基本建设投资分析因子分析(因子投资模型)

日期：2023年06月02日 10:00 浏览量：3

保障性租赁住房如何加大建设供应力度？采取哪些措施稳定住房租金水平？加装电梯和“两旧一村”改造如何提速？物业管理服务怎么进一步完善……

上海市房管局局长王桢曲大鹏摄

4月21日，上海市房管局局长王桢在做客“2023上海民生访谈”节目时，回应了市民关注的多个热点问题。

今年新增建设筹措保障性租赁住房7.5万套（间）

今年，上海计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7.5万套（间），并根据项目建设推进情况，力争新增供应6万套（间）。同时，还将在保障性租赁住房中打造一批宿舍型“新时代城市建设管理者之家”示范项目，首批计划推出5000张床位。

王桢介绍，今年，上海市房管局将按照市委市政府的要求，将工作重点放在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，增存并进、建管并重，统筹推进、扎实做好房管领域稳增长、调结构、惠民生、促发展、防风险各项工作，着力推动住房工作有效提升和量的合理增长。

根据规划，“十四五”期间，全市新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”期末，全市累计建设筹措保障性租赁住房总量达到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右，全面健全完善“一张床、一间房、一套房”的多层次供应体系，加快缓解新市民、青年人的住房困难。

王桢介绍说，回顾2021年和2022年，保障性租赁住房工作重在建设筹措，两年时间完成新增建设筹措24.8万套（间），2023年既要重建设，也要重供应。

今年，上海将继续加大建设筹措和供应力度。随着建设筹措的推进，保障性租赁住房的上市供应步伐也正在逐步加快。目前，在“随申办”-“我要租房”应用平台中已有14个新建成的项目、约1.6万套房源正在向社会供应，很多青年人已在平台上提交了申请。

经梳理分析，这些房源的申请对象，40周岁以下占比接近90%（具体为87%）；35周岁以下占比接近四分之三（具体为74%），新市民占比为90%，82%的有长期稳定就业岗位，81%为单身人士。

“总体上看，上海市的保障性租赁住房申请对象呈现出年龄结构轻、新市民比重大、就业稳定等显著特征，与上海市保障性租赁住房制度定位和发展要求相适应，与政策导向一致。”王桢说。

他还透露，今年二季度，全市预计还将有1万套左右新建类保障性租赁住房集中上市供应，中心城区、近郊区、远郊区都有。届时，上海市的保障性租赁住房无论是区位、价格，还是品质、户型等都将更丰富，新市民、青年人可以有更多更符合自己需要的选择。

此外，今年，上海还计划在保障性租赁住房中打造一批宿舍型“新时代城市建设管理者之家”示范项目，为城市建设运行的一线务工人员提供更多低租金、可负担的以“一张床”为主的保障性租赁住房产品，首批计划推出5000张床位，相关工作也在积极推进中。

将采取三方面措施保持住房租金水平稳定

住房租金直接关系到租房群众的居住成本和生活水平，一直备受市民关注。

“近年来，上海市住房租赁市场总体平稳。”王桢介绍说，为保持上海市住房租金水平稳定，在《价格法》的总体框架下，结合《上海市住房租赁条例》（以下简称《条例》）的实施，上海市将从三方面采取措施：

一是发挥保障性租赁住房的“稳定器”作用，明确保障性租赁住房租金应当低于同地段同品质市场化租金水平，租金在市场化租金九折以下，年度涨幅不高于同期市场化租金涨幅且不高于5%。同时向社会公示，引导市场化出租人合理定价。

二是严禁住房租赁企业、房地产经纪机构捏造散布涨价信息，哄抬价格，并通过加大查处力度和行业自律予以约束。

三是建立住房租赁价格监测预警机制，《条例》中明确规定，在住房租金显著上涨或可能显著上涨的特定情况下，明确市政府可依法采取涨价申报、限定租金或租金涨幅等价格干预措施。

将租赁管理纳入社会治理体系

2月1日起，《条例》正式实施。王桢介绍，本次立法坚持问题导向，着眼实际问题，突出住房租赁的民生属性，构建供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系，满足超大城市居民多层次的居住需求。在立法过程中，主要有三个方面的考虑。

一是规范租赁行为。对居民“手拉手”交易的住房租赁形式，通过明确出租要求和标准，平衡租赁当事人权利义务关系等措施，引导当事人自我规范、自我约束；对通过房地产经纪机构挂牌出租、住房租赁企业代理经租和集中式租赁住房出租三种形式，强调规范管理，建立从主体备案、实名从业、房源核验、登记备案到资金监管，以及相关禁止性规定等全过程监管制度，进一步完善市场规则。

