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在城市发展迈入新阶段、商业环境越来越多变、消费需求多元化的当下，以招商蛇口为代表的行业“引领者”，积极求变，全力探索新的商业叙事和价值主张。

面对新形势新变局，招商蛇口稳行求进，守正出新。2021年，招商蛇口推进中长期转型发展战略，提出“三个转变”，即：由开发为主转变为开发与经营并重，由重资产转变为轻重资产结合，由同质化竞争转变为差异化发展。进入2023年，招商蛇口的综合发展模式继续演进，重点聚焦开发业务、城市服务、资产运营三类业务，推动企业开发规模、价值经营、创新竞争力齐头并进。

作为承载美好生活的重要载体，商业素来是招商蛇口发力持有物业的主赛道之一。招商蛇口的未来规划中，集中商业被定位为公司资产运营业务，明确在这个赛道上寻求更加积极的发展。

3月30日，以“美好向新X+”为主题的招商商管2023全国招商大会在上海召开。会上，招商蛇口透露未来三年将有32个商业项目入市，并详细介绍了招商商管最新的商业思考和策略。

上海曹路招商花园城 效果图

招商蛇口董事长许永军表示，商业是国计民生不可缺少的行业，也是社会基础建设不可或缺的重要一环，以商业成功推动时代进步，是招商蛇口肩负的重任。自2006年第一个商业项目开业至今，十多年间招商蛇口不断加码商业地产，商管能力持续增强。相信随着未来更多优质项目的入市，以招商蛇口的优势资源聚合能力、专业开发运营能力，将为更多优质品牌，打造更宽广的商业平台。

4大商业产品线创新演化

多类产品驱动内生创变

纵观近年来的发展历程，招商蛇口展现了在面对复杂多变环境时对抗周期的能力。用商业的方式为城市创造美好，一直是招商蛇口内生创变的动因之一。对未来的预判、趋势的洞察，以及对城市的理解深度，使得这家企业富有商业创造力与活力。

近年来，商业产品的标准化、品牌的连锁化发展，成为加速企业规模化发展的推动力。三年前，招商蛇口成立招商商管统管全国商业，开始系统梳理并打造清晰和富有特色的产品线。

目前，“海上世界”和“招商花园城”已成为招商商管的“拳头”产品线。“海上世界”定位城市级滨水（海）综合文旅商业，具有地标性、微度假、多业态、重体验的鲜明特征，面向城市文化体验与观光商旅客群，塑造滨水文旅体验。

2013年开业的“深圳海上世界”，紧邻蛇口邮轮母港，占据蛇口中心地带，总建筑面积近100万平方米。以明华轮为核心，汇港购物中心、蛇口希尔顿南海酒店、文化艺术中心、招商局广场、双玺花园等业态围绕四周，形成集“商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店度假、文化艺术”于一体的高端滨海城市综合体，年接待量达到3600万人次，已成为深圳旅游知名观光地之一。

2022年亮相的“厦门海上世界”，是海上世界产品线首次走出深圳的全新之作。跳脱传统购物中心思维，厦门海上世界以更具特色的定位融入城市发展，在“海上潮玩欢乐场”的主题下，打造城市级的“超级目的地”，拥有近30万平方米滨水商业、近40万平方米商务集群、近9万平方米奢华酒店群，迅速成为厦门的全新地标。

“招商花园城”定位城市级购物中心，主要布局在城市核心商圈或潜力新区位。招商花园城呈现出四面开花的状态，除了一二线城市，在其他潜力城市，也展现出强大的创新力和生命力。

例如，位于江苏常熟主城核心的苏州“琴湖溪里花园城”，是常熟首个滨湖文商旅体综合体。在整体打造中，苏州琴湖溪里花园城与琴湖、方塔街一起，融合文化、商业、旅游、体育等业态，形成内容合力，构建出常熟文商旅中心区域的多元活力中心。

“招商花园天地”亦定位城市级购物中心，通常是以盒子+街区式建筑的形态出现，致力于创造活力、摩登、多元都市生活体验。“招商花园里”定位社区级购物中心，主要布局在优质社区聚集地，主张小而美、美而精的购物生活方式。

