房产放入家族信托怎么运作(家族信托可以装入的财产类型)
日期：2023年04月26日 13:03 浏览量：1
2020年疫情全球大流行之后，国际形势风云变幻，企业虽凭借长期布局的经营韧性顺利度过危局，各种不安全因素的集中爆发促使王先生深刻体会到尽早规划家业传承的必要性和迫切性。
王先生先后咨询了私人银行、家族办公室、第三方财富管理机构等专业人员，了解到家族信托可以作为“有效的财富传承方式”，实现风险隔离、基业永续、家财稳固和个性化传承等目标。
但王先生却不禁更加疑惑：保护、传承、规划这些字眼，究竟如何实现从目标规划到细节落地，到底什么是更适合自己的解决方案？
通过与王先生的两次对话，我们试图通过话术充分挖掘企业家需求，以系统性视角剖析家族财富如何实现稳妥传承。
三个问题制定客户定制方案
初步聊完设立家族信托的基本原则和注意事项后，王先生意识到财富传承与企业传承是家业长青的一体两面，他最需要考虑的是传承的根本目的，并由此不断拆解相应的细分目标与实现方式，最终制定出系统性的传承规划。于是王先生介绍起了自己的各类资产和需求……
情景1：王先生手握公司81%的股权，其余股权分散在各类小股东手里，不排除未来上市的可能性；长子即将毕业准备回国，接班意愿和接班能力都不确定。需求：希望一手开创的事业能够成为百年品牌，在8年内时间完成企业传承，接受职业经理人接班的可能。
解决方案：将股权装入家族信托，实现经营控制权和股份所有权的分离。当企业有序传承成为核心目标之一，家族信托可以将企业股权作为信托财产锁定在信托结构中，剥离家族成员与企业所有权，既能保持家族对企业控制权、决策权的完整性，提高企业管理层的可预期性和新老团队的衔接性、融合性，又能避免家族成员对企业的不当作为对企业可能产生的影响。王先生可与子女充分沟通接班意愿和能力，若长子有意愿进入企业接手父辈心血，可制定详细的接班计划有序完成家业传承；若后代均无意愿接班或难以胜任，可培养优秀的职业经理人接手企业经营，实现家族企业非血源传承。
科创板及注册制推行后，已有采用家族信托架构的企业成功上市。因此，王先生的企业日后若有上市需要，只要满足一定条件（发行人控制权稳定、权属清晰，最近2年实际控制人没有发生变更，不存在导致控制权可能变更的重大权属纠纷），家族信托便可作为拟上市企业的持股顶层结构。
情景2：王先生想将几套合计约1亿的房产留给尚未成年的女儿，但担心女儿成年后因为拥有较多的财产而不思进取、被骗婚或盲目利用房产进行抵押贷款。
解决方案：可将房产装入家族信托，在信托协议中设定相关条款保障女儿的限制性受益权利。虽然我国《信托法》规定，不动产作为信托财产需在登记后才能正式生效，但由于目前尚未推出可落地的不动产信托登记制度，已有信托公司尝试采取“迂回”策略：为客户设立单一资金信托，由该信托出资购入客户房产，并根据客户需求指定信托受益人。王先生可在信托协议中约定，家族信托在购入房产后全权打理资产收益，在女儿成年后提供其中一套房产供其（家庭）居住使用，并按年为其提供一定比例的资产收益。
然而，由于当前的税制将设立信托视为财产转移，此种“迂回”策略将面临较高的税收负担（二手房交易税费和信托持有涉税），向受益人分配的时候也会面临双重课税。王先生需要同专业人士一同具体测算此方案的预期成本，并在财富平安传承和财产增值中进行一定的取舍。
情景3：王先生希望自己的家人可以定期得到一笔数额适量的生活费用，并鼓励后代认真读书，充分发扬企业家精神、培育社会责任感。
解决方案：家族信托具有很强的灵活性，既可依照委托人的心愿预先安排资产分配于各家庭成员、慈善机构等，家族信托财产的独立性也可有效缓解家族成员之间因财富管理和分配观念冲突造成的矛盾和内耗风险，保证财富有序传承。王先生可与受托人在信托协议中约定：由家族信托每月支付家族成员一定数额的生活费用及未成年子女的教育支出；后代成功获得硕士或博士学位后给予一定数额的奖励；子女有创业意愿时可由受托人协同专业投资人进行辅导，给予一定数额的创业基金支持；抽取一定比例的信托资产成立慈善信托，后代在一定年龄后可进入理事会参与慈善信托的日常运营活动，培养社会责任感……
王先生神采飞扬地设想着各种需求，然而，他突然安静下来。因为他再次意识到，随着传承需求的不断拆解，家族信托作为一种机制设计有利于各类传承目标的实现，但企业和财富真正的有序传承依然有赖于家族治理。
家族信托：围绕传承需求，从细分工具到顶层规划的蜕变
梅艳芳通过家族信托确保了自己身后母亲的基本生活，但为何母亲还不满收益、屡次将受托公司告上法庭？罗鹰石家族为传承做了充分的制度考虑和安排，为何还是陷入纠纷甚至对簿公堂？
家族企业三环模型
学者和很多实践者通常会强调传承机制设计的重要性和有效性，但任何制度和工具的设计都不可能一劳永逸地解决问题。家族企业涉及家族成员、企业股东和企业管理者之间的互相交叉、互相影响的关系，清晰的家族和企业的双重治理结构是有效避免潜在冲突、实现有序传承的基础。
围绕传承这一核心需求，创一代迫切需要的不是细分工具，而是能够结合真实情况和专业意见的顶层规划，站在家族治理的全局统筹企业传承、财富传承与家风传承，有效将家族信托机制与家族宪章、家族治理机构等治理途径结合，可以在家族拥有共同愿景的前提下为家族成员间的不同意见提供解决争议的规则和途径，真正实现家业稳妥传承。
（图片来源于网络，版权归原作者所有）
文稿：孙越琦
编辑：胡敏
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