商场铺位投资(商场商铺投资前景如何)

日期：2023年04月24日 09:26 浏览量：1

在房地产面临转折的关头，住宅地产已经被关注、研究了很多。而房地产的另一重要板块，商业地产直接被大众无视了。本文这次反其道行之，专门谈谈商业地产。

一个行业或一家企业时运不济、屡遭噩运，归纳起来有下面几种原因：一、大势沉沦。最典型的就是仍在流行的新冠疫情，某地突现确诊病例，全城封闭、经济停摆，任企业有天大本事也只能叹气认命。二、能力经验和实力不够。企业老板见识低下，团队员工能力不足、执行力低，在商战中被淘汰是再正常不过。三、陈旧的思维模式。用过时甚至错误的思维观念和战略指导实践，陷入越努力越跑偏的结果。商业地产行业恰好都符合上述几点，第一、二种现象，大家非常熟悉，而陈旧的思维模式却往往被忽视。商业地产发展到今天，身陷其中的企业和投资者都有一种无力感，明明看不到成绩还在挣扎奋斗。用貌似正确的理论经验投入实战却换来不愿看到的结果。这种主观上自以为是而盲动的行为才是最可怕的。包括政府、企业和个人在商业地产中都掉进过这个陷阱里。探究商业地产问题积重难返的源头，避免悲剧重现，也是件有意义的事情。

▼脱离实际的“人均商业面积”与商业用地供应过量

中国房地产市场化有二十多年了，投资者和开发商对商业地产的认识是在市场的毒打和洗礼中成长起来的。如果说早十几年，一铺养三代，商铺比住宅利润高的观点，还能吸引投资者和开发商前赴后继地涌向商业地产。经过这些年的大浪淘沙和血泪教训，开发商们早已视商业地产为畏途。

全国商业营业用房新开工面积、同比增速及占房屋新开工面积比重

2020年全国商业营业用房开工面积创十年来新低。现在的普通商住项目，在规范许可范围内，开发商能不做商业都尽量不做商业，能少做商业决不多增加商业面积。站在政府层面，主政者的运营思路与开发商有所不同。尽管地方财政对房地产业依赖严重，但政府并不傻，住宅用地70年时限，地价再高也是一次性的。拍卖商业用地可源源不断的获得税费收入，还能增加就业，拉动GDP，成就当地政府的政绩。商业地产才是地方政府的真爱。很多项目开发商头痛的原因是不合理的商住比例。越是优质地块，政府附加的出让条件越苛刻。有的城市地王，政府甚至规定建设大型购物中心，五星级酒店，5A写字楼，引进世界500强企业的高大上要求。尽管中国商业用房早已过剩，购物中心、高端酒店写字楼仍如雨后春笋般涌现出来，很多都源自政府的规划蓝图。早几年，万达广场能够风靡全国各线城市，以极低代价占据城市新区的核心地段，正是吃准了地方政府招商引资的心态。投资商要想拿好地，只能明知山有虎，偏向虎山行。

中国这些年大城市房价的过快上涨，一个重要原因源于住宅土地供应不足。国内主要城市的居住用地比例竟然还低于伦敦、纽约、东京这些人口稠密的全球金融中心。中国城市其实并不缺地，而是土地供应结构不合理。

中国住宅用地比例长年保持稳定，2014年住宅用地占32%。2020年住宅用地占33%，商办用地占13%，再加上住宅用地中规划的商业配套面积，商办和住宅用地面积比例可能接近1：2。

商办用地供应这么多，除了利益和政绩驱动，也不能说各地政府完全是拍脑袋决策。在城市总体规划和商业网点规划中，各类用地性质和比例都是大型规划院和权威咨询机构参照国际通用标准制订出来的。正因为理所当然，大家掉进思维陷阱里还茫然不知。

“人均商业面积”这个据说是国际通行标准的指标成为眼下判断城市商业空间和市场容量的依据。关于这个指标有多个版本，使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1～1.2平方米。这个标准也成为众多国内城市制订商业网点规划时重要的商业容量发展目标。

