不动产融资租赁模式(不动产融资租赁模式的优缺点)

2023年07月15日 02:18

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记者 | 黄昱
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一直以来困扰中国长租公寓企业发展的资金问题将获得全方位支持。

2月24日，央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），提出了扶持住房租赁融资的四大点，合计17条措施，建立健全住房租赁金融支持体系，并提出了不少金融创新手段。

长租公寓投资规模大、投资回报期较长且利润低，想要释放其业务价值，找到便宜的资金很重要。《意见》出台目的就在于通过融资扶持，让这些企业能长期经营下去、资金流可持续，也能盈利。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进指出，2022年2月，银保监会和住建部曾发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，加强对保租房建设运营的金融支持。本次《意见》进一步将金融支持的范围扩大至市场化长租房。

本次《意见》的提出可谓是水到渠成。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从2016年鼓励规模化租赁的39号文，到2021年鼓励保租房的22号文，再到央行、银保监发布的支持新市民金融服务，以及金融16条中对于租赁融资的强调，都需要制定针对住房租赁全方位的融资体系。

从金融产品特点来看，《意见》考虑了租赁企业在开发、运营、管理等全流程的情况下，结合其现金流平衡的状态，提出了开发贷、团体购房贷（筹集房源）、经营贷等直接融资产品，以及企业债、担保债、REITs等间接融资工具。

多位长租公寓运营商都在社交媒体上表示，“这对住房租赁行业发展来说是重大利好。”

最受业界关注的是，《意见》明确了对于住房租赁企业在运营环节的扶持。

《意见》分别提出对于重资产模式的住房租赁企业（最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%），以及中资产和轻资产模式的住房租赁企业（最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%）给予不同年限和额度的经营性贷款。

重资产模式是指住房租赁企业经营自持物业，而中资产和轻资产模式则是指住房租赁企业改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有租赁住房。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然指出，在减免了房地产税、增值税的基础上，《意见》进一步为“微利运营”的住房租赁企业减负。

在开发建设环节，《意见》指出，支持商业银行向房企、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款。租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。

一位头部长租公寓运营商负责人对界面新闻表示：“过去银行对企业新建长租公寓项目的贷款一直都是非常支持的，此次《意见》的核心重点在于明确了对改建项目的贷款支持，这在我看来是此次《意见》的最大意义。”

值得一提的是，《意见》还提出了不少金融创新手段的探索。

例如，首次提出允许机构类住房租赁企业发放最长达30年的租赁住房团体购房贷款——“创新团体批量购买租赁住房信贷产品”，可以简单理解为支持收并购用作住房租赁房源的贷款，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

此外，《意见》提出的住房租赁担保债券（Covered Bond），用于住房租赁行业亦属首次。住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券纳入债券管理框架。

赵然指出，担保债券对于投资人具有优先权属性，同时对于入池的租赁住房资产在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，即保护了投资者，也对行业的高品质发展起到了激励与约束并重的作用。《意见》进一步拓宽了住房租赁企业债券融资渠道，鼓励各类租赁住房专项债券的发行。

最后，长租公寓实现“投融管退”闭环的最优解——房地产投资信托基金（REITs），也是此次《意见》的重点内容。

《意见》提出要稳步发展REITs，划定了雄安新区、海南、深圳等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展REITs试点，明确为利用集体建设用地的长期租赁住房企业提供资金支持。

赵然指出，这对于集体建设用地建设的租赁住房项目来说是重大政策利好，特别是对于拥有众多城中村等集体建设用地的深圳等地，将加快住房租赁市场发展步伐。

海通证券研报指出，如果没有税收优惠（提升租金收益率）或REITs/ABS等金融工具帮助，重资产类项目前期占用资金量大，收回成本慢，难以形成规模。

万科总裁祝九胜在2022年12月的股东大会上表示，公募REITs对不动产玩家而言，作用相当于1990年代中期按揭政策的出台，能够提前把自己的资金拿回来，让其流动性更好。

租赁住房的资产证券化产品主要包括CMBS、类REITs以及公募REITs，其中只有公募REITs才能真正让长租公寓持有方实现退出，跑通商业闭环。

从机构房东涉足长租公寓开始，业内对放开公募REITs的呼声就不断。然而2021年7月我国才明确将保障性租赁住房纳入REITs试点申报项目名单，拉开租赁住房REITs的序幕。

去年底，监管层支持保租房REITs常态化发行、推动市场化长租房纳入REITs的信号也越来越明显。此次《意见》将进一步加快市场化长租房REITs的步伐，促进住房租赁市场快速发展。

还有分析认为，支持住房租赁市场发展的《意见》出台，与证监会在2月20日宣布启动不动产私募投资基金试点工作，这都有助力推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。

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