二是市场、保障协同发展。加强前瞻性系统性谋划，在促进住房租赁市场平稳健康发展的同时，聚焦加快发展保障性租赁住房，确定制度定位，编制专项规划，明确建设和管理要求，充分发挥保障性租赁住房在整个住房租赁体系中的示范引领作用。

三是将租赁管理纳入社会治理体系。在明晰市、区相关部门职责的同时，针对基层治理中存在的薄弱环节和空白点，以及街镇在日常管理中碰到的困难和问题，建立健全市区统筹、条块结合、街镇负责、居村协助、行业自律的住房租赁治理机制，强化市、区、街镇、居村四级联动，多元共治形成合力，进一步提升基层治理效能。

首次将群租写入地方性立法

对于群租行为，《条例》在总结近年来上海市群租治理经验做法的基础上，首次将群租写入地方性立法，多管齐下，力求进一步提升群租治理效能。

一是明确群租认定标准，对政府规章提出的最小出租单位、不得单独出租的非居住空间、每个房间的居住人数限制和人均居住面积等标准，做了相应优化完善，上升到地方性立法。

二是优化群租执法流程，针对群众反映强烈的问题，一经发现的群租案件可直接处罚，提高执法效率，并加大处罚力度，将罚款从原来最高10万元，提高到最高20万元。

三是突出转租重点监管，针对实践中“二房东”群租较为突出的问题，明确个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，从事住房租赁经营活动的，应当依法办理市场主体登记，违反规定将予以处罚。

四是落实属地治理责任，要求街道办事处、乡镇人民政府定期组织排查群租隐患，发现存在违法情形的，应当督促整改，及时依法启动执法程序，必要时通过联合执法等方式开展整治。

上海将依托城市精细化管理机制，会同相关部门，抓紧研究制订进一步做好上海市群租综合治理工作的方案，出台加强上海市个人住房转租管理的文件，加大对基层群租治理工作的指导、督促和支撑力度。

“群租问题事实上也反映出上海市住房租赁市场供应结构有待进一步改善，在治理过程中，我们将坚持疏堵结合。”王桢说，一方面，大力推进保障性租赁住房发展；另一方面，规范推行代理经租“N+1”模式，严格监管住房租赁企业开展代理经租业务，推动违法群租向规范合租转变。

2027年底，小梁薄板房屋改造全面完成

今年，上海市房管局计划实施不成套职工住宅改造28万平方米，其中含小梁薄板房屋约12万平方米，截止到3月底，已经启动实施4.5万平方米，接下来将锚定年度目标任务，力争旧住房成套改造稳中有进、进中向好。

当前，“两旧一村”改造工作全面提速，时间紧、任务重。根据工作目标，到2025年底，小梁薄板房屋改造基本完成；到2027年底，小梁薄板房屋改造全面完成，不成套里弄房屋改造加快推进；到2032年底，不成套职工住宅改造全面完成，不成套里弄房屋、公寓、花园住宅改造取得显著成效。

改造方式方面，上海将结合区域规划、区域功能、保留保护价值甄别、不成套旧住房分布等情况，采取拆除重建、原址改建、置换、等多种改造方式，实施旧住房成套改造的同时，也同步推进小区整体改造提升。资金保障方面，优化市级补助资金结构，向成套改造项目倾斜。积极支持各区申请地方政府债券，千方百计拓宽资金渠道，保障改造项目加快推进。

目前，上海还有“城中村”点位近700余个，涉及11万户左右。这些“城中村”房屋设施老旧，基础设施薄弱，公共安全隐患突出，村民的改造愿望迫切。下一步，市房管局将围绕“提速、扩容、增效”6个字的工作方针，促进“城中村”改造可持续发展。

根据规划，到2025年底，中心城区周边“城中村”改造项目全面启动；到2027年底，中心城区周边“城中村”改造项目全面完成，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进，同步推进实施规划拔点、环境综合整治；到2032年底，“城中村”改造项目全面完成。其中，今年“城中村”改造的目标任务是：新启动“城中村”改造项目10个，改造老旧村（居）民房屋不少于130万平方米，受益村（居）民不少于4000户。

在全面梳理分析基础上，上海市房管局将因地制宜，分类推进，多途径改造“城中村”。第一类是通过“城中村”项目实施整体改造的约200余个点位，可组合成约70个改造项目，涉及农户约2.6万户；第二类是通过规划拔点的约400余个点位，涉及农户约6万户；第三类是通过环境综合整治的100余个点位，涉及农户约2.5万户。

在改造过程中，将坚持区域更新和成片改造，将“城中村”改造与新城建设、历史文化名镇名村保护、乡村振兴等工作结合，通过全方位的综合改造，实现居住环境、空间形态、功能开发、社会管理、产业发展、历史文化传承的综合提升效应。