在中长期转型发展战略指导下，除这4大标准商业产品线之外，招商商管还积极开发独创性品牌和特色IP，开发和管理模式也在轻重之间多面演化，并采取了灵活多样的合作模式，多维探索，为城市注入新的生长力。

于重资产而言，招商商管资产有规模有质量；对于轻资产而言，重要的是品牌溢价与运营效率。在此过程中，资产与运营高效协同，多种管理模式自由切换。

位于成都知名交子公园商圈核心区域的“成都招商大魔方”，是去年全新开业的项目，也是招商商管在成都打造的第一个特色商业项目。项目总建筑面积约112万平方米，涵盖演艺中心、城市级购物中心、超甲级写字楼、豪华公寓、朗廷酒店、高端住宅六大业态，以“城市潮玩新引力”为定位，设置了科技城市生长树、亚马逊森林瀑布、魔方之心、巨幕裸眼3D屏、空中天际跑道等“五大沉浸式特色空间场景”。

开业多年的“重庆长嘉汇购物公园”，则是招商蛇口联袂香港置地共同打造的知名项目，已成为重庆必打卡的“人文时尚地标”。

多类产品的创新演化，让招商商管可以根据市场情况快速响应，“开发+自持运营”双轮驱动，资产与运营高效协同，多种管理模式自由切换，在资产和品牌双增长、正循环的快车道上稳健行驶。

“X+商业”复合迭新

多层探索让更多美好发生

突破“购物”的定位局限，已成为当下在营购物中心和未来拟入市项目的中心任务。复合迭新的趋势下，潮玩、艺术、文旅、游娱、运动、会展、生态等与商业融合，可赋予商业更多的色彩和可能。

此次招商大会，招商商管也向同行和合作伙伴宣布，未来三年将有超30个不同类型的商业项目陆续入市，遍布深圳、华东、中北、西南、华南等区域。

如果说“X+”的产品形态是自上而下的赋能，那么从这30余个项目中，可以看到一场“自下而上”的探索之旅。“X+商业”的操盘思路，将让聚力发展多元商业产品线的同时，因地制宜地塑造符合时代特征、地域文化和项目禀赋的特色商业，发力独特性品牌及特色IP，适配不同的商圈环境、客群，打造具有差异化的商业新样本，形成差异化的品牌竞争力。

产业会展+商业。由招商蛇口与华侨城联合打造的深圳会展湾，位于粤港澳大湾区会展新城核心，定位“创新型会展产业综合体”，包含157万平方米全球最大会展展馆及154万平方米会展综合配套。

艺术文化+商业。位于广东湛江中央商务区超93万平方米的招商国际邮轮城综合体——湛江招商花园城，定位粤西首座邮轮文化主题购物中心，周边云集了国际邮轮码头、商业中心、邮轮公园、海景公寓豪宅。

位居粤港澳大湾区中心的“深圳太子湾”，定位为国际港、艺术湾，总建筑面积约170万平方米，片区商业体量约46万平方米，包含策展文化中心、艺术观光体验型商业、高品位生活方式。

生态科技+商业。位于长沙河西市府北的“长沙观沙岭招商花园城”，将以无界花园为设计理念，通过月亮岛和奇遇花园等特色空间，营造像山丘一样拾级而上的生态主题空间。

“成都天府招商花园城”位于天府新区总部基地中央商务区，定位“生态沉浸式家庭购物中心”，规划超2000平方米跨层绿色生态空间，与室外的天府中央公园相融合，用景观打造全新的休闲社交场所。

位于长沙梅溪湖国际新城的“长沙梅溪湖招商花园城”，定位“自然+科技”一站式体验型商业，将联动室内外景观资源，打造开放式、多层次的生态商业场景。

TOD特色+商业。作为招商商管落地上海的第三座花园城和“花园城新样本”，“上海曹路招商花园城”以“潮玩空间站”为定位，将用TOD+MALL模式打造了一座新“城”，为30万城市新世代提供美好生活提案。

