艾财爱家73期实盘周报

明天就是清明节，小假期如果不是雨纷纷的天气，那么除了缅怀先人，最大的可能就是外出踏青。这几年随着家里“小朋友”们的到来，外出踏青烧烤的机会越来越多。最大的感受还是人们的生活幸福了很多，环境也在不知不觉中得到了很大的改善。生活与经济远没有平时看到的一些财经文章那么糟，而这些文章最大的争论点当然是“房地产”，这一点也是决定国内所有投资品未来走势的关键因素。

一.股市暴涨，是否可持续！

1.无盈利牛市不超过一年。

股市是经济的晴雨表，但是先于经济。股市出现无盈利牛市并不奇怪，奇怪的是国内的无盈利牛市出现的频率非常高。2014年-2015年就是一个典型的杠杆推动型的无盈利牛市，而这一波股市行情的反转同样如此。目前国内企业总的盈利能力并没有得到明显提升，经济还在触底过程中，这种纯流动性支撑行情的持续时间不会太久。

2.中国A股有疯牛病。

目前管理层是千方百计想让A股走出慢牛格局，可是A股是一个散户比例达到70%以上的市场，而其中部分机构投资策略更是比散户还激进。所以市场一直处于巨幅波动的状态，下跌时持续杀跌，涨起来也会在极短时间内上涨到惊人幅度。这也是为什么在近十年中，A股在世界主要经济体中不是牛冠全球，就是熊冠全球的主要原因。这里我们不得不提到的一点是媒体的推波助澜，牛市的实质是一种情绪的传播。过去这个传播过程比较慢，但是现如今互联网和自媒体高度发达，加速了“牛市”情绪的传播。可以说慢牛在目前的A股更可能只是一种想象。

3.楼市一起，股市“下课”。

在2018年年底的投资策略会上我跟大家说过一个核心观点：当股市起底半年左右的时间，楼市也极有可能启动。不过当楼市启动时，股市一定会“下课”。

逻辑特别简单：近十年中国股市、楼市核心驱动原因是流动性泛滥，而资本是追逐利润的、流动的。股市因为体量小，反应快所以先于楼市启动很正常。可是一旦楼市启动，超300万亿的体量，再加上杠杆驱动，很快会吸干市场上的流动资金。同时其它投资市场就会陷入一个失血性半休克状态，而目前一、二线城市楼市已经有反转迹象。

总的来说A股的整体趋势并不是由自身内在要素所决定，而是由房产投资周期所决定。上述这种条件的改变需要两个基本要素的改变。①A股成为机构市场，资金相对稳定，即使房价进入上涨周期，也不会抽离。②房地产市场进入一个无价值投资区域，即持有成本+变现成本+资金成本+机会成本+投资收益>无风险投资收益率。

二.一二线城市楼市小阳春行情是否会继续升温。

价格形成因素：越简单越接近实质，目前国内房地产已经被妖魔化了，把房地产与太多无关因素挂钩在一起进行分析了。从根本上讲商品房只不过是一件商品，我们关心的也只是它的价格变化。而价格形成因素只有两个：成本、利润率，前者是相对固定的、可计算的。后者则是卖方根据市场情况来决定的。

1.成本：房产相关的成本要素价格趋势

土地：把房子比作面包，土地则是面粉，面粉的价格直接决定了面包价格的大部分要素，而目前国内土地在房地产的成本中占比超过30%。2018年的土地市场是相对冷清的，全国300城土地出让收入总额为41773亿，同比增长2%。住宅类用地成交用地平均溢价率15%，较2017下降了19%。当然各个城市的情况有一定区别，像杭州非常火爆，北京却差了许多。但从总体上看2018年土地的成交价格只是没有大涨，并没有下跌，这是因为2017年太过火爆。

沙石：目前因为环保问题和油价的快速拉升，沙石价格大幅攀升。这一点在三四线城市状况还好，但在一二线城市目前面临的已经不是价格问题，而是有无问题。市区周边已经是无石可运，无沙可采的局面。

水泥：关于水泥价格，我们可以看看海螺水泥的股价即可知一二，目前全国水泥价格依然处于历史最高水平，水泥厂也是赚得盆满钵满。

钢材：因为供给侧改革，近一年多钢材价格维持在相对高位运行，而且价格还在持续攀升的过程中。

人工：民工工资比大学生高几倍已经是很正常的事情，目前已经不是出钱的问题，而是存在用工荒。很多一二线城市的建筑工地很难请到足够的工人，我国人口红利消失这一点在民工这一块体现的尤为明显。

资本：房地产公司并不是建筑公司，也非设计公司，从本质上讲更接近金融公司。项目运转从始至终都是在高杠杆状态下进行的，所以使用资金的成本很重要。在2016年-2017年房地产信托的收益率一般不会超过8个点。而2018年-至今，即使是一线房企在信托公司的资金使用成本也在12%左右，而相关投资品的收益率也在9%左右。资金成本是房地产项目中仅次于土地的第二大成本要素。

房地产开发商利润诉求：目前像万科这种房地产市场上的龙头企业，项目运作的年化收益率可以达到24%，而保利、融创、恒大、龙湖、绿地等房企基本也维持在20%左右的水平。上述收益率在2018年是可以达到的，不过市场在变化，我们可以暂时将其理解成一个固定值。

