房地产信托业务如何转型(房地产信托发展前景)

日期：2023年04月26日 13:09 浏览量：1

经济观察报记者陈姗“靴子”终于落地。近日，《关于调整信托业务分类有关事项的通知》(下称《通知》) 以及所附的信托公司信托业务分类释义，已陆续下发至信托公司。据记者获悉，部分公司已于本月中旬完成“试分类填报”。

新的分类标准将信托业务分为三类：资产管理信托、资产服务信托、公益/慈善信托。通过调整信托业务分类，进一步厘清业务边界和服务内涵，引导信托公司以规范方式发挥信托制度优势和行业传统竞争优势。

对于信托公司而言，行业洗牌的帷幕徐徐拉开。信托业务分类改革的推行，标志着监管部门对于中国信托业的走向，有了一张相对清晰的蓝图。但是，信托公司未来的路怎么走，各家仍在摸索之中。

信托行业人士在接受记者采访时表示，未来融资类信托，尤其是非标融资的空间将不断被压缩，信托行业“躺着赚钱”的时代成为过去。据了解，资产管理与财富管理业务将成为未来信托业务的重点发展方向，尤其是财富管理受托服务信托项下的家族信托，成为目前信托公司转型的重要抓手。

在新旧转换之际，信托公司如何走出一条有别于银行、证券和基金公司等金融机构的特色之路？在信托行业制度红利和牌照红利正在逐步消退，信托公司面临着内外部双层竞争局面下，转型之路还要经历艰难而漫长的过程。

信托业走到“十字路口”

在新分类框架引导信托行业回归本源之下，中国信托业遇到了巨大的发展瓶颈，来到了一个发展的十字路口。

“过去依靠传统融资业务、通道业务发展的老路行不通了。”上海一家信托公司资产配置部产品经理告诉记者，“新分类对整个信托行业影响很大，主要是对通道业务和非标资金池的压降，其他业务也要按照新的分类重新规范化上报。”

根据《通知》，未来信托公司将主营三类业务。一是规范发展资产管理类信托业务；二是积极探索资产服务信托业务；三是鼓励开展公益/慈善信托业务。

具体来看，监管在每一个大类项下都做了细分，例如资产管理信托项下分为固定收益类资产管理信托、权益类资产管理信托、商品及金融衍生品类资产管理信托、混合类资产管理信托4类；资产服务信托项下分为行政管理受托服务信托、资产证券化受托服务信托、风险处置受托服务信托、财富管理受托服务信托4类，且大项分类下仍有细分领域。

事实上，信托行业分类试点由来已久，2017年4月份，原银监会下发了《信托业务监管分类试点工作实施方案》以及《信托业务监管分类说明》（试行），启动八大业务分类试点改革。该试行方案将信托业务归类为债权信托、股权信托、同业信托、标品信托、资产证券化、财产权信托、公益（慈善）信托、事务信托。

八大业务具体分类涉及不同的标准，这种多维分类标准需要信托公司在分类中多头考虑，为分类工作增加了一定难度。此外，信托公司报送的监管数据，在系统化管理及数据提取上也面临困难。

“此次业务分类，对信托公司的经营范围重塑将产生重大影响。”用益信托研究员帅国让在接受记者采访时表示，在以往十余年中，信托公司大多注重开展融资类信托业务，各家信托公司业务的开展具有同质化趋势，在展业过程中未能充分发挥信托独有的制度优势。

帅国让认为，每家信托公司都面临着机遇与挑战。预计未来行业间的分化可能会愈加显著，市场出清也将是行业发展和市场竞争的必然结果。

谈及新分类对公司业务的影响，浙江一家信托公司财富管理运营中心副总经理向记者表示，“每家公司的情况可能不太一样，比如对我们公司来说，此前较多聚焦在房地产业务上，随着整个地产信托‘压降令’，以及非标转标的要求，转型确实会比较艰难，也是我们现在在努力的方向。”