今年老旧小区加装电梯将完工3000台

既有多层住宅加装电梯，是解决“悬空老人”出行难题、提升人民群众居住幸福指数的民生大事、关键小事。市委市政府高度重视这项工作，市相关部门持续完善意愿征询、规划管理、方案设计、行政审批、管线迁移、资金扶持等配套措施，努力推动全市电梯加装速度质量双提升，历年累计完工投入运行4397台，圆了很多居民的“加梯梦”。

今年，市委、市政府明确加梯完工3000台，相比2022年，总体目标任务数量提升了50%。截至3月底，已实现加梯完工646台，占比20%，达到预期目标。

上海市房管局围绕年度加装3000台的目标，进一步加强系统谋划，持续优化方式方法。

一是进一步加强质量安全管理。做好加梯前房屋本体检查检测，加强房屋安全性论证，把好项目“前期启动关”；电梯井基础采用桩基础，尽量减小加装电梯部分的沉降，使得房屋本体与加装电梯部分沉降保持基本一致；房屋本体与加装电梯之间采用柔性连接的方式，不承受两者差异沉降可能产生的竖向力，确保房屋与加装电梯的使用安全。

二是进一步加快项目推进。探索研究管线迁移包干制，将加梯涉及的电力、燃气、通信配套纳入包干内容，通过同步踏勘、同步改造、同步推进，进一步加快施工进度；将加装电梯与老旧小区改造有机结合，通过“修缮+加梯”的方式，在老旧小区更新改造中给加装电梯预留空间或推动整小区规模化加装电梯。

三是进一步推动加梯攻坚。为了更好推进加梯工作，上海市房管局要求各区、各街镇在全市开展加装电梯可行性评估，分为A类适合加装、B类较难加装和C类不适合加装。对于A类，市房管局正加快推进，剩下未启动的多数为B类和C类，对于此类加梯项目，市房管局会同相关部门逐步攻坚，让更多居民能够尽快实现“加梯梦”。

规范物业管理服务，完善业主自治

住宅小区的物业管理，也是广大市民非常关心的一个问题。

“我们对去年12345热线涉及小区治理的投诉情况进行了分析，涉及物业服务不规范的投诉约占40%，涉及业主自我管理矛盾的投诉约占10%。”王桢说，上述问题事关社区和谐与老百姓的切身利益，社会关注度高，既有物业服务合同履行不规范的因素，又有维修资金、公共收益、业委会工作经费使用不透明的问题。对此，上海市房管局拟通过规范合同履行、强化自治建设，提升服务质量，防范矛盾纠纷。

针对物业服务不规范的问题，上海将着力做好“五个抓实”：一是抓实明明白白消费。修订前期物业服务合同和物业服务合同示范文本，在全市推行实施，并推进合同网签备案。

二是抓实履约质量评价。由行业协会组织专家组，采用飞行检查模式，既“挑刺”又“找茬”，查找问题不足，提出改进建议。目前已经对180个小区进行了评价，今年将再选择100个小区进行抽查。

三是抓实日常监督管理，今年一季度，市、区房管部门和街镇累计检查住宅小区7.5万余次，开具各类问题整改单800多张。

四是抓实企业信用监管，今年年初，修订了物业公司和项目经理信用信息制度，将涉及安全方面行政处罚、违法犯罪的8个行为，列入特别严重失信行为范围；将公共收益未按规定入账公示、违规拆分使用维修资金等17个行为，列入较严重失信行为范围。今年一季度对21家物业公司和23名项目经理进行了记分处理。

五是抓实前期公共收益入账，业主大会成立之前的小区公共收益，一直由物业代收代管，管理不透明。去年，制定了前期物业代收代管期间公共收益管理制度，指导各区局开立了前期物业管理公共收益子账户，引入了第三方代理记账，将前期公共收益由区局统一管理。2022年全市前期物业管理小区公共收益入账金额共1.94亿元。今年，还将进一步加大监管力度。

针对业委会运作不规范的问题，上海将落实维修资金审价审核制度，由审价单位对使用维修资金超过5万元的小区维修改造工程进行工程审价。同时，落实业委会审计制度，审计结果向业主公开，目前正研究制定审计规程，明确重点审什么、报告写什么，审计结果要让业主看得到、看得清、看得懂。

此外，还落实业委会规范化运作评价制度，今年还将修订业主大会议事规则示范文本，明确业委会应定期向居民区党组织汇报日常工作，业委会根据业主大会授权决定重大事项前，要主动向居民区党组织、居委会报告。

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