通过成本要素的简单说明，我发现一个特别有意思的现象，就是房地产的硬性成本都出现了价格上的上涨。而最重要的可变量成本，土地价格却出现总价不涨，供应下降的情况。

2.供求关系

①供应减少

2019年一线城市房产供应是明显减少的，二线城市也在下降的过程中，因为2018年土地市场相对比较冷清。而2019年的土地供应相较于2018年又有更加明显的减少，一个房地产项目的开发通常在一年以上，所以今年的供应实际上是由去年的土地市场决定的。我们可以看到2018年-2019年土地市场处在持续降温降量不降价的过程中，这也意味着在2020年-2021年房地产市场的一手房房源的供应会有明显减少。

②需求增长

股市财富效应刺激增长，A股有1亿股民，户均资产在40万人民币左右。每一次市场走牛之后半年左右时间，股市中就有大量盈利资金的抽离现象。虽然这些钱相对于楼市整体体量并不大，但是对于一手房市场却也是一剂强心针。这是过去二十年里中国股市中的胜利者最具共性的投资方式，这里面同样包括我，2017年我买了一套房，今年年底同样计划再购置一套，至于限购问题还要想法去解决。

流动性泛滥带来的投资需求：虽然上层政策明确不搞大水漫灌，可是资本是流动的，只要你放水。水往低处流，资本则会流往暴利。目前2019年信贷市场的宽松是可以很明显感受到的，虽然目前极力控制，但是参照过往经验，在这种不断放松的政策下，资本最终还是会通过各种渠道流入房地产。

资金成本压力减小：2017年-2018年购买贷款利率普遍有20%的上浮，这一点在2019年已经基本消失，各种信贷方式也比过去两年要宽松很多。

最重要的增长：目前各个城市继续着抢人大战，这都是为城市引进刚需而采取的措施，同时也是变向为调控政策松绑。目前一二线城市的人口流入情况还算不错，可以支撑目前楼市的整体走势。

3.调控政策

“一城一策”的提出本身就是对于地方调控政策进行一定程度的松绑，三四线城市的松绑是必然的，甚至是刺激我认为都很正常。在一二线城市中，我认为最有可能率先取消限购限贷政策的是成都。目前下面的市县及部分主城区发信托都快发疯了，要知道信托对于城投城建类公司来讲是绝对的高息贷。

最典型的例子：成都金堂集合资金信托计划的预期收益率竟然给到了10.15%，几家城投公司相互交叉担保，且在十家信托公司都有借款，利息水平都在9%以上。

收益竟然突破了10%，这意味着其资金使用成本在13%以上，这对于地方融资平台是绝对的高利贷。后期拿什么还钱？除了土地财政，房产交易税收以外我实在想不出第二个办法，未来成都是强二线城市中最有可能被形势所迫的城市。

三.信托市场2019年风险是否会大于2018年

房产市场冷却一年半，地方有多穷，基建类信托高发。

以今年3月最后一周的信托募资数据分析，基建类信托总计规模70亿，环比增长26.30%，在收益率方面平均收益率达到了8.66%，300万则超过9%，是所有信托种类中收益率最高的品种。这放在过去是不可想象的。更何况今年两会期间刚批了2万亿地方债额度，8000亿城投债额度，在这一年中最富的时候，这样借钱。

简评：在信托投资类别中很多人认为基建类风险要明显低于房地产类，但是从目前的收益率情况来看明显不是这样。现在部分地方融资平台只要能借到钱，再高的利息也无所谓。而同一组互保平台可以出现在超十家以上的信托公司借款名单中。这都只说明一点，2017年房地产太火，地方大手大脚。2018年只是滞涨，还不是大幅下跌就穷得揭不开锅，可见房地产对于地方有重要。

四.2019年可能是这一代人最后一次投资房产的机会

综上所述，大家不难看出我个人认为2019年下半年是房产投资的一个好机会，因为我认为2020年房价必然大涨。其中还有一个关键的促成因素，房地产税。所以这篇文章只是我分析房产问题的一半，有兴趣了解下半段的可以报名参加策略会。因为这个问题太敏感，我怕被封号。我个人认为这可能是我们这一代人最后一次投资房地产的机会了。

就在昨晚我还劝我的一位终管客户，下半年在广州买房。因为以她的经济条件完全不成问题，配得起千万的信托，给自己配几百万的保险。不过她对贷款买房这样的事好像不是很感冒，可能因为她太年轻又在国外读书多年的原因吧。

像我这样的一个小镇青年的奋斗史就是赚钱买房，买房还贷，可以应付第一套贷款，就准备买第二套，第三套，这也就是所谓的欠得越多，赚得越多吧。就在昨天我还去办车位贷款，本想一次性付清，但看到农行的车位贷利率只有三个点，这么便宜的资金为什么不用呢？我时常也在想，如果房价崩盘，是不是也意味着一夜之间破产。但是这几年开办这个独立理财师工作室，每天看好几份政信类平台的信托资料，我更加深刻的理解了“财税体系，土地财政”的含义。在房地产税还没有推出前，有的人不仅不可能承受房价下跌，甚至是长时间不涨也不行。只是房地产税的推出，必然是在下一波狂欢之后了。这可能是我们这一代人最后一次房产投资机会了，抓住这一次机会也是未来退出的关键第一步。