虚拟货币如何控制均价

主 编：柯谈

来源：柯谈地产观

现在，很多人，除了整天意淫，啥也不会，没有判断力，没有主见，人云亦云，鼠目寸光。

在他们眼里，经济危机来了，房价要跌；疫情来了，房价要跌；战争来了，房价更要跌。

事实已经证明，经济危机和疫情不但没让房价下跌，反而导致房价大涨。

那么，战争会导致房价大跌吗？最好的例子就摆在我们眼前。

俄乌战争开战9个月，胜负未决，战火依旧没有停歇。

按照多数人的判断，在这种大规模战争中，黄金、粮食、药品才是硬通货。至于两国楼市这种固定资产，一定会跌的一塌糊涂。

但最近两国的房地产数据，却让人大跌眼镜，完全颠覆了传统认知。这场战争，竟然导致两国房价大涨，尤其首都等大城市房价，更是一发不可收拾。

这背后究竟什么力量在兴风作浪？

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按照俄罗斯联邦统计局统计，今年第一季度末，俄罗斯全国房价扣除通胀因素后同比上涨了18.78%，这是2007年以来的最高季度涨幅。今年第二季度末，俄罗斯全国房价扣除通胀因素后同比继续大涨11.69%。

俄乌战争开战至今，俄国房价竟然一直在狂飙。

下图是俄国最近三年主要大城市的房价均价对比：

前两个城市是莫斯科和圣彼得堡。灰柱表示2022年8月份均价，黑柱表示2021年8月份均价，蓝柱表示2020年8月份均价。

可以很明显的看出来，首都莫斯科今年8月房价约32.12万卢布,同比大涨13.5%。第二大城市圣彼得堡的涨幅更夸张，今年8月房价约24.01万卢布，同比大涨32%。

就拿上面这一套莫斯科市中心瓦洛瓦亚街的二手房来说，1957年建造的房子，总面积84.3平方（俄罗斯没有公摊一说，相当于国内建筑面积110平方的房子），三室套，总价3650万卢布，按照建筑面积计算单价，折合人民币单价约3.8万元/平。而在战争爆发前，莫斯科楼市均价不过才3.2万元/平左右。

莫斯科不相信战争，莫斯科不相信眼泪，房价依然逆势上涨！

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俄罗斯房价飙升，就连战争发生地的乌克兰也不甘人后。

据不完全统计，乌克兰房价（三季度）同比上涨了17%-18%。在乌克兰，只要房屋没有被炮火摧毁，只要在相对安全的中西部大城市，房价就涨涨涨。

以首都基辅为例，基辅的公寓均价，从2020年11月的0.75万/平上涨到了2022年11月的1.5万/平。

从当地二手房网站来看，战争爆发前，乌克兰首都基辅核心区公寓价格约人民币1.8万元-2.3万元/平。战争爆发至今，基辅核心位置的小户型新公寓，人民币均价2.6万/平左右。9个月时间，基辅房价，居然开始大涨。

这场战争已经摧残了乌克兰一半的国土，就算打成这样，乌克兰的大城市房价依然涨涨涨，实在让人大跌眼镜。

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这究竟为什么？

道理很简单，楼市涨跌本质上就是和两个要素密不可分，一个是货币，一个是供求关系。任何国家楼市的涨跌，都离不开这个底层逻辑。

战争成了俄乌房价大涨的最大推手。

如何理解？当今的战争打的就是天价钱粮，每天各种物资消耗都是天文数字，仅靠一国的财政，绝对是难以长久支撑的。

战争要打下去，钱从哪里来？开动印钞机就成为唯一选择。

货币放水的后果，就是通货膨胀。通胀摧毁了原有货币的购买力，导致资产价格的大涨。

看一看今年2月开战前后，俄罗斯通胀指数的变化，就能明白俄罗斯货币放了多少水。

今年2月俄罗斯通胀指数还是个位数，3月通胀指数就开始飙升，4月通胀指数达到高点，3月到8月通胀指数平均在15%左右。9月通胀指数依然是两位数，达到13.7%，10月是12.6%。

3月到10月，俄罗斯的通胀指数一直都处于高峰区域。货币不停放水，通胀持续高涨。

下图是俄罗斯CPI指数增长率。

楼市这样的固定资产，尤其两国核心大城市的楼市，最喜欢通胀！

在货币放水的推动下，俄罗斯房价上涨，就在情理之中了。比如基辅或者莫斯科楼市这样相对稀缺的资产，就成了货币放水、通货膨胀的最大受益者。

实际上从统计数据可以看出来，俄罗斯今年以来房价涨幅是超过通胀指数的。这里面夹杂了强烈的通胀预期因素，也就是说俄罗斯民众预期未来货币放水量会更大，钱更不值钱，持有现金就是亏，大家都在争相入市，尤其是一些大城市，房价就涨得比物价指数猛烈的多。

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俄罗斯拼命放水，战争发生地的乌克兰也在不停印钞。

乌克兰的通货膨胀率连续第九个月飙升，9月达到了24.6% ，10月再创新高，达到了 26.6%。这是自2016年2月以来的最高水平。

战争爆发后，乌克兰房价上涨除了货币放水因素外，还有一个楼市供求关系影响较大。

由于战争原因，供给端乌克兰楼市基本上没什么新增开工，但需求端，尤其中西部大城市，外来人口大增。

这次冲突，几百万人逃离和俄罗斯接壤的乌克兰东部，但是他们并没有出乌克兰，而是到了基辅和利沃夫等大城市重新定居。

今年夏天，在远离前线的后方，乌克兰居民的生活已逐渐恢复正常。当时，基辅市长办公室根据移动电话流量估计，约有40万在乌克兰其他地区流离失所的百姓来到基辅。

城市一下子多了几十万人口，住房需求暴增成为必然。供求关系发生了重大结构性变化，叠加货币放水，乌克兰房价想不涨都难！

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最后要强调的是，战争爆发后，俄罗斯房价之所以大涨，还有一个重要原因就是这场战争没有发生在俄罗斯本土。乌克兰西部地区也有这个因素存在，毕竟国土还算辽阔，战火基本上对西部大城市影响不算很大。也就是说，只要是没有被战争摧毁的城市，只要是没有被导弹炸毁的房子，房产的价值都依旧会存在。

历史无数次的证明，经济危机、疫情、战争这些不可抗力只能短期内造成房价的波动调整，根本无法长期影响房价的走势。决定房价涨跌的只有货币和供需，除此之外，别无其他。

最近，很多人，担心焦虑恐慌，其实都是杞人忧天。做好自己的事，多多赚钱，长持一线和强二线城市的优质房产，才是你应对各种危机最大的保障。

把你整天讨论国际局势担惊受怕的功夫，用在如何搞钱上，你早就发达了。该醒醒啦，愚昧的小白们！

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