保利地产股票投资价值研究(保利地产股票走势分析)

日期：2023年05月10日 11:22 浏览量：3

观点网 3月10日下午，保利发展控股集团股份有限公司召开2023年第二次临时股东大会，审议2023年度向特定对象发行A股股票发行方案相关议案。

股东会在广州海珠区保利发展广场举行，由保利发展公司董事胡在新、监事和高管、聘请的律师以及股东等参与。

追溯此次股东会的源头，是在2022年最后一个交易日12月30日晚间，保利发展发布的2023年定增预案。

随后在1月17日，保利发展召开2023年第一次临时股东大会通过了相关议案。

因为全面实行股票发行注册制，包括保利发展在内的多家房企再融资申请已平移至交易所，因此对预案相关部分进行了修订。

预案修订稿较前预案主要的变化是在规范用语和流程申请方式，以及增加了投资估算的细节，例如成本构成、部分项目情况及要点等。

据参会股东向观点新媒体透露，注册制之后平移到交易所，目前保利发展在积极跟进，暂时没有进一步的信息，时间表也不是很清楚。

最新保利发展3月1日发布的申报稿显示，本次非公开发行股票的募集资金总额不超过125亿元（含本数），扣除发行费用后的募集资金净额将用于广州、西安、大连、南京、合肥等城市14个住宅项目，以及15亿元用于补充流动资金。

本次向特定对象发行股票的目的有两方面：其一，响应“保交楼、保民生”号召；其二，改善自身资本结构，降低资产负债率，减少利息支出压力，从而提高公司的盈利能力和抗风险能力，进一步提高公司综合竞争力，增强应对未来市场变化的能力，实现股东利益最大化。

发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%，及截至定价基准日发行人最近一期末经审计的归属于母公司普通股股东的每股净资产值的较高者。

这也意味着，新发行股份价格将有下限。

2023开年后，保利发展从1月3日开盘价15.53元/股，波动性下跌至3月10日收盘价14.29元/股。

因而，股东对于发行价存在一定担心，管理层则表示，不能假设股价永远只有14块多。

预案中亦提到，公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、回购股份等措施，积极稳定股价。

此外，第二次股东大会审议的《关于提请股东大会授权董事会全权办理公司2023年度

向特定对象发行A股股票相关事宜的议案》中提到，如按照竞价程序簿记建档后确定的发行股数未达到认购邀请文件中拟发行股票数量的70%，可以在不低于发行底价的前提下，对簿记建档形成的发行价格进行调整，直至满足最终发行股数达到认购邀请文件中拟发行股票数量的70%。

这两项举措无疑是给了定增打了一针“稳定剂”。

数据来源：企业公告、观点指数整理

计划投入项目方面，广州保利领秀海计划总投资金额达到约67亿元，募集资金拟投入金额达14.5亿元，占比达到11.6%；而西安保利天汇和大连保利城两个项目拟投入资金分别为12.5亿元和11亿元。

其中，广州保利和悦滨江项目销售净利率最高，达10.01%，为14个项目中唯一上双位数销售净利率的项目；最低销售净利率的项目同样来自广州，即保利锦上的6.73%。

14个项目预计销售额达到627.68亿元，这将为保利发展未来销售提供一定的保障。

董事胡在新会上表示，综合实力“进三争一”仍未改变，尽可能兼顾发展质量，片面追求规模、追求速度也不是保利发展当前的方向，更多的是强调打造一流企业、一流品牌等，凝聚公司的核心竞争力。

据此前公告，2023年1-2月，保利发展实现签约面积387.35万平方米，同比增加15.33%；实现签约金额638.29亿元，同比增加22.09%。2月单月，实现签约面积203.41万平方米，同比增加35.51%；实现签约金额342.84亿元，同比增加42.98%。

按照观点指数发布的“2023年2月房地产企业销售表现”，保利发展全口径销售金额位列行业榜首，权益销售金额仅少于碧桂园6.1亿元，位居第二。

虽然关于具体销售目标数据并未透露，但据参会股东转述，胡在新表示具体指标都会随着市场变化、经营调整进行调整，但是希望比2022年做得更好。

至于2022年销售数据，全年实现签约面积2747.95万平方米，同比减少17.55%；实现签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%。

尽管同比下滑，但在行业低谷下，保利发展整体表现仍优于同行。

与此同时，保利发展也在积极投拓。2月新增4个房地产项目，分别为广州市天河区科韵路西侧地块、苏州市高新区吴越路东侧地块、西安市长安区航天北路北侧地块和天水保利时光印象项目二期，需支付价款达116.11亿元。

2022年度业绩快报提到，保利发展2022年营业利润和利润总额分别同比下降30.18%和29.58%；归母净利同比减少33.17%，归母扣非净利同比减少32.86%。

保利发展表示，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归属于上市公司股东的净利润均出现同比减少。

面对行业毛利率整体下滑的情况，管理层也表示，现在销售、结转的主要是2019-2020年土地市场较热情况下拿的地，因而在市场调整过程中有些项目利润率会有波动。

“很难确切地讲利润率在某一个时点就一定是扭转过来。”参会股东转述管理层的表态：“对利润率波动的预测可能比以前会更困难一点，随着市场修复，会带来正面的修复。”

近期，多家发布年报的企业都进行了大额计提减值。董事会秘书黄海表示，保利发展每年都有做压力测试，基本上过去几年都会产生减值，但2022年度的财报还没披露，具体数据无法回答。

“公司或项目减值规模应该是行业里较低的。”相关参会股东转述透露。

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