然而，凡是使用过这个标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超过人均1.2平这个标准，甚至超过了2平方米，但其零售商业的空置率却极低并且租金逐年攀升；而有些片区人均商业面积不足1平方米，但商业空置率却很高，店铺租金一降再降。

人均零售商业面积这个概念最初是由美国提出并广泛传播开来。从上个世纪八十年代起，美国大型购物中心等商业巨无霸如雨后春笋般地发展起来，当时的媒体试图对不同地区的零售商业面积进行比较，并找出了人均零售商业面积这个概念，希望以此来说明一个地区的零售商业面积到底是缺少还是过剩。国际上所说的“人均商业面积”其实指人均拥有的大型购物中心面积。

“人均商业面积”引入国内后，变成了泛指各类商业营业面积的统称。把完全不同的市场之间用所谓的人均标准来比较，这种做法本身就是错误的。当国内不区别商业物业类型，不分城市等级、人口结构和商业环境，孤立片面地套用“人均商业面积”标准指导投资决策和商业开发，会得出南辕北辙的结果。

（资料来源：巫开立主编《现代零售精要》）

根据相关研究显示，经济发展的不同阶段人均可支配收入和人均商业面积存在对应关系。国内商业面积统计多以建筑面积表示，国外通常用净经营面积或可租赁面积表示。建筑面积和净经营面积之间需乘以0.6～0.75的系数（购物中心一般取0.6）。当人均可支配收入超过2万元时，1.7平方米的建筑面积对应的是人均净零售营业面积应在1.0～1.3平方米之间。

根据2020年国家统计局的人均零售消费数据，去掉与零售消费没有直接关系的住宅、医疗和交通等，按照人均11389元的零售消费水准，实际每人只能支撑1平方米左右的商业建筑面积。严格地说，我国目前合理的人均经营净面积还不宜超过1.0平方米。

同样在城市商业网点规划中确定了1.2平方米人均商业面积的两个城市，由于城市经济实力和人均收入的巨大差距，商业规划就呈现出一个滞后于城市发展，一个超过城市需求的结果。

全国城市人均商业地产面积

2018年，全国城市人均商业地产面积早就超过2平方米。人均商业面积从理论上和实操上都已经失去了应有的参考价值。

▼影响人均商业面积适用的因素

人均商业面积这个舶来品，本身有概念笼统的毛病。发源于美国的人均商业面积原来专指购物中心零售面积。美国地广人稀，住宅以别墅、洋房、大HOUSE为主，居民居住分散，汽车是最重要的交通工具。消费者习惯于每周一次前往购物中心集中采购。商业业态相对单一，易于统计。而在中国，商业场所种类繁多，城乡之间、城市之间，居民的收入水平、消费习惯差异极大。用一个单一的指标来概括城市消费需求空间，本身就是不科学的。

人均商业面积在使用时就会受到几个方面的影响。

1-城市消费实力和居民收入水平。

前面已经论述过，人均收入和人均商业面积存在强对应关系。收入越高、消费水平越强的城市，可承受的人均商业面积就越大。

【数据来源：武汉市商业网点布局规划（2016-2020年）】

全国城市消费品零售总额排名榜首的上海市，2018年人均商业面积达3.37㎡，武汉市城区2014年人均商业面积就超过了2.5㎡。静态地用人均商业面积标准指导商业规划会得出荒谬的结论。

2-城市人口总量和人口结构差异

城市的商业空间容量是与所在城市的常住人口总量和人口结构密切相关。理论上一个城市常住总人口越多，外来流动人口和年轻人比例越高，城市的商业就越有活力，自然人均商业面积承受空间更大。

全国流动人口前十强城市与消费品零售额前十强城市重合度很高。流动人口和年轻人是对实体商业人流量贡献极大的人群。上海南京路、广州上下九、长沙黄兴南路这些商业街，本地土著可能一年到头难得逛一回，步行街里人潮涌动的多是外地游客，本地学生和打工者。一座城市即使户籍人口再多，但是居民老龄化、人口外流多，也很难说商业的前景很光明。

