予另一家闽系房企世茂股份，双方将合作开发南昌茵梦湖国际旅游度假区项目，总交易对价为18.06亿元。据悉，南昌茵梦湖项目是泰禾集团于2018年9月28日以总对价约为10.3亿元的价格完成对其的全盘收购。这一前后耗资29.3亿元的大手笔让有"并购狂魔"之称的泰禾集团被业界瞩目。

2019年3月22日，泰禾集团股份有限公司公告称，向世茂股份出售杭州艺辉商务咨询有限公司51%的股权。此次股权交易对价为3.79亿元，此外，接盘方世茂股份还需按比例承担该项目前期贷款约7.14亿元。交易完成后，杭州艺辉将不再纳入公司合并报表范围。泰禾集团表示，这笔交易可增加归属于上市公司股东的净利润约7987.50万元，杭州艺辉间接拥有一宗位于杭州西湖区的房地产项目。据了解，2016年11月，泰禾集团以14亿元总价、7631元/平方米单价拍下上述地块，地上建筑面积为18.35万平方米。泰禾集团原计划将其打造成一个包含写字楼、商场的综合体。

"泰禾集团出售资产、引入战略股东都是解决资金问题，这一过程还没有完成，泰禾将会继续出售资产。"张宏伟对《商学院》记者说。

泰禾集团还在继续寻求出售资产。据多名业内人士称，泰禾集团与世贸股份仍在接洽其它项目，此外，泰禾集团还与融创中国(01918.HK)、华侨城A(000069.SZ)、信达等房企同业洽谈过合作事宜，主要是涉及厦门、广州等地的项目股权合作。

负债高企 下调评级

截至2018年第三季度末泰禾集团总负债上升至2052.44亿元，相比2017年年底的1813.02亿元上升一成，资产负债率为84.78%，超过行业公认的80%安全红线。根据A股房企2018年中报统计，138家上市房企中，共120家资产负债率低于泰禾集团。此外，泰禾集团净负债率为342%，较年初的473%下降了131个百分点，但仍处于行业高位。长城证券10月9日发布的研报显示，上半年A股房企全行业净负债率为104%。

经营业务方面，泰禾集团现金回款速度远低于同行。2018年前三季度，泰禾集团经营性现金流入为372.60亿元，现金回款率约38.95%。同期行业龙头万科(000002.SZ/02202.HK)现金回款率为68.93%。国际评级机构标普指出，泰禾集团现金回款率显著低于70%-80%的行业平均水平。

与此同时，投行及评级机构对其过高的债务及杠杆水平表示担忧。2018年5月9日和10月17日，国际评级机构标普和惠誉先后将泰禾集团的主体信用评级由"B"下调至"B-"，同时将该公司的无抵押债券下调至"CCC+"。值得注意的是，在克而瑞排名的TOP20房企里，国际评级机构给予泰禾集团的评级最低。

人员调整持续"发酵"

2018年以来，市场上关于泰禾集团"不行了"的声音不绝于耳。从2018年开始，泰禾集团通过裁员来减少公司人力成本。"裁员潮"波及北京、上海多地，总规模达二三百人。对此，泰禾内部人士透露，学历背景是或走或留的重要考核指标，本科"双非"学历让一票相信英雄不问出处的地产人只得另觅他处。据泰禾内部人士透露，"泰禾裁员行动仍在持续进行，区域公司要求每个部门都走一个人。"

2018年以来，泰禾集团进行大规模、深层次的人事调整，引进龙湖烟台原总经理李亮、西安万科原总经理钱嘉、万达企业文化中心原副总经理伍小峰、华夏幸福地产集团原财务总经理李斌等一众职业经理人。同时，也离职了一批老将，包括财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇、集团副总裁丁毓琨、副总裁沈力男。

泰禾集团董事长黄其森提出"精英文化、奋斗文化"的"千人计划"，这一计划涵盖全集团各板块条线，211、985院校毕业者是人员引进的基本条件。业内人士分析，房企的人员结构调整多是为了节约用人成本，实现人力资源的"高周转、低成本"。但是，这也存在部分核心技术流失的风险。泰禾引进多领域人才能否解决房企困境、带来业绩增长是一个尚需时间解答的问题。

对此，《商学院》记者将持续关注。

推荐阅读

泰禾集团资金告急 6天三卖股权能否缓解危机？

光大银行黄埔大道支行(光大银行广州黄埔区营业网点)

福建项目股权融资贷款(福建项目股权融资贷款管理办法)

项目股权融资计划书(项目股权融资计划书范本)

北京军工项目股权融资8000万元(北京军工项目股权融资8000万元以上)

新城市股票何时上市(新城市股票是做什么的)

股权型房地产信托(房地产信托股权融资模式)

厦门市人人乐商业有限公司(厦门人人乐超市电话地址查询)