文|春尽安

编辑|文知远

理论研究表明，房价泡沫对经济增长具有双作用。

适度的泡沫有助于促进市场繁荣，对经济增长有促进作用。

但泡沫的存在也会对资源配置和金融稳定形成负面影响，进而对经济增长产生抑制作用。

一、房价泡沫对经济的影响

从影响机制来说，房价泡沫主要通过财富效应渠道和抵押品效应渠道对经济产生影响，而这两种渠道的作用均存在一定的不确定性。

首先，泡沫的扩大可引起资产持有者财富水平提高，从而改变其消费决策，进而对个人消费和总需求产生积极影响。

但由于住房兼具投资品和消费品的的双重属性，在投资需求与刚性需求并存的情况下，房价上涨大幅提高了居民的生活成本，因此房价泡沫也可能导致居民消费萎缩。

其次，资产价格泡沫的增加可经由抵押品效应放松企业的信贷约束，提高企业的资金可得性，将面对企业投资及经济增长产生积极影响。

但另一方面，房价泡沫又会引致大量投机资金进入房地产业，导致实体产业“供血不足”、经济增长乏力。

正因如此，在房价调控的问题上，多年来理论界和家务界有着各种各样的思路和观点，其中就包括“保房价”和“挤泡沫”的争论。

一方面，由于多年来我国住房市场的快速增长带动了钢铁、建材、家居等一系列重要行业的发展。

不仅在国民经济中占据较高比重，并且房地产业与诸多基础产业关联密切，起到了拉动投资和就业的作用。

因此有观点认为，如果能让房价泡沫始终保持一定规模，持续温和膨胀，那么就有可能避免最终由泡沫破裂导致的经济困境，实现所谓的“软着陆”。

另一方面，高房价也带来了一系列经济问题。

随着房价的上涨，房地产业的利润率大幅高于其他产业，化工、电子。

机械制造等需要长期投入且回报缓慢的实体行业的利润率并不足以吸引足够的社会资源。

部分工业生产者逐步缩减对制造业的投入，转而将资金投向房地产市场以追求中高的利润。

除了对产业结构的侵蚀，高涨的房价还推高了租金及人力成本，导致企业经营面临困境，更促使部分产业链加速外移。

2015年以来，国内经济进入“新常态”发展阶段，经济增速回落，民间投资明显下滑，很显然。

来自于经济基本面的支撑力量并不充分，这更加重了人们对于房价泡沫的担忧。

根据历史经验，一旦房价运行脱离了基本面的支撑，泡沫随时可能破裂并引发银行系统的崩溃，进而对金融和经济稳定造成危害。

那么，泡沫只要不被戳破，经济运行就能够避免受损吗?

挤出房价泡沫是否有助于释放我国经济增长的动力?

从现阶段的经济运行中寻找上述问题的答案，对于我国住房市场管理和相关政策的制定具有重要的现实意义。

主要内容分为两个部分:

第一，现有相关研究主要针对资产价格的经济效应展开分析，或者在假设资产基础价值不变的前提条件下，将泡沫的变动等同于资产价格的变动来探讨其对经济增长的影响。

而这样的假设显然并不客观。

泡沫所衡量的是房价上涨脱离基本面的程度，即房价上涨中不能被基本面所解释的部分，因此房价泡沫的变化并不完全取决于房价的走势。

在基本面向好的情况下，房价上行不一定意味着泡沫增大，同样的，房价低迷也不一定意味着泡沫缩小。

第二，在房价泡沫的背景下，沉淀在我国居民家庭的住房资产持续增加。

然而，尽管房价泡沫能够通过增加财富价值对居民消费产生积极作用，但高房价也导致居民背负了沉重的负担。

现阶段，我国面临的国际形势发生了深刻变化，国际上贸易保护主义持续升级，而地方债和企业债风险尚未消除，依赖投资拉动经济的弊端逐渐凸显。

此时，消费作为经济的最终驱动力，对拉动经济的重要性大幅提升。

释放居民的消费潜力成为确保我因经济内循环路径畅通的重要前提。

二、政策建议

从以下几方面提出政策建议。

(1)近年来，房价泡沫增大带来的负面效应持经增加，应采取措施尽快促使房价回归合理区间。

与此同时，监管部门应注重各地住房市场的差异性，关注非理性因素，引导人们理性投资。

当前时期，实体行业受疫情和外部因素影响面临较大困境，经济下行压力较大，基础房价增长也明显放缓。

但广大中小城市房价上涨势头未减，全国范围内泡沫仍在扩大。

的研究表明，房价泡沫扩大对我国经济的短期促进作用不断下降，缩小泡沫比以往更有助于释放经济增长动力。

在此背景下，应采取措施尽快促使房价回归合理区间。

部分城市的房价泡沫表现出非理性特征。

非理性泡沫的背后存在着投资者对市场的错误判断以及盲目的跟风行为，在这样的市场上，更加容易造成房价的恶性膨胀或剧烈下跌。

因此，有必要加强信息公开，增强住房市场的透明度，规范市场主体的行为，避免开发商、中介商等对投资者的错误引导。

此外还须保持政策导向的一致性。

维持稳定的市场预期，避免出现侥幸心理和道德风险。

(2)低成本促进居民金融资产保值增值、提高居民收入是稳定和扩大内需的有力途径。

将住房作为家庭主要财富储备存在弊端，降低居住成本有助于释放居民消费潜力。

监管部门应尽快建立完善住房市场的长效机制，坚持“房住不炒”的定位，避免房价泡沫继续扩大对居民日常消费形成挤出。

其次，金融资产对居民消费特别是非居住消费的财富效应显著，这意味着促进居民金融资产保值增值成为中长期内扩大内需的有效途径。

政府部门应进一步完善资本市场建设，丰富并规范居民投资渠道，使之更好地发挥居民财富蓄水池的作用。

此外，还应从提高劳动生产率、促进劳动力有效流动、完善再分配机制、优化收入分配格局等方面入手，促进居民劳动收入稳步提升。

(3)为避免各类不确定冲击对居民消费造成负面影响，政府部门应积极采取措施强化政策对冲。

我国居民主要通过调整消费来应对暂时性失衡，并且近年来，居民消费受暂时性冲击的影响增大。

这意味着在疫情、重大自然灾害等对居民生活产生较大负面影响的特殊时期；

针对消费的短期刺激政策如消费券、消费补贴等是必要的。

政府部门应积极采取措施，强化短期政策对不利因素的对冲，降低各类不确定性冲击的负面影响。

(4)优化供求结构、增加保障性供给有助于避免房价泡沫滋生。

现阶段，部分城市的房价泡沫得到了有效抑制，未来应更加关注供需的相对平衡，改善住房市场的供求结构。

一是加快住房租赁市场的建设，进一步调整租售格局，促进医疗、教育等资源在租售市场的均等化，鼓励建立长期租约，保护租户的长期利益。

二是增加保障性住房供给，确保一定比例的住房通过非市场机制提供，让中低收入群体的基本居住需求得到满足。

(5)强化金融管理是泡沫治理的关键环节，未来应进一步限制住房市场供求双方的杠杆率，降低金融与房地产的相互渗透。

在房价泡沫化上涨的背景下，金融业和房地产业的相互渗透导致系统性风险敞口增大，未来应尽可能地将二者相剥离，在阻断金融市场对泡沫的供血同时也可避免潜在危机向其他环节蔓延。

应严格控制各市场主体的杠杆率以强化对风险的可控性，同时增强对住房市场的信贷监管，严格审查贷款资金来源和还款能力，防止社会资金违规涌入房地产市场。

(6)货币政策的两种调控方式对房价泡沫和基础房价的影响差异较大，应综合考虑调控目标和调控方向合理安排政策工具。

面对当前的经济形势，全球经济放缓，来自外部的不确定性增加，同时国内经济仍存在下行压力，这些现状要求货币当局予以逆周期的调控。

现阶段，利率冲击对房价的影响主要集中于基础房价，对泡沫成分的影响小，这意味着价格型调控的适当放松有利于住房市场合理需求的释放，在提振经济的同时不容易对房价泡沫形成刺激。

考虑到房价泡沫对数量型调控十分敏感，应格外重视对货币数量的管控，把握住货币供给的总闸门，维持合理的流动性。

两种调控方式相互配合，更有助于在稳需求和防风险的目标间达成平衡。

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