3-商业消费场所类型替代

消费者的总消费支出金额是有限的，而商业消费场所多种多样。商业场所的需求是此起彼伏的替代关系，在一个场所的消费增加，其他商业地点的消费必然下降。

（数据来源：艾瑞咨询）

对于做商业地产开发和商业经营者而言，购物中心、百货商场、专业市场、社区街铺对应的消费客群和消费需求差别非常大。简单地使用人均商业面积测算某种物业的发展空间会虚假地放大需求面积。

4-网购电商的消费分流

电商网购对实体商业的冲击已经众所周知，任何一类实体商业的经营萧条都可以把责任归结到电商上。本文前面用人均消费支出测算的人均商业面积，还应该把电商网购分流的购买力删除，真实的实体商业人均经营面积会更加有限。

全国社会消费品零售总额和网上零售额

（数据来源：国家统计局）

2020年全国社会消费品零售总额为39.19万亿元，网上零售额11.76万亿，实物商品网上零售额97590亿元。网上实物商品零售额占全国社会消费品零售总额的24.9%。考虑到网购在中国已经全面普及，增速稳定。未来中国居民个人消费支出中，网购消费占据四分之一的比例，是比较靠谱的预测。对目前人均商业面积再打个75折，才是真实的线下可支撑人均商业面积需求。

▼人均商业面积指标的巅覆性修正

“人均商业面积”在国内商业地产实践中已经应用多年。经营者开店选址，开发商拿地时测算商业规模，城市规划中商业设施面积确定，甚至住宅用地出让时规定商业配建比例，都有意无意地采用人均商业面积做标准。由于人均商业面积本身的定义不科学、范围太宽泛，在商业开发经营中已经误导了投资商和决策者。在商业地产陷入长期性严重供大于求的局面下，对人均商业面积指标在未来的使用需要做巅覆性地修正。

城市商业面积需求是由城市总人口和居民消费支出水平决定。在人口不变的情况下，目前，中国居民的消费支出可以分成线下和线上两部分，线下消费又可以分成集中式商业消费（购物中心、百货商场、专业市场）和社区生活消费两大类。

人均消费支出=网上消费+实体商业消费（集中商业消费支出+社区商业消费支出）

居民商业消费场所也相应分成三个类型：

商业消费场所=网购电商+集中式实体商业+社区商铺

经过多年的培育，中国网上消费，集中式体验消费，社区零售消费已经形成了固定的消费习惯和消费人群，相互之间无法替代。不加区分地用人均商业面积测算总体需求，必然造成商业面积总需求严重膨胀。有的城市人均商业面积超标，但大型购物中心缺乏；有的城市人均商业面积不足，但业态陈旧、街铺泛滥。开发大型商业地产和开发住宅项目的社区商铺，其商业面积和空间容量测算必须分门别类地进行专项统计。

考虑到收入增长、通货膨胀因素，对于国际通用的1.0-1.2平方米（营业面积）的人均商业面积，对于中国三四线及以下的中小城市还是具有参考适用价值。但在计算商业容量时，需要分商业业态和物业类型区别计算。

1-网上购物经营面积

网购电商的兴起，彻底改变了中国商业的发展格局。既然商业面积需求空间是由居民消费支出水平决定，被网上零售所瓜分的居民消费支出，对实体经营门店来说就是吃不到的画饼。在测算实体商业经营面积时，必须把网上零售占据的消费份额排除。

2021年1-11月份，全国社会消费品零售总额399554亿元，同比增长13.7%，全国网上零售额118749亿元，同比增长15.4%。其中，实物商品网上零售额98056亿元，同比增长13.2%；实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重为24.5%。从2015年到2021年，网上零售额占社会消费品零售总额的比例固定在25%左右。如果按全社会居民消费总支出测算的人均商业面积是1.2平方米。网上零售平台虚拟人均经营面积为1.2×25%=0.3㎡。今后在预判一个城市的实体商业空间时，不能一厢情愿地拿当地社会消费品零售总额和居民人均消费支出作依据，必须减去网上零售分流的购买力。

2-集中式商业经营面积

集中式商业包括购物中心、百货商场、大型超市等。从商业发展潮流来看，体验型一站式购物中心代表了未来集中商业的发展趋势。

（1）2020年全国人均购物中心面积

根据2020年国家统计局数据，我国当前有90199万城镇人口。结合 2020年底我国存量购物中心面积47340万平米（赢商网数据）：当前我国人均购物中心面积约=47340万平/90199万人=0.52平方米/人。