一位华中区域信托公司人士认为，“信托公司主要盈利模式未来肯定会有大的改变，近两年大部分信托公司还有一些存量的通道业务在维持盈利。长期来看，信托公司还是要回归本源业务。”

在金乐函数分析师廖鹤凯看来，信托公司角色面临转换，“买方”角色强化，“资产管理业务”会是未来较长时间信托公司的主要盈利来源，资产服务信托有望成为信托公司新的发力点和主要增长点，而这其中财富管理受托服务信托是资产服务信托业务的重中之重，预计是未来信托公司的支柱业务之一。

寻找新增长点

然而，新业务分类监管之下，信托公司能否做成可复制的业务模式，实现营收，特别是兼顾短期利益和长期发展等因素，对于从业者而言，仍然存在较大的疑虑和不确定性。

首先，资产管理信托对于信托公司而言，并不具有优势。券商、基金公司在标品投资市场当中是毫无争议的主力军，无论是业务能力、市场占有份额，还是人才、专业团队、投资经验以及风险防控能力等方面，都有着难以撼动的先发优势。

清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成表示，多数信托公司此前的团队和人才专业结构，主要与原有传统非标融资类业务相匹配。近年来，随着资管新规等系列政策的颁布与实施，部分具有前瞻性的信托机构已经未雨绸缪，从券商、基金等机构重金引入了较多适应转型业务的专业团队，但仍属少数。

在新的分类框架下，信托公司另一抓手是资产服务信托中的财富管理受托服务信托，特别是其中的家族信托。但这一业务目前也存在着“增量不增收”的情况。

目前，家族信托正处规模爆发期。数据显示，在家族信托业务在国内落地近10年以来，存续规模从0到1000亿元用了7年，从1000亿元到3500亿元只用了3年。今年以来，家族信托业务表现更是抢眼，仅6月份，行业新增家族信托规模达119.95亿元，环比增长63.22%。

“一个完整的家族信托业务涵盖信托运营、资产配置和客户服务三个方面。”海银财富家族办公室相关人士告诉记者，信托运营在国内主要依托于有牌照的信托公司，这也是信托公司的本职工作，但要做好家族信托仅仅凭借信托运营能力是远远不够的，而国内信托公司因为历史的原因之前均是以融资、通道业务为主，在资产配置和客户服务能力方面还亟待提升和加强。

信托公司综合财富管理能力欠缺，也让家族信托市场被众多参与者“分食”。

目前，国内家族信托已经形成了信托公司、商业银行、券商、保险公司、第三方财富管理公司、律所等各类机构交织的跨界竞合格局。上述上海地区信托公司资产配置部产品经理告诉记者，家族信托前期需要巨大的人力和物力投入，对投资管理的专业化要求程度高，目前盈利情况并不乐观。通过渠道方开拓的家族业务收益则更加微薄，短期内盈利也较困难。

据了解，目前渠道获客的家族信托业务仅收取2‰至5‰的服务费，自主获客的家族信托业务则在收取同等水平的服务费之外，信托公司还掌握着家族信托业务的资产配置权，可以收取一定比例的超额业绩报酬。

整体来看，目前家族信托并不能挑起信托公司盈利的重任。

廖鹤凯表示，信托有在财富管理服务信托方面独特的制度优势和法律适配，与银行、券商、基金等资管机构甚至第三方财富机构在大财富管理领域更多的可以是合作关系，基于合作的竞争就在于更高的业务层次需要提升信托自身的主动管理能力，以提供更综合化的财富管理服务解决方案。

在帅国让看来，信托公司属于当下营业信托的唯一合法持牌的受托人，让市场上其他从事家族信托业务的机构都不得不与之合作。因此，其在家族信托上的核心竞争力，源自其解决客户需要的能力。未来信托公司须围绕家族客户的特征与需求，打造体系化的服务能力，走差异化发展之路。

“对于信托行业来说，未来风险多，机会也大。并且，《通知》设置5年过渡期，这段时间足够各家公司进行内部调整，找到新的增长点。”上述华中区域信托公司人士说。

房地产信托业务如何转型(房地产信托发展前景)

推荐阅读