作为厦门马銮湾新城核心地铁枢纽上盖，“厦门海沧招商花园城”与厦门海上世界一湾两岸、隔海相望，建成后将成为海沧首个一站式大型商业综合体。

位于南京主城区玄武红山新城核心板块的“南京玄武招商花园城”，涵盖 TOD 上盖大型购物中心、度假精品酒店、城市生态活力廊道等多种业态，将打造国内首个天文与城市生态主题living mall。

“成都金牛招商花园城”将以“游憩式购物公园”为定位，打造峡谷式公园商街、梦幻森林空间、主题式购物空间，L1-L3层都与地铁无缝连接，届时将成为成都市金牛区首个TOD三首层商业综合体。

“杭州临平招商花园城”位于杭城北核心，知名的崇贤花海地块，拥有公共交通、生态公园、市民文化三大驱动核心，包含商业MALL+风情金街+城市客厅+文体中心，打造区域超复合XOD商业综合体。

千年古城+商业。招商蛇口与宁波海曙开投共同规划运营的千年古城保护焕新项目——“宁波秀水街历史文化街区”，将以“罗城老街巷，儒商新秀场”为定位，在保护传承的前提下有机焕新，让现代商业、旅游文化、生活配套巧妙结合。这也是招商蛇口深入商业轻资产赛道布局后的重要项目之一。

与城市深度共创，不同城市的自然风光、人文地理、风土人情，都可以是商业操盘者的素材。全新探索中，招商商管以“复合迭新”为内核的差异化战略逐渐形成，纵向，将大气磅礴的文化、源远流长的历史融入商业作品，深刻理解城市，引发共鸣与本地化认同；横向，广泛链接生态、体育、会展、文旅，全新演绎，带来全新的价值认知与沉浸体验，塑造商业的全新表达，布局差异化的商业项目，沉淀出一套产业复合的操盘范本。

“商业的本质是引领更美好的生活方式”。在落地实践上，招商商管正用更充裕的空间，更饱满的情绪，更丰富的故事，以尊重之心融入当地，向消费者提供更美好的娱游体验。创造性并前瞻性地综合构建“X+商业”，可实现从产品经济、服务经济，到体验经济的跨越，不断更新与“城市共生”的发展路径。

百年招商“美好向新”

多元联动赋能城市未来生长

诞生于晚清洋务运动时期的招商局，是近代中国为实现强国之梦在商业领域的最早尝试。在“与祖国共命运、同时代共发展”的家国情怀下，作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，招商蛇口从宜居宜业建设者进阶到美好生活承载者，与合作伙伴一起全面迈入“美好向新”时代。

当前，招商蛇口旗下招商商管、招商邮轮、招商产园、招商城科等8个重点业务领域，已形成品牌特色且具有一定发展规模。未来，招商蛇口将进一步完善企业内部体系联动，整合多元产业聚集的高效协同，形成集商业、住宅、酒店、公寓、邮轮等大会员体系，携手打造共同的招商蛇口。

商业是国计民生、社会基础建设不可或缺的重要一环，以商业成功推动时代进步，是招商蛇口肩负的重任。自2006年第一个商业项目开业至今，十多年间招商蛇口不断加码商业地产，商管能力持续增强。

随着招商蛇口“双百”战略的持续推进，作为招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台，招商商管势必承担日益重要的角色。目前，招商商管已辐射布局深圳、上海、南京、成都、武汉、重庆等32座城市，持有管理商业项目超60个，商业总建筑面积超700万平方米，已开业30余个项目。同时开发运营写字楼项目超30个，管理面积超200万平方米。

其中，招商商管华东区域业务目前覆盖上海、浙江、江苏、福建等省市，持有管理商业项目10余个，商业总建筑面积超100万平方米；开发运营写字楼项目7个，管理面积超30万平方米。

不难预见，随着未来三年更多优质项目的入市，招商蛇口的优势资源聚合能力、专业开发运营能力将迈上新的台阶，带着“美好生活承载者”的使命打造出一批城市标杆项目，在提升招商蛇口品牌影响力的同时，为人民的美好生活和城市的发展注入澎湃动力。

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