（数据来源：中指研究院）

据中指研究院结论，2020年我国人均购物中心面积，一线城市1.86㎡，二线城市1.56㎡，三四结城市0.54㎡。考虑到我中9亿多城镇人口绝大多数生活在三四线及以下中小城市和县城。全国目前人均购物中心面积约0.5平方米（建筑面积）。

（2）2030年全国人均购物中心面积

2020年全国购物中心建筑面积47340万平方米，社会消费品零售总额39.19万亿元，全国商场销售额40421亿元，商场销售额渗透率10.3%。

（GRA：建筑面积）

根据申万宏源研究，按商场销售额渗透率估算，到2030年全国人均购物中心面积约0.68平方米（建筑面积）。

2020-2030年，全国人均购物中心建筑面积约0.5-0.68平方米，按照商场购物中心60%-75%的经营面积换算率，2020-2030年，全国人均购物中心经营面积约0.3-0.5平方米。

3-社区商业经营面积

社区商铺应该是与商业经营者，投资客，中小开发商关联最紧密的商业产品。而社区商铺的空间需求理论远没有购物中心那样专业深入。投资商和经营者更多地是依经验来判断；开发商往往也是率性而为，把地块临街面围一圈就是街铺。就象本文论证的，商业消费空间已经高度细分，相互难以代替。用笼统的人均商业面积指标指导投资和开发，会造成误导。

目前社区商业需求比较流行的理论是按位置和人流分成外向型、中间型和内向型商业，分别制订不同的人均面积标准。看似专业高深，但只要社区商业的性质和临街商业的产品形态不变，就不可能替代购物中心消费。社区商业面积按人流、位置分级，成为典型的自嗨。照此理论开发社区街铺是商业过剩的根源之一。

在城市规划中，商业配套面积多少也受到了国际人均商业面积的影响。在旧版的城市居住区规划设计规范GB50180-93(2002年版)中，城市居住区的人均商业服务建筑面积为0.7-0.91㎡。依国家设计规范，在城市用地出让中，商住用地商业配套面积达到10%，综合用地商业面积指标10-20%是普遍现象。受规划条件限制，地价这么高，还要赚钱，开发商做满容积率，充分利用临街面是可以理解的行为。在房地产开发中，临街商铺和商业性质的公寓泛滥，也有开发商的难言之隐。

在商业供求失衡，商办物业高空置率已成社会现象的情况下，政府在商业设施供应上已经开始纠偏。

《城市居住区规划设计标准》（2018年版）

2018年的新版《城市居住区规划设计标准》中，商业服务设施面积（建筑面积）由老版的700-910㎡/千人，缩小到320-450㎡/千人，商业面积供应大幅减少。

根据最新的城市居住区规划标准，按照社区商业15-20%的公摊率，未来社区商业人均营业面积宜在0.3-0.4平方米左右。

综合网上零售，购物中心和社区商业未来的经营面积需求空间，对于中国三四线及以下城市的人均商业面积，按1.2平方米（经营面积）标准计算，商业面积各自的适宜标准是网上零售0.3平方米，购物中心0.5平方米，社区商业0.4平方米。大致比例是网上零售：购物中心：社区商业=25%：40%：35%。当然，这只是理论上的估算，中国一线、新一线和二线大城市的人均商业面积，按城市人均收入和社会消费品零售额规模会适当上浮。但对于占人口大多数的中国中小城市，上述人均商业面积标准和分配比例，是稳妥谨慎的。

本文研究的问题比较专业小众，但抛出的是一个严肃认真的话题。在中国商业地产萎靡萧条，商业供应严重过量的现实下，未来的商业地产开发和经营如何切入？对城市管理者，土地规划部门，开发商和投资、经营户而言，需要在思维观念上与传统习惯做切割，引入全新的考量角度。就人均商业面积这一点，舍弃陈旧过时的总量指标，按业态需求，分类进行统计测算，至少可以避免再次犯经验主义的错误。（申明：凡转载本微信公号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】微信号原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）

商场铺位投资(商场商铺投资前景如何)

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