海口万达文化旅游城项目位于海口桂林洋片区，但因种种原因项目成了半拉子。如今这一片成为海口江东新区，也作为海南建设自贸区（港）的先行试验区

陈标志丨文

2018年12月29日，海航集团通过官方渠道，推出董事长陈峰的2019年新年献词。这则被员工称之为“看哭了”的新年献词，概述了这家起步于海南的跨国企业集团，在过去一年中所遭遇的种种困境。

就在此前的一个月，海航集团的地产板块——海航地产正式更名为海航临空。这也意味着，海航地产业务重心将从传统房地产开发转型到临空产业开发建设，旗下的传统房地产资产也逐渐在处置。从2008年进入传统地产，到淡出传统地产，海航只用了10年时间。

上世纪八十年代末，海南房地产兴起，30年的历史长河里，海南房地产业是一部跌宕起伏的行业史。有人曾称，海南房地产就是那茂密热带原始丛林里，构成生物多样性的重要元素之一。中国房地产业的发展史，海南是不可或缺的组成部分。

如果要将这30年切割成几个重要的时光节点，它应该是：1988年至1995年，海南建省办经济特区后，房地产业的兴起与泡沫破灭；1999年至2006年，海南7年处置积压房地产；2006年至2016年，海南房地产的复苏期及国际旅游岛宣布前后，各大房企在海南“跑马圈地”；2016年至今，在大环境的影响下，海南房地产快速增长及政策调控。

无论你是房地产开发商，还是一名普通购房者，海南30年房地产发展史，就是一部情感丰富、剧情跌宕起伏的情景剧。

海南第一代“房奴”

市区土地资源受限，三亚房地产项目朝着远郊拓展。为此，三亚周边相邻市县都被称为“大三亚”范围

2017年底，海口市民粟俊终于还清了长达15年的房贷。这也是被烙上“房奴”印记的海南第一代按揭购房人的典型代表。

“按揭”原本源起西方国家，上世纪90年代经香港传入内地房地产市场。这样一种买卖契约行为，后来演化成了“抵押贷款”，最后成为正式合同的文本表述——“个人购置商品房抵押贷款”。

2002年，粟俊在海南房地产市场最低迷的时候，利用一种当时还不被普遍认可的抵押贷款购房方式，解决一家人的住房难题。

粟俊购房前后，正是海南房地产积压严重的时期，街头巷尾举目皆是烂尾楼。据公开数据显示，1999年初至2006年10月，全海南省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17%，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。

中国房地产报记者有一份上世纪90年代“海口416宗烂尾楼名单”，上面密密麻麻全是海口市民耳熟能详的建筑大厦名字。包括海口当时最高的烂尾建筑“明光国际”，还有申鑫国际广场、万国大都会、帝国大厦、华发大厦、环海大厦等经典停缓建项目。

“我原来有一套50平方米的房子，但孩子大后，房子就不够住了。”作为一名收入并不高的媒体从业人员，粟俊就赶在这个节点上，购买人生中的第二套改善性住房。

“面积151平方米，单价1200元一平方米。”现已年过半百的粟俊回忆当时的情形，感慨万千。他告诉记者，房子位于海口市海甸岛的“永发小区”，属于上世纪90年代海南房地产泡沫留下的处置房。

18万多元的总房款，粟俊自己凑了10万元左右，剩下的款项做了15年的按揭贷款。

“当初中央财政给海南4亿元的补贴，用于此类处置房的补贴，房产实行限价销售，我这个小区也被纳入其中。”粟俊称，刚开始房价是800元/平方米，后来涨到了1200元/平方米，“我当时每月工资才1000多（元），每月还房贷900多（元），家庭经济确实感觉有压力。”粟俊说。

粟俊经历了15年的漫长还贷时光，与许多第一代按揭购房人一样，他们被外界称为海南的第一代“房奴”。

楼市非典型泡沫史

烂尾20 余年，被称海口城区黄金地段规模最大、烂尾时间最长的半拉子房产项目———海口“金利大厦”（矮层为烂尾项目）

就在粟俊按揭购房8年后的2010年，一名从小在海南长大的年轻人，从上海回到了海口。一年后，一名江西女孩也从内地到了海南。

这名回海南的年轻人叫王路，是海南房地产界众所周知的人物。而这名大学刚毕业女孩子叫钟秋棠，在海南“赶海”7年，成了凤凰房产、房天下等多家房地产专业媒介平台的专栏作者。

王路在上海待了10年，专门从事房地产开发，也是行业内常提及的“开发商”。而在1994年至2000年，王路一直待在海南，从事了房企的多个岗位。

1994年至2000年这段时光，正是海南房地产行业从空前繁荣到泡沫破灭，从现实残酷到理想不堪一击，有人曾说，那是一个人性A、B面暴露无遗一的年代。

1988年，海南建省办经济特区，并成为了中国最大的经济特区。大量人口的导入，是海南房地产业兴起的重要诱因之一。据有关数据统计，在海南建省办经济特区后的4年时间，海口市经济增长率惊人的达到83%，三亚高达74%；海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。

区域经济的高增长，其实就是高度依赖房地产业的“土地财政”。但事实上，这是一个表面繁荣的行业假象。

以当初的房价而言，1991年，海南商品房均价仅为1400元/平方米，到1993年商品房均价逼近了8000元/平方米。而到了1997年，海口房价又跌至1000元/平方米以下。

6年之间的房价涨跌悲喜剧，过程确实令人啼笑皆非。

不仅仅是房价的大起大落，许多房地产项目，实际上也都在“炒地皮”。许多亲历者告诉记者，有人腋下夹着一个真皮包，站在一块空地的高处，大手在空中比划了一个大圈，然后这块地就这样轻而易举的易主了。

