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2023年上海首次土拍，今天进入第四天。

“赢麻了”基本没有悬念，现场也不乏土拍之外的精彩花絮，包括戴红围巾进场&现场摆放橘子和香蕉意喻“成交”，也不乏某房企经营执照范围未通过核验的翻车事件，更不乏“某热门地块连续激战8小时终于花落赢家”的大场面。

但是，在一片乐观情绪中，是不是存在值得谨慎的提点？或者说“看起来的报复性消费到底算不算降级消费”？

特点之一：参与数量上，国央企和民企“9比1”，民企的身心修复路漫漫。

从事先提供的信心显示：本次上海土拍的参与者中，央国企占有90%，堪称历史罕见。报名地块数量超过10宗的房企均为央国企，包括华润、招商、保利、越秀、建发、华发、象屿、中铁建等

事后的成交占比应该也基本无碍于改变这个格局，民企虽然近期不断被示好，但基于过去两年的地产整体萎靡，身体（现金流）和心理（对未来的信心）还没有得到修复，反射在行动上，还处在“四千万精神”的洪流之中。

特点之二：看似大举出击的热闹，其实是“进攻中的防守”。

虽然现场不乏项目争夺的激烈，但是激烈场面里透露的是房企的挑剔。

1、上海土拍本次报名踊跃，本身就是房企包括国央企“着力和回归一线城市”的守势；

2、部分成交楼面价“温和”的项目一经细看，都是含商办的综合用地，“宅地稀贵”已是主流；

3、市区项目的争夺激烈程度远胜于五大新城，“尽量一线城市、尽量宅地、尽量市中心”的首选心态一目了然。

特点之三：产品主义可以呼唤，但不值得期待。

在上海土拍期间，上海普陀未来发展重心桃浦智创城的金茂和宝华两个项目对外公开，营销争夺堪称激烈，成为分流了上海土拍注意力的“第二个地产频道”。

由此，部分舆论得出结论：一边是同区位竞品的营销战激烈，一边是市区地块的争夺激烈，是不是上海楼市的产品时代“又要来了”？

但或许正应了那句话：理想丰满&现实骨感。

在上海楼市的分化愈演愈烈并向市中心热门板块蔓延之时，前滩和桃浦这些倒挂在面前的项目也开始启动了分销，足够选择之下的产品差异格局的确显现，但这或许是部分项目忤逆导致的聪明反被聪明误，这和产品创新无关。

未来的产品线是和地段挂钩的，或者说和地段人群的分流挂钩：郊区就是刚需区，就是“90平小三房”的天下；市区就是改善去，就是中大户型为主，“小面积低总价”在浪费方面，也在误导购房者。

所谓的产品时代，如果在大方向上走偏了，局部的“胸针出亮点”不要也罢，“势”不可挡。

特点之四：房地联动价的确在上调，但那是为了掩护今年的去化。

通过本次土拍，舆论看好上海楼市后市的底气更足了，证据不仅有报名者众多、现场竞拍踊跃、成交额又创新高等，还有很重要的一点是——房地联动价相对于之前有所调高。

结合近期部分新房供应上的限价有所松动，由此推算出楼市限制放松在即，二三月回暖将持续，但是“都在拿房地联动价说事”这个事情本身就很微妙，包括坊间有爆料说部分地块是去年被城投兜底地块今年“加价回归土拍市场”的传闻，所以不管房地联动价（调高）的初心何在，至少很多在售楼盘已经将其作为“逼定”客户的实证。

那么是不是可以这么联想，今年的土拍联动价在掩护今年的在售新房，明年的土拍又要肩负掩护的多米诺骨牌“重任”么？

综上，上海2023年首批土拍“成功无悬念”，但乐观要谨慎，忘乎所以更不可取，因为房企向内的战略收缩，外界看不见看不懂，毕竟裁员还在继续，二手房挂牌量激增还在继续，市场不会说谎，更没有舔跪“甲方爸爸”。

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