浙江恒裕拍卖有限公司(浙江恒裕科技服务有限公司)

日期：2023年05月10日 10:57 浏览量：3

深圳的法拍房市场沉寂已久，终于扬眉吐气了。

这次是一套南山“恒裕滨城花园二期”豪宅，户型228.72㎡，起拍总价5617.5万，历经18轮，以6317.5万成交。

算下来单价27.6万/㎡，而该小区二手房指导价13.2万元/㎡。

有媒体报道，这套房子税费要3900万，税费加成交价1个亿+，单价高达45万/㎡。

事情真的是这样吗？

永高观点：产品很硬，市场很冷

对于这个新闻，我个人有三个观点

首先，一套法拍房税费近4000万，纯粹是媒体和网友的不专业判断。周争锋律师已经做了专业分析，我个人补充几点。如果按照网络算出的税费，这套房子单价达45万一平，远远超出市场正常价格。放着现成便宜房源不买，去高价抢法拍房源，显然是不符合逻辑。

据我了解，这套房子的税费应该是按一手转移和二手转移联办。一手税为转让价格的3.05％，二手房税为转让总价的10.3％至11.8％。按这个算法，这套法拍房税额应该在640万至750万之间。

而且有这种超一亿的预算，其实有很多投资产品和思路可以选择，没必要在18轮拍卖中去死磕，增加自己的购房成本。

所以，从购房成本、回报率、市场实际价格、同类房源数量、产权归属等因素综合考虑，3900万税费纯属无据之谈，空穴来风。

其次，众所周知，法拍房的低价后面，往往牵涉着经济纠纷或其它司法问题，买家可能还要投入额外许多财力和时间去处理房子的其它问题和手续。所以，很多法拍房即使价格低廉，也没人关注。

我们继续关注事件本身。恒裕滨城一直是深圳豪宅顶级产品代表之一——地处深圳湾黄金地段、毗邻深圳湾一号、悦府等豪宅生活圈、天文数字级别的价格……种种标签都证明着这个项目的优质。对比市场的正常价格，能以6000多万价格入手这套恒裕滨城二期，性价比很高，也是从侧面上反映了该项目的市场热度和价值稳定性。

考虑到法拍房的背景，我认为，买家身份虽然没有公布，但应该还是着眼于深圳楼市的长期投资价值，购买这套房子主要还是一种资产投资理财的方式。

第三，这个新闻之所以被热传，我个人认为也属于一种市场尴尬气氛的反映。大家可能不知道，深圳湾已经很长一段时间，维持在一种低成交的市场状态中。这种低迷的市场活跃度，不仅令开发商、第三方服务行业苦恼不已，连一些业主也陷入了焦虑。很明显的一个例证就是，部分深圳湾2000万以下的房产都陆续主动下调了价格。

而2000万以上的产品都按兵不动，稳如泰山。

这种尴尬的市场行情，归根结底，还是资产圈层的结构形成的。根据我们的调查分析，很多这类近期降价促销的业主，都属于之前刚改用户，通过资产配置，实现落户深圳湾的愿景。但由于近期多因素影响，资金出现不同程度的压力，所以再次选择置换房产，以度过目前现金压力。

而2000万以上产品的业主，多属于顶层人群，多为大型公司创始人、高管、尖端技术人才，在香蜜湖、华侨城等优质地段拥有多套房产。他们拥有多种资产投资配置，收入稳定，现金流储备丰厚，绝大多数目前都无意抛售多余房产。所以，这些圈层所持有的房屋资产都保持一个稳定独立的市场氛围。

资本和社会关注度都是具有趋利性的。这套恒裕滨城二期法拍房在社交媒体的走红，其实潜意识地反映出社会主流对高端豪宅市场价值的认同，也是深圳湾市场当前焦虑情绪的一种宣泄。作为业内人士，我认为，这则新闻将会对后续市场态度和情绪产生微妙的影响。

律师：具体税费有待商榷

拍卖页面“京东拍卖”

对比二手的成交参考价为13.2万/㎡，足足高了1倍。

二手住房成交参考价格表

据广州市中级人民法院披露，此次拍卖房产的权利人是深圳市银海实业有限公司。

通过天眼查可知，“深圳市银海实业有限公司”为“深圳市恒裕实业（集团）有限公司”控股子公司。

也就是说，直到拍卖前，该房产产权仍在开发商名下。

不少朋友会问，为什么产权不属于被执行人名下，却可以被法院直接拍卖？

广东华商律师事务所周争锋律师说出了原因，“根据最高人民法院《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》中第七条，刑事判决书认定了这属于赃物，判决生效以后，可以直接依据刑事判决书的内容确认归被执行人所有直接拍卖。”

周争锋律师则持不同意见。“如果产权是开发商，竞买人只有契税需要缴纳。”

周争锋律师解释道，“在开发商手里买了一个房子，这个房子是现售状态，但是还没有过户到你名下，然后法院依据你们的合同，确认归你所有，但后续被拍卖了。现售的流程就是开发商先办理大产权证，再办理小产权证，然后再出卖给买受人。”

其次，缴税多少取决于执行裁定书的内容。

“如果直接注销开发商的房产证，确认房子所有权归竞买人，那就是一手房的买卖，竞买人只有契税要缴纳。如果执行裁定明确，开发商要先办证到被执行人名下，然后再转移到竞买人名下，这个时候产生一手房的契税和二手房的所有税费，共计两道税。”

不过，执行裁定书的内容并未公示，无法确定税费具体是多少。

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