买房贷款利息哪个银行少(买房贷款利息哪个银行少一点)

新华财经北京5月27日电（刘润榕 翟卓）“首套房贷利率下限调整”与“5年期以上贷款市场报价利率（LPR）调降”的双重大礼惊喜现身。各地“因城施策”，相较一线城市，二三线城市调降空间更明显。

据不完全统计，至少17个城市最低可执行首套4.25%、二套5.05%的房贷利率，不过，部分城市的银行仅针对优质客户或者合作楼盘可以执行下限利率。业内人士预计，近期银行板块已经明显回调，倘若后续地产销售改善，疫情好转，那么市场对经济的预期将明显改善，驱动银行估值修复。

至少17个城市首套房贷低至4.25%

分析认为，自LPR新机制建立以来，本次5年期以上LPR下调幅度达15BP，叠加监管部门“首套住房商业性个人住房贷款利率下限下调20BP”的政策，首套房贷利率最低可以降至4.25%。

以一线城市为例，北京、上海、深圳仅跟随5年期以上LPR下调房贷利率，但在加点方面均未做调整。

其中，北京首套房贷利率由此前的5.15%降至5%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。上海部分银行首套房贷利率从4.95%降至4.8%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。深圳部分银行首套房贷利率从4.9%降至4.75%，二套房贷利率从5.2%降至5.05%。而广州地区首套房贷利率普遍下调，集中在4.45%-5.2%之间。股份行多是LPR+20BP至30BP， 大行最低可以做到LPR+40BP(4.85%)。

相比之下，一线城市外的区域反应热烈，大多将逐步执行全国下限利率。天津、苏州、郑州、常州等二三线城市首套房贷利率最低执行4.25%。此外， 太原、武汉、杭州、成都等地纷纷出台稳楼市新政，内容包括放松限购条件、提高公积金提取额度、更好满足三孩家庭购房需求等。

据一位中介人士介绍，首房首贷按照最新LPR办理，但目前还未收到具体细化的规则。不过申请房贷利率下限需要将购房者缴纳社保、公积金、个人信用情况、与楼盘合作情况等纳入考量。

“不同城市采用不同利率，这也是基于‘一城一策’的原则。对于银行来说，并不是一定要执行最低的利率水平，而是根据‘一城一策’的原则，各个城市的房价水平，稳地价、稳房价、稳预期的调控原则，以及与稳增长相结合来合理地制定利率。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

截至5月25日，据融360数字科技研究院监测，17个城市最低可执行首套4.25%、二套5.05%的房贷利率，既包括之前房贷利率已经到达首套下限要求的苏州、郑州、济南等地，也有 5 月 15 日之前首套利率尚在 5%以上的城市，比如温州、南京等地。不过，部分城市的银行仅针对优质客户或者合作楼盘可以执行下限利率水平。

对银行影响几何？

房贷利率“调降潮”下，楼市成交有望改善，购房者也迎来利好，那么作为贷款的发放方，银行又会受何影响？

分开来看，首套房贷利率下限调降仅影响新发放贷款，因而对银行收入的直接影响或相对较小。但5年期LPR下调将直接作用于近39万亿元的存量按揭贷款，对银行2023年的利息收入及营收带来下拉作用。

具体看，首先在首套房贷利率下限调降方面，随着本月5年期以上LPR调降15BP，当前首套房利率最低可降至4.25%，与4月5.17%的重点城市主流首套房贷利率（贝壳研究院监测数据）间形成了92BP的调整空间。

中金公司在研报中提到，由于首套房贷利率仅影响新发放贷款，不影响存量贷款定价，因此对银行收入直接影响较小。综合考虑其他因素后，房地产放松政策对银行有正面影响。

“一是利率下调刺激销售，银行可‘以量补价’，按揭贷款增速提升2个百分点即可抵消利率下调影响； 二是房地产市场放松政策能够降低按揭和开发贷敞口资产质量风险。”中金公司研究部银行业分析师林英奇说。

其次在LPR调降方面，结合1月份的变动，当前5年期以上LPR年内共计下行20BP，综合考虑重定价问题后（按揭贷款按年重定价，且大部分在年初时点重定价），5年期以上LPR下调对银行2022年净息差影响很小，而主要将在2023年有所显现。

据光大证券王一峰测算，5年期以上LPR下调对2023年银行贷款定价的影响约为5.4BP，对利息收入影响约1.7%，对营收的影响约1.2%。

按银行类型划分，由于按揭贷款规模和占比均相对较高，此次调整中国有行受到的“拖累”或最明显，其次为股份制银行，城农商行则因按揭贷款占比相对较低而受影响最小。

以部分银行为例，截至2021年末，国有大行中工行、农行、中行、建行的个人住房贷款占总贷款的比例分别为30.8%、30.6%、30.8%、34.4%，股份行中招商、平安、兴业、光大占比分别为24.7%、9.1%、25.3%、17.1%，城农商行中北京银行、上海银行、渝农商行、常熟银行占比分别为20.9%、11.3%、18.0%、7.7%。

据招商证券廖志明估算，2021年A股上市银行整体净息差为2.11%，综合考存款利率上限下调以及市场利率低位运行后，年内LPR调整预计将使2022年商业银行净息差下降约5BP。其中，四大行息差或降约4BP，股份行息差降约3BP。

不过廖志明也提到，对于银行业绩来说，量价皆重要，倘若有价而无量，业绩同样承压。“因而LPR下调若能带来地产销售明显好转，信贷需求改善，那么，最终不一定是利空。”

东北证券也在研报中提及，现阶段降息对或银行不是利空，一是前期已有降低银行负债成本的政策进行对冲，包括存款利率浮动上限下调10BP，以及建立存款利率市场化调整机制等。

二是当前银行估值修复的核心不在于息差，而在于信贷需求的恢复、宏观风险的缓释以及稳预期稳增长的推进，此次LPR调降再次验证了政策面对于稳信贷、稳预期、稳增长的坚定决心。

在疫情等因素扰动下，当前经济整体承压，实体经济融资需求偏弱，银行在扩大信贷投放中存在一定难度，这从诸多银行积极收票，5月23日1个月期国股银票转贴现利率一度接近“0利率” （0.0102%）中也可见一般。

往后看，业内人士预计，近期银行板块已经明显回调，倘若后续地产销售改善，疫情好转，那么市场对经济的预期将明显改善，驱动银行估值修复。

此外，王一峰还提到，尽管监管进一步加大了银行负债成本的管控，但在银行存款结构中占主导地位的核心存款利率依然高位运行，抑制了综合负债成本的改善效果。净息差过大挤压不利于金融系统稳定，后续或仍有更多管控负债成本举措出台，而可能采取的举措就包括：非对称下调政策利率、再次改革存款利率报价机制以及将结构性存款期权收益纳入自律机制考核等。

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