土地建设用地信托 兑付风险(土地信托基金)

成立规模2405.51亿元、平均收益率7.89%……上半年，凭借优异的“成绩单”，房地产信托在集合信托中稳居首位。房企对信托资金需求旺盛的同时，从信托途径获取资金的成本亦在上升。6月以来新发高收益信托产品中，房地产信托产品占比已过半。与此同时，部分房地产信托产品最高预期收益率已超10%。

值得注意的是，在市场分析人士看来，随着收益率的一路走高，房地产信托项目兑付压力也会逐渐上升。

房地产信托收益“一枝独秀”

今年以来，由于较高的收益率，房地产信托亦受到投资者关注。据《金融投资报》记者不完全统计，6月中旬以来，有4款房地产信托产品预期最高收益率超过10%，分别为安信信托发行的安盈83号特定资产收益权转让附回购集合资金信托计划、山西信托发行的信远36号集合资金信托计划11期和信德27号集合资金信托（第七期）、长安信托发行的长安权?德商置业三圣乡投资集合资金信托计划。

其中，由安信信托发行的安盈83号特定资产收益权转让附回购集合资金信托计划，预期收益率为9.6%-10.2%。公开资料显示，该计划融资方为成都启阳恒隆置业有限公司，资金用途显示用于蓝润成都ISC项目的开发建设。在投资资金达1000万及以上，投资期为24个月时，可获得10.2%的预期收益率，这也是近期发行房地产信托产品中预期收益率最高的。

房地产信托收益的“一枝独秀”并非特例。据普益标准数据，房地产信托最高收益率从12月的7.9053%上升到5月的8.3818%，在6月出现了较大幅度的下跌，回落到8.3077%；总体上浮0.4024%；而最低收益率则从12月的7.3516%逐渐上涨到5月的7.7975%，在6月下降回落到7.7465%，总体上浮0.3949%。用益信托数据亦显示，上半年房地产类产品的平均收益率7.89%，居各类产品之首。

与此同时，从6月以来的新发行信托产品看，收益率最高的产品中有超过50%是投入到房地产市场。《金融投资报》记者梳理发现，在7月发行的12款高收益信托产品中，房地产信托就达到9款，且预期最高收益率均超过9%。

项目兑付压力或逐渐上升

与收益率同样“爆发”的，还有房地产信托规模。从2017年开始，投向房地产领域的信托资金开始高速增长。据用益信托统计，从资金投向看，2018年上半年，房地产类信托规模2405.51亿，占比34.93%，在各类产品中居首。

从最新一周（7月2-8日）的表现来看，集合信托发行规模环比持续上涨41.39%，再次奋力向上突破了250亿元大关口，为266.87亿元。但其中，房地产领域规模就达189.03亿元，占比超70%。“目前房企依旧存在较大融资需求、加之银行贷款、债券等融资渠道受阻，使得房地产信托再次开启疯狂‘吸金’模式。”用益信托研究员指出。

在中国信托业协会特约研究员周萍看来，目前房企融资需求仍较大，在房地产市场严调控与金融强监管的压力下，房企发债、银行贷款、股权融资等融资渠道或进一步受限，短期对信托融资的需求或难以降低。

“房企融资不仅受资本市场整体的供求关系影响，还受到国家对于房地产市场的宏观调控影响，从其他渠道获取较低成本资金的方式明显缩紧，因此房地产企业逐渐将融资渠道转向信托机构。”普益标准研究员指出，而信托机构去年12月以来对项目审核、风险管理均有明显加强，业务的筛选变得更加严格，较低收益率的项目过审难度较大。多方共同作用，导致房地产信托产品的收益率一路走高。

上述普益标准研究员认为，下半年房地产信托的收益率大概会继续走高。不过，“随着收益率的一路走高，项目兑付压力也会逐渐上升，信托公司需要警惕其中风险，在获取较高收益的同时确保资金的安全。”

事实上，“房地产信托投资需谨慎”，正在成为业内人士的共识。国通信托亦在研报《2018年下半年我国宏观经济分析及信托行业展望》中指出，“虽然房地产信托取得的成绩不俗，但该类产品的不确定性风险也持续累积。在未来打破刚兑以及房地产市场或表现分化的情况下，不能只看预期收益率，而是要综合评判产品风险。”记者 吉雪娇

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