海南这段中国房地产非典型泡沫史，也为后来为中国著名地产商、SOHO中国董事长潘石屹提供了丰富的人生阅历素材。其中，网上流传着虚虚实实的“五斤桔子的海南逃生记”，读起来让人难免有些感伤。

有人说是1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，让“繁荣”的海南房地产应声倒下。

实际上并非如此。海口市房协秘书长、海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路认为，调控意见只是一把达摩克利斯“悬顶之剑”，而海南房地产应声倒下的真正原因在于，那不是一个真正意义上的房地产市场，是一个由国有金融资本失控催生而出的，不健康而又存在大量泡沫的房地产市场，应声倒下是迟早的事。

上世纪90年代的房地产泡沫，给海南留下600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

1998年6月21日，央行宣布关闭海南发展银行，成为因支付危机而关闭的首个省级商业银行。

抑制房价上涨

海南人工岛——海口湾灯塔酒店填海项目，对生态环境构成影响，目前处于搁浅状态

2017年3月，王路接受媒体采访时称，海南房地产库存下降至24个月，政府正积极稳控房价。

这一年，还有几年就退休的粟俊，即将还清房贷。但对于每月几百元的贷款，只是占粟俊收入比的很少一部分，完全可以忽略不计。

由于海口，乃至整个海南省商品房库存去化周期的缩短，楼市房价正处于爬升状态。2006年前，海南整整花了7年时间处置烂尾楼等积压地产，而2006年后，海南处于房地产复苏期，外地房企纷纷进驻海南，特别是在海南建设国际旅游岛政策利好的刺激下，各大房企纷纷在海南“跑马圈地”。

这也是自房地产泡沫破灭后，海南再次掀起房地产开发热潮。加上各路炒房资本的进入，2010年，海南商品房均价由过去的5000元/平方米，涨破10000元/平方米。三亚的个别高端楼盘价格，甚至已超过10万元/平方米。

为此，海口曾在2010年10月15日出台限购政策，规定省外居民只能在海口新购买一套商品住房等。房地产开发过热，导致海南房地产去化周期相应拉长。王路表示，2014年7月，海口这一限购令正式解除。

但在2016年2月，海南出台了“两个暂停”政策，即：限制土地供应及新项目报批报建。当地政府再次扎紧楼市的口袋子。

“两个暂停”政策被外界广泛认为是后来相继出台楼市调控政策的基石和“鼻祖”。从2016年12月17日出台《关于继续落实“两个暂停”政策 进一步促进房地产市场健康发展的通知》，至2018年4月22日出台《关于进一步做好稳定房地产市场工作的通知》（即“全域限购”政策），海南先后16次出台相关调控政策和举措。

但在此过程中，海南海口、三亚等主要城市的房价，环比依然连续多月呈现上涨态势，并“领跑”全国房价环比涨幅。

“4.22”海南全域限购后，海南10万销售大军转战云南西双版纳、广西防城港和北海等地。钟秋棠带着她的团队，走遍了广西、云南、广东，以及东南亚国家的旅游地产，随之他们的业务板块也从海南岛辐射到上述区域的旅游地产。

与传统房地产“决裂”

2013 年，海口市中心一楼盘，5 岁小女孩拉拉一家即将住进该小区。彼时房价5000元~6000 元/ 平方米，但目前已涨至1.7 万元/ 平方米

2018年9月，中国房地产报一篇题为《海口口头限价17300元剧情：购房人毁约，开发商着急》的报道，引起了外界的广泛关注。至今，“17300”在海口仍是一个“网红”数字。

去年8月下旬，海口市相关部门约谈部分房企时，口头表达了“海口商品房备案价不得超17300元”。然后海口部分楼盘曝出购房者维权事件，而维权最主要的原因，是消费者此前的购房价格，远远高于17300元/平方米的限价。

海口购房人黎武涛，是在海南楼市浪潮起伏中处于观望徘徊的典型购房代表。

“3年前，海口房价还是6000元/平方米的时候，我就开始四处看房。从2015年一直追到2018年，现在房价都涨了一倍多，我还在四处找房。”2018年底，黎武涛站在海口市区一楼盘前，一脸的愁容。

一个星期前，黎武涛给记者打来电话“报喜”，房子的事终于定下来了。三室两厅近130平方米，高层住宅，价格依然是17300元/平方米。此外，黎武涛还给了房产中介3万元的“指标费”。

与黎武涛不同的是，粟俊已经还清房贷一年多了，但他并没有再购房的打算。粟俊认为，女儿已经去了国外留学，就他们两老口在家，尽管房子有些老旧，但已经很满足了。

如今，房地产市场可谓风云诡谲，变幻莫测。但不论房地产市场如何变化，那些深耕海南市场的房企依然对海南楼市长线看好。部分房企则积极调整发展战略，寻求转型升级。

2018年11月，海航集团的地产板块——海航地产正式更名为海航临空。这也意味着，海航地产业务重心将从传统房地产开发，转型到临空产业开发建设。

值得注意的是，海南省委书记刘赐贵、海南省政府省长沈晓明均在多个公开场合表明，海南经济要摆脱对房地产的过度依赖。

2018年10月，国务院批复同意设立中国（海南）自由贸易试验区，并印发《中国（海南）自由贸易试验区总体方案》，海南被赋予了更大的改革自主权。由于海南地理位置的独特性，海南自贸试验区的战略定位：不仅有建设全面深化改革开放试验区，还有国家生态文明试验区、国际旅游消费中心和国家重大战略服务保障区。

有人认为，海南建设自贸区（港），就像“开挂”一般，插上了腾飞的翅膀；但也有人认为，海南全域型自贸区建设，不是一蹴而就，在此过程中，房地产这一业态经济也许有更智慧的表达方式。

（此文章发表于中国房地产报1月7日13版）