成都国际商城项目集合资金信托计划(成都国际商业中心)

地产行业充满挑战的当下，通过抵押资产获得融资，或将成为行业趋势。3月初，四川信托官方发行了名称为金陵资产优选集合资金信托计划3期的信托产品。

江苏房地产金融注意到，融资方为南京丰盛大族科技股份有限公司，作为风控措施，其将位于南京市雨花台区的雨花客厅部分商业抵押给四川信托，抵押物估值约16.16亿元。

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其实，早在去年12月23日，四川信托就发行了金陵资产优选集合资金信托计划1期，投资门槛为100万元，产品期限24个月，预计收益8.4%至9.2%。

公开资料显示，这款信托产品的融资方为南京丰盛大族科技股份有限公司，据查：丰盛大族是丰盛控股有限公司(00607.HK) 的全资子公司，开发项目有南京市雨花客厅、句容天玺华府、句容赤山湖及北部新城经济保障房等，累计开发面积近300万方。

此次融资，丰盛控股将位于南京市雨花台区核心位置成熟商业(软件大道109号8幢一室)抵押给四川信托，抵押物估值约16.16亿元。

江苏房地产金融来到抵押物业所在地，发现软件大道109号8幢即雨花客厅商业综合体北广场，从商场布局来看，北广场更加靠近地铁1号线天隆寺站↓

这里有迪卡侬、山姆超市等耳熟能详的商超品牌，负一层与地铁站无缝接轨↓

对此，业内人士指出：“丰盛控股此举，从常规来看应该是解决资金短缺的问题，对商场后期运营影响不大。”

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丰盛控股的资金是否短缺？我们尝试从公开数据里找出答案。

一方面，业绩问题。

根据丰盛控股2019年中期报告：公司录得26亿的亏损，2018年同期为盈利5.5亿，净利同比下滑逾6倍。截止19年6月，丰盛控股总资产93.17亿元，所有者权益32.29亿元，负债率约60.14%。

另一方面，疑似债务危机。

以融资方南京丰盛大族科技股份有限公司举例，我们在企查查网站查询到：2019年间，南京丰盛大族科技股份有限公司成为6起案件的被执行人，股权冻结金额累计达30.96亿元，均要到2022年才能解冻。

与此同时，丰盛控股并购了多个项目，需要资金支持。

据查，近半年来丰盛控股并购了多个项目，资金压力不可谓小：

2019年12月，收购南京创睿目标公司100%股权，代价为人民币3.98亿元。该目标公司物业位于南京市六合区核心地段，为地铁上盖物业。

今年1月中旬，丰盛控股以7亿元的代价收购沈阳新地中心项目。

一系列作用下的资金压力，使得丰盛控股开始“运转”。

2月25日，丰盛控股有限公司公告称，公司全资附属公司Viewforth进一步出售合共1616万股建发国际集团股份，总代价约为1.47亿港元。叠加此前出售的建发国际集团股票，丰盛控股合计出售5017.6万股建发国际集团股份，总代价约3.9亿港元。

此次抵押雨花客厅部分商业用以信托融资，也体现了其急于变现的心态。

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我们关注到，今年以来开发商通过抵押不动资产变现的情况时常发生。如1月份，深圳茂业百货将深圳南山茂业时代广场裙楼等自有资产抵押给工商银行，申请新增十五年期授信，额度人民币贰拾叁亿元。

眼下，还没有完全结束的疫情，对不少行业形成了不同程度的冲击，尤其是从去年起就面临较大的销售回落压力的地产行业，也备受考验。

据克尔瑞研究近日的数据，春节期间88个重点城市成交量环比上一周出现了断崖式下跌，24个城市零成交。95家房企年内到期债券总额超过5000亿元，比2019年增加45%！

克而瑞地产研究进一步分析：

房地产行业作为资产密集型产业，通常采用“高周转、高杠杆”的模式。其中“高周转”要求房企“拿地快、开工快、开盘快、销售快”，但伴随着疫情来袭，“停工、停产、停售”三座大山突然阻断了原本高速运转的流水线，导致收入剧减。另一方面，“高杠杆”意味着房企仍需面临到期债务和刚性成本的支出压力。这种收支不平衡的局面无疑增大了现金流压力，资金能否顺利周转则直接决定了房企生死存亡的命运。

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